【正文】 2022財(cái)稅 50號(hào)關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題 的通知 23 贈(zèng)送家電的發(fā)票 ? 如果開發(fā)商沒有過(guò)渡發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)交，則房地產(chǎn)銷售收入和銷售成本不包括贈(zèng)送的家電金額。 24 25 預(yù)售款的會(huì)計(jì)處理 ? 2022企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào) —— 收入 ? 2022國(guó)稅函 875號(hào)關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知 ? 成本可靠計(jì)量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦理 竣工決算。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算征收所得稅 ? 債務(wù)償還程序 26 27 竣工決算年度會(huì)計(jì)處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預(yù)繳 ? 2022國(guó)稅函 635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實(shí)際利潤(rùn)總額 = 會(huì)計(jì)利潤(rùn) + 預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率－ 預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金 及附加 （含土地增值稅） ? 2022國(guó)稅函 299號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 （部分廢止） 28 營(yíng)業(yè)稅金 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 收入 ? 項(xiàng)目所在地 ≠ 企業(yè)注冊(cè)地 32 計(jì)稅毛利率偏低 ? 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時(shí)，是按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 暫估 銷售成本，因此不屬于預(yù)繳稅款性質(zhì)， 未及時(shí)申報(bào)預(yù)售收入，或者期間費(fèi)用在匯算清繳時(shí)沒有正確納稅調(diào)整， 導(dǎo)致少繳納稅款的，應(yīng)當(dāng)按照征管法 63條偷稅處理 ? 如果稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅毛利率低于實(shí)際毛利率的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目完工或者決算年度補(bǔ)繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于 “進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)” 34 虧損彌補(bǔ) ? 2022國(guó)稅函 635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 注：季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損，但第一季度的申報(bào)如果在上年度匯算清繳前，無(wú)法彌補(bǔ)上年度虧損 ? 從新的季度申報(bào)表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，也可以彌補(bǔ)當(dāng)年以前季度的虧損 ? 季度預(yù)繳申報(bào)表 35 廣告宣傳和業(yè)務(wù)招待 ? 2022國(guó)稅發(fā) 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （明確廢止） ? 開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待 攤。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。年度利潤(rùn)總額，是指企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。 ? 注：代收的有線電視、燃?xì)獬跹b費(fèi)等公用事業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)參照?qǐng)?zhí)行 48 代收款項(xiàng)（開發(fā)商） ? 如果開發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額可以作為開發(fā)成本在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)申報(bào)扣除，但土地增值稅不允許加計(jì)扣除 ? 如果開發(fā)商統(tǒng)一收款，但開具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額也不允許作為開發(fā)成本處理 49 代 收款項(xiàng)（票據(jù)） ? 2022長(zhǎng)春關(guān)于明確營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 111 ? 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)等費(fèi)用，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門的合法票據(jù)直接開據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項(xiàng)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 套內(nèi)建筑面積 52 營(yíng)業(yè)稅調(diào)整 ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。 53 土地增值稅調(diào)整 ? 2022國(guó)稅函 220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品 竣工證明材料 已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 ? (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 ? 注：核定毛利率 ≠ 實(shí)際毛利率 56 預(yù)計(jì)工程成本 ? 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 ? 注：主要對(duì)應(yīng)書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實(shí)際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。 ? 注：票據(jù)的所屬時(shí)間一般限定在三年以內(nèi)，如果稅率沒有變化，直接計(jì)入實(shí)際取得當(dāng)年，否則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追溯調(diào)整 58 預(yù)計(jì)工程成本（續(xù) 1） ? (二 )公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 ? 注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（含造價(jià)工程師編制的預(yù)算造價(jià)） ? 園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施 ，不包括在內(nèi) 59 預(yù)計(jì)工程成本（續(xù) 2） ? (三 )應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過(guò)程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提稅前扣除的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)納入跟蹤管理，對(duì)于按規(guī)定應(yīng)繳納但是超過(guò) 3年仍未上交的，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)再準(zhǔn)予稅前扣除。 ? 如果計(jì)稅毛利率高 于 核定毛利率，被動(dòng)等待開發(fā)商辦理竣工決算，不予退稅或抵稅 ? 在辦理竣工決算前，按照計(jì)稅毛利率與核定毛利率孰高的原則，繼續(xù)作相應(yīng)的納稅調(diào)整增加處理 62 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例一，計(jì)稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實(shí)際毛利率 20%，則 ? 交付使用前按照 15%計(jì)算毛利 ? 交付使用當(dāng)年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 ? 交付使用當(dāng)年至辦理竣工決算前，按照18%計(jì)算毛利 ? 竣工決算當(dāng)年按照 2%（ 20%－ 18%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 63 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例二，計(jì)稅毛利率 15%，核定毛利率 14%，實(shí)際毛利率 17%，則 ? 交付使用前按照 15%計(jì)算毛利 ? 交付使用當(dāng)年不需要調(diào)減以前年度毛利 ? 交付使用當(dāng)年至辦理竣工決算前，按照15%計(jì)算毛利 ? 竣工決算當(dāng)年按照 2%（ 17%－ 15%）追征確認(rèn)以前年度毛利，不追溯調(diào)整 64 毛利率的各年適用及調(diào)整 ? 例三，計(jì)稅毛利率 15%，核定毛利率 18%