【正文】 處理，裝修費用作為長期待攤費用處理 19 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續(xù)） ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。在這段期間，開發(fā)商保留控制權，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。 ? 2022國稅函 576號關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復 20 贈送家用電器 ? 2022國稅函 1278號關于中國移動有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2022國稅函 778號關于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為有關流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2022國稅函 1322號關于中國網(wǎng)絡通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 21 贈送家電會計處理 ? 一、銷售前明確承諾贈送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 如果贈送的家電、家居構成房屋的附屬設備或設施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。 22 贈送家電會計處理（續(xù)） ?二、如果采用有獎銷售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費用，同時扣繳個人所得稅 ? 2022財稅 50號關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題 的通知 23 贈送家電的發(fā)票 ? 如果開發(fā)商沒有過渡發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負責辦理轉(zhuǎn)交，則房地產(chǎn)銷售收入和銷售成本不包括贈送的家電金額。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費用或開發(fā)成本處理。 24 25 預售款的會計處理 ? 2022企業(yè)會計準則第 14 號 —— 收入 ? 2022國稅函 875號關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 ? 成本可靠計量標志一般認為應辦理 竣工決算。在辦理竣工決算前，預售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 預售年度會計處理 ? 借：銀行存款 借：應交稅費 ? 貸：預收賬款 貸：銀行存款 ? 注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算征收所得稅 ? 債務償還程序 26 27 竣工決算年度會計處理 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預繳 ? 2022國稅函 635號關于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知 ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實際利潤總額 = 會計利潤 + 預售收入 計稅毛利率－ 預售收入對應的營業(yè)稅金 及附加 （含土地增值稅） ? 2022國稅函 299號關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 （部分廢止） 28 營業(yè)稅金 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 注：多數(shù)省份下發(fā)文件，允許扣除預售收入對應的 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 29 權責發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關系 的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應當與收入保持在同一個納稅年度申報扣除 ? 與收入沒有 直接因果關系 的扣除項目（如期間費用），應當按照權責發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關系一般表現(xiàn)為完全變動成本 30 計稅毛利率 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定 : ? （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ? （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 31 計稅毛利率（續(xù)） ? （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％ ? （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% ? 注 : 不包括經(jīng)濟適用房等項目配套建設的商鋪、車庫、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 ? 毛利率 = （收入－成本） 247。 收入 ? 項目所在地 ≠ 企業(yè)注冊地 32 計稅毛利率偏低 ? 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時，是按照預計計稅毛利率 暫估 銷售成本，因此不屬于預繳稅款性質(zhì)， 未及時申報預售收入，或者期間費用在匯算清繳時沒有正確納稅調(diào)整， 導致少繳納稅款的，應當按照征管法 63條偷稅處理 ? 如果稅務機關核定的計稅毛利率低于實際毛利率的，應當在項目完工或者決算年度補繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。 33 法律性質(zhì) ? 征管法第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)按照會計規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會計收入和成本，但按照稅法規(guī)定應當進行納稅調(diào)整，否則屬于 “進行虛假的納稅申報” 34 虧損彌補 ? 2022國稅函 635號關于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知 ? 注：季度申報可以彌補以前年度虧損，但第一季度的申報如果在上年度匯算清繳前，無法彌補上年度虧損 ? 從新的季度申報表的邏輯結構分析，也可以彌補當年以前季度的虧損 ? 季度預繳申報表 35 廣告宣傳和業(yè)務招待 ? 2022國稅發(fā) 31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 （明確廢止） ? 開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 ? 2022國稅發(fā) 31號沒有具體規(guī)定 36 預售收入能否作為基數(shù) ? 可以提前作為計算廣告費等扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時不允許重復作為計算基數(shù) （當年業(yè)務招待費允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京 /寧波 ? 不允許作為當年計算廣告費等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時允許作為計算基數(shù) （當年業(yè)務招待費全部不允許扣除）福州 / 遼寧 ? 注：不影響廣告宣傳費的絕對扣除額 37 年度申報表填寫 ? 前提：預售收入不允許作為計算基數(shù) ? 尚未決算前：按照預售收入的預計毛利扣除銷售稅金后的預計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整增加處理 ? 辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認的預計利潤填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整減少處理 申報表 房地產(chǎn) 38 年度申報表填