【正文】 90 清算后再轉(zhuǎn)讓 ? 2022國稅發(fā) 187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 八 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 84 合同明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中約定：專門的停車位由開發(fā)商投資建設(shè)，處臵收益歸開發(fā)商所有。租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。 74 75 對外股權(quán)投資（所得稅） ? 沒有清算前，仍然按照計稅毛利率或核定毛利率預(yù)征企業(yè)所得稅 ? 2022公告第 19號關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 ? 1991財農(nóng)稅 38號關(guān)于以房產(chǎn)作投資作股轉(zhuǎn)讓契稅問題的復(fù)函 分配開發(fā)產(chǎn)品 ? 1997國稅函 387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù) （現(xiàn)行有效） ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。 ? 如果計稅毛利率高 于 核定毛利率，被動等待開發(fā)商辦理竣工決算，不予退稅或抵稅 ? 在辦理竣工決算前，按照計稅毛利率與核定毛利率孰高的原則，繼續(xù)作相應(yīng)的納稅調(diào)整增加處理 62 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例一，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實(shí)際毛利率 20%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當(dāng)年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 ? 交付使用當(dāng)年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當(dāng)年按照 2%（ 20%－ 18%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 63 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例二，計稅毛利率 15%，核定毛利率 14%，實(shí)際毛利率 17%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當(dāng)年不需要調(diào)減以前年度毛利 ? 交付使用當(dāng)年至辦理竣工決算前，按照15%計算毛利 ? 竣工決算當(dāng)年按照 2%（ 17%－ 15%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 64 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例三，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實(shí)際毛利率 14%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當(dāng)年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 ? 交付使用當(dāng)年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當(dāng)年按照 4%（ 18%－ 14%）調(diào)減以前年度毛利，不追溯調(diào)整， 不予退稅 65 竣工決算內(nèi)容 ? 工程結(jié)算 —— 不完全制造成本 ? 施工單位編制，建設(shè)單位審核 ? 財務(wù)決算 —— 完全制造成本 ? 建設(shè)單位編制，社會審計 ? 土地增值稅清算 —— 房地產(chǎn)開發(fā) ? 明確公共配套設(shè)施的歸屬 ? 調(diào)整土地增值稅與企業(yè)所得稅差異 66 竣工決算年度會計處理 ? 結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和成本、稅金 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 67 視同銷售 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 ? 注：票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內(nèi)，如果稅率沒有變化，直接計入實(shí)際取得當(dāng)年，否則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追溯調(diào)整 58 預(yù)計工程成本（續(xù) 1） ? (二 )公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品 竣工證明材料 已報房地產(chǎn)管理部門備案。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 收入 ? 項目所在地 ≠ 企業(yè)注冊地 32 計稅毛利率偏低 ? 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時，是按照預(yù)計計稅毛利率 暫估 銷售成本，因此不屬于預(yù)繳稅款性質(zhì)， 未及時申報預(yù)售收入，或者期間費(fèi)用在匯算清繳時沒有正確納稅調(diào)整， 導(dǎo)致少繳納稅款的，應(yīng)當(dāng)按照征管法 63條偷稅處理 ? 如果稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅毛利率低于實(shí)際毛利率的，應(yīng)當(dāng)在項目完工或者決算年度補(bǔ)繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。 22 贈送家電會計處理（續(xù)） ?二、如果采用有獎銷售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費(fèi)用，同時扣繳個人所得稅 ? 2022財稅 50號關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題 的通知 23 贈送家電的發(fā)票 ? 如果開發(fā)商沒有過渡發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)交，則房地產(chǎn)銷售收入和銷售成本不包括贈送的家電金額。 8 銀行按揭方式 ? （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 2022北京關(guān)于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 9 解除買賣合同 ? 2022國稅函 865號關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù) ? 2022財稅 32號關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知 ? 對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 （所得稅？） 4 開盤前的預(yù)收款（續(xù)） ? 1995國稅函 156號營業(yè)稅問題解答（之一） ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 2 3 商品房預(yù)售（續(xù) 2） ? 注 1：是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入。 7 收入的確認(rèn)時間（續(xù)） ? 六（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 14 傭金的納稅地點(diǎn)（續(xù)） ? 2022總局令第 7號稅務(wù)登記管理辦法 ? 第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的 12個月內(nèi)累計超過 180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時稅務(wù)登記證及副本； ? 2022國稅函 402號關(guān)于大連市稅務(wù)檢查中部分涉稅問題處理意見的批復(fù) 15 樣板房 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： (六 )開發(fā)間