【文章內(nèi)容簡介】 住宅不僅預售中預征率低一些，而且在增值率低于 20%時可以免征土地增值稅。 ? 戶型定位應區(qū)分普通住宅和非普通住宅，接近非普通住宅臨界點的應想辦法控制為普通住宅，特別是面積標準。 二、主要稅種解析 土地增值稅 65 ? 代收費用在納稅管理中的妙用 ? 稅法規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收放時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買者一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，相應的在計算扣除項目時，代收費用就不得在收入中扣除。 ? 對于其他企事業(yè)單位要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收放時代收的各項費用（例如有線電視初裝費等），如果代收費用是計入房價中向購買者一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，也可以作為加計20%扣除的基數(shù)，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，相應的在計算扣除項目時，代收費用就不得在收入中扣除。 二、主要稅種解析 土地增值稅 66 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 有關規(guī)定，企業(yè)所得稅稅額計算如下： ? 企業(yè)所得稅應納稅額 =應納稅所得額 *適用稅率－減免稅額－抵免稅額 ? 應納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 –減免稅收入 扣除 允許彌補的以前年度虧損額 ? 有關收入總額的規(guī)定： ? 稅法第六條規(guī)定，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和 其他所得 。 ? 稅法第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算， 以權責發(fā)生制為原則 ，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。 ? 稅法第十二條規(guī)定，企業(yè)取得收入的貨幣形式，包括現(xiàn)金、存款、應收賬款、應收票據(jù)、準備持有至到期的債券投資以及債務的豁免等。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? ? 有關支出的規(guī)定： ? 企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定： “ 企業(yè)實際發(fā)生的不取得收入有關的 、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。” 新企業(yè)所得稅法實施條例第二十七條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第八條所稱有關的支出，是指不取得收入直接相關的支出；所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活勱常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。” ? 費用要在稅前迚行扣除必須具備兩大條件：第一，發(fā)生的費用不企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有關，主要通過合同、協(xié)議和企業(yè)內(nèi)部的各項制度來界定；第二，要有合法的憑證。 ? 合法有效憑證分為四大類，一是稅務發(fā)票；二是財政收據(jù)；三是境外收據(jù)；四是自制憑證。各類憑證都有各自的使用范圍，丌可相互混用。 ? 稅前扣除的成本發(fā)票應符合的條件： 合同、資金流、物流和票流的四流統(tǒng)一：銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人和付款人和金額必須一致； 必須有真實交易的行為； 符合國家相關政策規(guī)定。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 企業(yè)餐費支出應按以下不同使用性質(zhì)分類劃分： ? A、單位的業(yè)務招待費：即用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的接待和招待，如招待客戶、供應商等發(fā)生的餐費應屬于稅法規(guī)定的業(yè)務招待費。 ? B、職工福利費：用于職工（集體）福利用餐、內(nèi)部聚餐等福利支出，應屬于職工福利費支出。 ? C、工作餐費：用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中職工必要的工作用餐費用，屬于企業(yè)正常的成本費用，應根據(jù)發(fā)生用途歸集到相應的成本費用中。 ? D、差旅費：如職工到外出差，途中發(fā)生的餐費，應列入差旅費。 ? E、會議費：組織職工召開會議，中午安排工作餐，應列入會議費。 ? F、董事會會費：董事會成員召開董事會，安排董事就餐，應列入董事會會費。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? 印花稅是對在我國境內(nèi)書立、領受應納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。根據(jù)稅法規(guī)定，下列憑證為納稅憑證：購銷、加工、建設勘察、建筑安裝、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術合同或具有合同性質(zhì)的憑證；產(chǎn)權轉移書據(jù)；營業(yè)帳??；權利許可證照；經(jīng)財政部確定的其他憑證。 ? 納稅人應于書立、領受上述憑證時，根據(jù)憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或按件定額自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票，同一應稅憑證兩方或兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，各方都應就所執(zhí)的一份各自全額貼花；已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，增加部分應補貼印花稅票。（ 行為稅 ） 二、主要稅種解析 印花稅 31 ? ? 印花稅為正列舉的稅種，印花稅上無明確規(guī)定需征稅的合同不需繳納印花稅。例如擔保合同、結算協(xié)議、稅務等級證等；如對憑證不能確定是否應當納稅，為避免歧義，請攜帶憑證到主管稅務機關確定。 ? 合同 /協(xié)議，未達到法律意義的經(jīng)濟合同 /協(xié)議，不在征稅范圍內(nèi) ? 借款合同是指銀行及其他金融組織和借款人所簽訂的借款合同。銀行同業(yè)拆借、企業(yè)之間（含集團關聯(lián)企業(yè)）資金拆借不在該范圍內(nèi)，因此，都不須交納印花稅。 二、主要稅種解析 印花稅 32 ? 國稅地 [1989]34號文對技術合同的范圍，以及適用印花稅的稅目、稅率有如下規(guī)定： ? 技術轉讓合同包括：專利權轉讓合同、專利申請權轉讓合同、專利實施許可和非專利技術轉讓合同。其中專利申請權轉讓、非專利技術轉讓所書立的合同 ,適用“技術合同”稅目，萬分之三稅率；專利權轉讓、專利實施許可所書立的合同、書據(jù) ,適用“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目，萬分之五稅率。 ? 技術咨詢合同是當事人就有關項目的分析、論證、評價、預測和調(diào)查訂立的技術合同。應適用“技術合同”稅目，萬分之三稅率。 ? 技術服務合同的征稅范圍包括： 技術服務 合同、 技術培訓 合同和技術中介合同。應適用“技術合同”稅目，萬分之三稅率。 ? 以常規(guī)手段或者為生產(chǎn)經(jīng)營目的進行一般加工、修理、修繕、廣告、印刷、測繪、標準化測試以及勘察、設計等所書立的合同 ,不屬于技術服務合同。應適用加工承攬合同稅目、建設工程勘察設計合同稅目，萬分之五稅率。 二、主要稅種解析 印花稅 33 ? 2023年 9月 21日國務院第 173次常務會議通過、公布， 2023年 11月 1日起施行的 〈 中華人民共和國資源稅暫行條例 〉 及其實施細則有關規(guī)定如下： ? 條例第十一條 收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務人 。 ? 實施細則第二條 明確了征稅范圍 ，其第四款“其他非金屬礦原礦，是指上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦” ? 實施細則第十二條 條例第十一條所稱的扣繳義務人，是指獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位。 ? 實施細則第十三條 條例第十一條把收購未稅礦產(chǎn)品的單位規(guī)定為資源稅的扣繳義務人，是為了加強資源稅的征管。主要是適應稅源小、零散、不定期開采、易漏稅等稅務機關認為不易控管、由扣繳義務人在收購時代扣代繳未稅礦產(chǎn)品資源稅為宜的情況。 二、主要稅種解析 資源稅 21 ? ? 資源稅稅收征管對建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 ? 對施工企業(yè)影響 —— 施工企業(yè)收購的沙石、石灰石等資源稅應稅非金屬礦原礦，如開采單位未按照稅法相關規(guī)定履行應稅義務，則建筑業(yè)施工企業(yè)成為資源稅代扣代繳義務人，根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 及其實施細則第六十九條規(guī)定：扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款， 對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響 —— 在稅務實務中發(fā)現(xiàn)，很多地方稅務機關（例如廣東韶關）在土地增值稅清算過程中，會把資源稅作為前置條件， 未履行資源稅義務對應的成本發(fā)票稅務機關不予認可 。這將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重大稅務風險。 二、主要稅種解析 資源稅 22 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 61 進項稅抵扣的邏輯 ? （ 1） 是否可以抵扣 ： 取得可抵扣憑證后，首先區(qū)分是否可以抵扣。納稅人 ? （ 2） 不能抵扣到能抵扣 ： 取得抵扣憑證時不能抵扣，但是以后能抵扣。 ? （ 3） 能抵扣到不能抵扣 ： 取得抵扣憑證時能抵扣，并且已經(jīng)抵扣，以后又不能抵扣。 ? （ 4） 如何準確計算當期可以抵扣的進項稅 ： 每期申報時，需要做以下三項工作： ? 首先區(qū)分當期取得的進項稅能否抵扣； ? 其次， 檢查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的進項稅，如果有，進項稅轉入。 ? 再次 檢查是否有以往能抵扣并已經(jīng)抵扣，但是本期又不能抵扣的進項稅，如果有，進項稅轉出。 1 納稅人身份不得抵扣進項稅額 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 62 ? （ 1） 會計核算不健全或者不能夠提供準確稅務資料的一般納稅人 ? （ 2） 應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的納稅人 ? （ 3） 應稅行為的年應征增值稅銷售額未超過規(guī)定標準的小規(guī)模納稅人 ? （ 4） 年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人 ? （ 5） 年應稅銷售額超標但不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶（ 可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅 ） 。 ? （ 6） 不屬于在境內(nèi)提供應稅服務的納稅人 （非法人企業(yè)） 2 扣稅憑證問題不得抵扣進項稅額 ? （ 1） 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? （ 2） 增值稅專用發(fā)票無法認證、納稅人識別號不符以及發(fā)票代碼、號碼不符等情況之一的其進項稅額不允許抵扣 ? （ 3） 開具錯誤的增值稅發(fā)票不允許抵扣 ? （ 4）虛開的增值稅專用發(fā)票不得抵扣。 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 63 2 扣稅憑證問題不得抵扣進項稅額 （ 續(xù) ） ? （ 5） 增值稅專用發(fā)票開出之日起，超過 180天未認證的（因 客觀原因 導致除外），不能抵扣。 （國家稅務總局公告 2023年第 78號） ? （ 6）票款不一致的增值稅專用發(fā)票不得抵扣。 ? 納稅人購進貨物 、 應稅勞務或服務 、 無形資產(chǎn) 、 不動產(chǎn)的 ， 支付運費 ， 所支付款項的對象， 必須與開具抵扣憑證的銷貨單位 、 提供勞務或服務等的單位一致 ， 才能抵扣進項稅額 ，否則不予抵扣 。 ? （ 國稅發(fā) [1995]192號 ） ： 將資金流 （ 銀行的收付款憑證方向 ） 、 票流 （ 發(fā)票開具方向 ）和物流 （ 或勞務流的提供方向 ） 相互統(tǒng)一 ， 即所謂 “三流一致 ”作為申報抵扣的前提 ， 否則不予抵扣 。 ? 國稅函 【 2023】 1211號 ： 對各分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發(fā)票 ， 由總公司統(tǒng)一支付貨款 ， 造成購進貨物的實際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的 ， 不屬于國稅發(fā) [1995]192號第一條第 （ 三 ） 款有關規(guī)定的情形 ， 允許其抵扣增值稅進項稅額。 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 64 3 非正常損失不得抵扣 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 65 ? （ 1） 非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。 ? （ 2） 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。 ? （ 3） 非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 ? （ 4） 非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 [咨詢 ]裝修辦公室：營改增以后裝修費用是否可以抵扣？購買柜式的空調(diào)是否可以抵扣？ 4 用于最終消費（負稅人）不得抵扣 ? 營改增后，員工出差的 住宿費 、培訓費、廣告費、 會務費 、 通信費 ，支付的道路、橋、閘通行費等，憑抵扣憑證迚行迚項抵扣。 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 66 ? （ 1） 用亍集體福利或者個人消費的販迚貨物、加工修理修配勞務、服