【正文】 ? 廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除 ? 樣板間的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理 ? 贈(zèng)送實(shí)物的營(yíng)銷手段稅務(wù)處理 ? 售樓公司的稅務(wù)檢查 ? （稅務(wù)登記 / 廣告宣傳 / 傭金支付） 45 房屋交付當(dāng)年及以后 ? 合同面積與實(shí)測(cè)面積誤差處理 ? 復(fù)核計(jì)稅毛利率與 核定 毛利率 ? 地上地下停車位的出售與出租 ? 開發(fā)產(chǎn)品用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)租賃 ? 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn) ? 開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外債務(wù)重組 ? 開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外長(zhǎng)期股權(quán)投資 46 代收款項(xiàng)（土地增值稅） ? 1995財(cái)稅 48號(hào)關(guān)于土地增值稅 — 些具體問題規(guī)定的通知 ? 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 47 代收款項(xiàng)（加計(jì)扣除） ? 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 33 法律性質(zhì) ? 征管法第六十三條 納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷售收入不得扣除贈(zèng)送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費(fèi)用或開發(fā)成本處理。 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的 保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。 1 商品房預(yù)售（續(xù) 1） ? 2022關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 ? 未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。 ? 2022安徽關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知 6 收入的確認(rèn)時(shí)間 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： ? 2022財(cái)稅 162號(hào)關(guān)于印花稅若干政策的通知 ? （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ? 注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費(fèi)用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費(fèi)用） 18 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間 ? 二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為開發(fā)成本處理，不允許在當(dāng)年申報(bào)扣除，但允許在未來實(shí)際銷售年度申報(bào)扣除，同時(shí)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算征收所得稅 ? 債務(wù)償還程序 26 27 竣工決算年度會(huì)計(jì)處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預(yù)繳 ? 2022國(guó)稅函 635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知 ? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實(shí)際利潤(rùn)總額 = 會(huì)計(jì)利潤(rùn) + 預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率－ 預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金 及附加 （含土地增值稅） ? 2022國(guó)稅函 299號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 （部分廢止） 28 營(yíng)業(yè)稅金 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待 攤。 套內(nèi)建筑面積 52 營(yíng)業(yè)稅調(diào)整 ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。 ? 注：核定毛利率 ≠ 實(shí)際毛利率 56 預(yù)計(jì)工程成本 ? 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用。 （ 1－ 5%） 70 債務(wù)重組 ? 1998國(guó)稅函 771號(hào)關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) （現(xiàn)行有效） ? 單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益 (減少了債務(wù) )，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 2022國(guó)稅函 79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國(guó)合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 （ 融資租賃 ？？） 80 出租房產(chǎn)稅 ? 1999山東關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計(jì)算并一次性繳納房產(chǎn)稅 ? 1999海南 16 / 2022江蘇 / 2022廣東 ? 2022湖北關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知 81 出租收入（續(xù) 2） ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 92 清算后轉(zhuǎn)讓舊房（續(xù)） ? 2022北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 ? 2022財(cái)稅 21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 ? 2022國(guó)稅函 220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 93