【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā) [2023]31號(hào)） 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指 《 國(guó)有土地使用證 》 、《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開(kāi)工許可證 》 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問(wèn)題 45 46 （ 2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率政策銜接問(wèn)題 企業(yè) 2023年 12月 31日賬面預(yù)收賬款余額按 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額； 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于 3%。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問(wèn)題 46 47 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的 ， 不得低于 15%。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的 ， 不得低于 10％ 。 外資企業(yè) 蘇國(guó)稅發(fā) [2023]62號(hào) 該省執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分為兩檔： 別墅、寫(xiě)字樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為 10%－ 20％； 普通住宅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為 5%－ 10％。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問(wèn)題 47 48 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題 國(guó)辦發(fā) ? 2023? 26號(hào) 中小套型、中低價(jià)位普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問(wèn)題 48 49 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問(wèn)題 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 企業(yè)收取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問(wèn)題 49 50 50 51 四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查 （一）銷(xiāo)售收入檢查的 方法 （二）銷(xiāo)售收入檢查的 重點(diǎn) 51 52 （一）銷(xiāo)售收入檢查的方法 （ 1）將從外部取得的有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 核實(shí)納稅人實(shí)際參與開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書(shū)”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤?、“竣工?yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行審核。 52 53 （ 2）從房地產(chǎn)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實(shí)地核對(duì)，以確認(rèn)銷(xiāo)售面積。 與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)或聯(lián)建協(xié)議 等資料進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積情況。 通過(guò)抽查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的回遷安臵協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷(xiāo)售合同，并根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。 （一）銷(xiāo)售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗(yàn)證審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。 收集企業(yè)銷(xiāo)售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、帳上記錄進(jìn)行核對(duì) ,以確認(rèn)銷(xiāo)售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。 到企業(yè)的售樓部門(mén)直接了解樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況、掌握尚有未賣(mài)出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷(xiāo)售方式、物業(yè)管理部門(mén)的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同企業(yè)“銷(xiāo)售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。 （一）銷(xiāo)售收入檢查的方法 54 55 （ 4）根據(jù)企業(yè)“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買(mǎi)賣(mài)交易服務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收?。?，可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會(huì)計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷(xiāo)售收入進(jìn)行比較，測(cè)試其銷(xiāo)售收入的完整性。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開(kāi)具情況，抽查部分用戶(hù)進(jìn)行核對(duì)，看開(kāi)票金額與收取貨款金額是否一致。 （ 6）核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常 （一）銷(xiāo)售收入檢查的方法 55 56 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) “預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn) 將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷(xiāo)售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況； 分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車(chē)位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車(chē)位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入，而計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅 56 57 價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén) 、 單位和企業(yè)收取的各種基金 、 費(fèi)用和附加等 ，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 ， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén) 、 單位開(kāi)具發(fā)票的 ， 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 57 58 以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷(xiāo)售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷(xiāo)售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長(zhǎng)期掛往來(lái)賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 如對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)， 發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來(lái)賬戶(hù)“應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款 ，應(yīng)進(jìn)一步檢查。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 58 59 以假代建真開(kāi)發(fā)的名義開(kāi)發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷(xiāo)售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開(kāi)發(fā)方代墊，實(shí)際是開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。 對(duì)假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即： （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽訂委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 59 60 銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶(hù)存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較， 查找涉稅問(wèn)題。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 60 61 檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)查詢(xún)按揭貸款的發(fā)放情況 。 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng) ， 詳細(xì)記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號(hào)碼 。 商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前 ， 應(yīng)到信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)進(jìn)行查詢(xún) 。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 61 62 拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶(hù)普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。 （ 1）收取的超面積安臵收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡(jiǎn)化計(jì)算，確定單位可售面積成本時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安臵拆遷戶(hù)的面積，可從可售面積中剔除，將安臵標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開(kāi)發(fā)成本，作為取得土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 62 63 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 （ 1）合作建房行為的認(rèn)定 國(guó)稅發(fā) [1995]156號(hào) 規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。 （ 2）不同合作建房方式的所得稅處理 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 63 64 A、凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 64 65 B、凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤(rùn) 的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ① 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 ②投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企 案例： （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 65 66 視同銷(xiāo)售收入的稽查 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)將 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 66 67 注意：在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷(xiāo)售。 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ③ 按成本利潤(rùn)率確