【正文】 。 （一）改進稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合 26 27 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息 。 （ 2）向 規(guī)劃部門 采集開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。 （ 4）向 土地管理部門 采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位臵、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等 （ 5）向 房產(chǎn)管理部門 采集房產(chǎn)位臵、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機構(gòu)，有幾個分支機構(gòu)；有幾個開發(fā)項目，是否有掛靠機構(gòu)或掛靠項目。 （ 2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度； （ 3）公司的重要會計政策的選擇； （ 4）企業(yè)會計銷售收入的確認時限； （ 5）企業(yè)銷售成本的計算方法等。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 30 31 （三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有： 企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表 等。 31 32 （四）整體測算 由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口?！巴恋刭M用 /平方米、前期費用 /平方米、建安費用 /平方米、附屬配套費 /平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費用 /平方米、管理銷售財務(wù)費用 /平方米、政府規(guī)費 /平方米、土地增值利潤稅金 /平方米。 南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的 《 2023年房地產(chǎn)價格管理情況分析 》 報告，官方版房價成本清單是這樣界定“商品房價格組成”的： （ 1）土地成本占到了 37%； （ 2）建安費用約占總成本 28%； （ 3）公共基礎(chǔ)設(shè)施費約占 10%； （ 4）前期工程費用和附屬公共配套設(shè)施費各占 2%； （ 5）各項稅、費及利潤約占 21%。 （四）整體測算 34 35 （五）實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合 在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。 35 36 （六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應(yīng)考慮對與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進行重點外調(diào)核實。 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不真實、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，規(guī)范企業(yè)的會計基礎(chǔ)核算工作、如實核算財務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當務(wù)之急。 37 38 三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查 （一）預(yù)售收入的 檢查方法 （二）檢查中應(yīng)當 注意的幾個問題 38 39 （一）預(yù)售收入的檢查方法 登陸 房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案 情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時轉(zhuǎn)為銷售收入 通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。 40 41 建設(shè)部 《 關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》 （建住房[2023]166號） 規(guī)定： 未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房 。對取得預(yù)售許可證前、取得預(yù)售許可證十日后且未簽訂房屋預(yù)售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認購款的情況。 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： ①竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； （二）檢查中應(yīng)當主要的幾個問題 42 43 國稅發(fā) [2023]142號 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。 《 商品房銷售管理辦法 》 （建設(shè)部令第 88號） 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 （二）檢查中應(yīng)當主要的幾個問題 44 45 預(yù)計計稅毛利率的問題 （ 1）經(jīng)濟適用房的批準文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時 ,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。（ 國稅發(fā) [2023]31號） 經(jīng)濟適用房必須報送有關(guān)部門的批準文件，是指國土資源、建設(shè)、物價行政主管部門的批準文件；其他相關(guān)證明材料是指 《 國有土地使用證 》 、《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開工許可證 》 以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他相關(guān)材料 （二）檢查中應(yīng)當主要的幾個問題 45 46 （ 2）預(yù)計計稅毛利率政策銜接問題 企業(yè) 2023年 12月 31日賬面預(yù)收賬款余額按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]83號）第二條規(guī)定計算預(yù)計營業(yè)利潤額； 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按國稅發(fā) [2023]31號第一條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟適用房項目計稅毛利率不得低于 3%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的 ， 不得低于 10％ 。 （二）檢查中應(yīng)當主要的幾個問題 47 48 普通住宅標準的問題 國辦發(fā) ? 2023? 26號 中小套型、中低價位普通住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20%。 （二）檢查中應(yīng)當主要的幾個問題 49 50 50 51 四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查 （一）銷售收入檢查的 方法 （二）銷售收入檢查的 重點 51 52 （一）銷售收入檢查的方法 （ 1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項目核對，確認申報的開發(fā)項目。 52 53 （ 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。 通過抽查開發(fā)項目的回遷安臵協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實性，核實開發(fā)項目可售商品房面積的真實數(shù)量。 收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結(jié)果與申報、帳上記錄進行核對 ,以確認銷售（收入時間、數(shù)量、金額）準確性、及時性。 （一）銷售收入檢查的方法 54 55 （ 4）根據(jù)企業(yè)“銷售費用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費（根據(jù)售房面積按定額費率收?。梢怨浪闫髽I(yè)應(yīng)按照其會計口徑確認的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性。 （ 6）核實開發(fā)項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常 （一）銷售收入檢查的方法 55 56 （二）銷售收入檢查的重點 “預(yù)收賬款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計利潤 將預(yù)收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預(yù)收賬款不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況； 分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。 （二）銷售收入檢查的重點 57 58 以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價確認收入申報繳納企業(yè)所得稅。 如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時， 發(fā)現(xiàn)該單位資金相當困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款 ，應(yīng)進一步檢查。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。 對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴格執(zhí)行代建的四個條件即： （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽訂委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 （二）銷售收入檢查的重點 60 61 檢查人員也可以到當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況 。 商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前 ， 應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢 。 （ 1）收取的超面積安臵收入，應(yīng)當并入當期的應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 （二）銷售收入檢查的重點 62 63 合作開發(fā)房地產(chǎn)項目收入 （ 1）合作建房行為的認定 國稅發(fā) [1995]156號 規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （二）銷售收入檢查的重點 66 67 注意：在開發(fā)項目立項時作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實際發(fā)生的成本計價，不視同銷售。 （二）銷售收入檢查的重點 67 68 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 案例 （二）銷售收入檢查的重點 68 69 外資企業(yè) 國稅函 [2023]970號 企業(yè)內(nèi)部處臵資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境