【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅不僅預(yù)售中預(yù)征率低一些，而且在增值率低于 20%時(shí)可以免征土地增值稅。 ? 戶(hù)型定位應(yīng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，接近非普通住宅臨界點(diǎn)的應(yīng)想辦法控制為普通住宅，特別是面積標(biāo)準(zhǔn)。 二、主要稅種解析 土地增值稅 65 ? 代收費(fèi)用在納稅管理中的妙用 ? 稅法規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收放時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)者一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，相應(yīng)的在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。 ? 對(duì)于其他企事業(yè)單位要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收放時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用（例如有線電視初裝費(fèi)等），如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)者一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，也可以作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，相應(yīng)的在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。 二、主要稅種解析 土地增值稅 66 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 》 有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅稅額計(jì)算如下： ? 企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 *適用稅率－減免稅額－抵免稅額 ? 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 –減免稅收入 扣除 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損額 ? 有關(guān)收入總額的規(guī)定： ? 稅法第六條規(guī)定，包括銷(xiāo)售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和 其他所得 。 ? 稅法第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算， 以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則 ，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。 ? 稅法第十二條規(guī)定，企業(yè)取得收入的貨幣形式，包括現(xiàn)金、存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? ? 有關(guān)支出的規(guī)定： ? 企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定： “ 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的不取得收入有關(guān)的 、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！? 新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)有關(guān)的支出，是指不取得收入直接相關(guān)的支出；所稱(chēng)合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活勱常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出?！? ? 費(fèi)用要在稅前迚行扣除必須具備兩大條件：第一，發(fā)生的費(fèi)用不企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，主要通過(guò)合同、協(xié)議和企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)制度來(lái)界定；第二，要有合法的憑證。 ? 合法有效憑證分為四大類(lèi)，一是稅務(wù)發(fā)票；二是財(cái)政收據(jù)；三是境外收據(jù)；四是自制憑證。各類(lèi)憑證都有各自的使用范圍，丌可相互混用。 ? 稅前扣除的成本發(fā)票應(yīng)符合的條件： 合同、資金流、物流和票流的四流統(tǒng)一：銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人和付款人和金額必須一致； 必須有真實(shí)交易的行為； 符合國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 企業(yè)餐費(fèi)支出應(yīng)按以下不同使用性質(zhì)分類(lèi)劃分： ? A、單位的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：即用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的接待和招待，如招待客戶(hù)、供應(yīng)商等發(fā)生的餐費(fèi)應(yīng)屬于稅法規(guī)定的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 ? B、職工福利費(fèi)：用于職工（集體）福利用餐、內(nèi)部聚餐等福利支出，應(yīng)屬于職工福利費(fèi)支出。 ? C、工作餐費(fèi)：用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中職工必要的工作用餐費(fèi)用，屬于企業(yè)正常的成本費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)發(fā)生用途歸集到相應(yīng)的成本費(fèi)用中。 ? D、差旅費(fèi)：如職工到外出差，途中發(fā)生的餐費(fèi)，應(yīng)列入差旅費(fèi)。 ? E、會(huì)議費(fèi)：組織職工召開(kāi)會(huì)議，中午安排工作餐，應(yīng)列入會(huì)議費(fèi)。 ? F、董事會(huì)會(huì)費(fèi)：董事會(huì)成員召開(kāi)董事會(huì)，安排董事就餐，應(yīng)列入董事會(huì)會(huì)費(fèi)。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? 印花稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。根據(jù)稅法規(guī)定，下列憑證為納稅憑證：購(gòu)銷(xiāo)、加工、建設(shè)勘察、建筑安裝、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或具有合同性質(zhì)的憑證；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；營(yíng)業(yè)帳??；權(quán)利許可證照；經(jīng)財(cái)政部確定的其他憑證。 ? 納稅人應(yīng)于書(shū)立、領(lǐng)受上述憑證時(shí)，根據(jù)憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或按件定額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買(mǎi)并一次貼足印花稅票，同一應(yīng)稅憑證兩方或兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，各方都應(yīng)就所執(zhí)的一份各自全額貼花；已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，增加部分應(yīng)補(bǔ)貼印花稅票。（ 行為稅 ） 二、主要稅種解析 印花稅 31 ? ? 印花稅為正列舉的稅種，印花稅上無(wú)明確規(guī)定需征稅的合同不需繳納印花稅。例如擔(dān)保合同、結(jié)算協(xié)議、稅務(wù)等級(jí)證等；如對(duì)憑證不能確定是否應(yīng)當(dāng)納稅，為避免歧義，請(qǐng)攜帶憑證到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? 合同 /協(xié)議，未達(dá)到法律意義的經(jīng)濟(jì)合同 /協(xié)議，不在征稅范圍內(nèi) ? 借款合同是指銀行及其他金融組織和借款人所簽訂的借款合同。銀行同業(yè)拆借、企業(yè)之間（含集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)）資金拆借不在該范圍內(nèi)，因此，都不須交納印花稅。 二、主要稅種解析 印花稅 32 ? 國(guó)稅地 [1989]34號(hào)文對(duì)技術(shù)合同的范圍，以及適用印花稅的稅目、稅率有如下規(guī)定： ? 技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同包括：專(zhuān)利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專(zhuān)利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專(zhuān)利實(shí)施許可和非專(zhuān)利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同。其中專(zhuān)利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、非專(zhuān)利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書(shū)立的合同 ,適用“技術(shù)合同”稅目，萬(wàn)分之三稅率；專(zhuān)利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專(zhuān)利實(shí)施許可所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù) ,適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，萬(wàn)分之五稅率。 ? 技術(shù)咨詢(xún)合同是當(dāng)事人就有關(guān)項(xiàng)目的分析、論證、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和調(diào)查訂立的技術(shù)合同。應(yīng)適用“技術(shù)合同”稅目，萬(wàn)分之三稅率。 ? 技術(shù)服務(wù)合同的征稅范圍包括： 技術(shù)服務(wù) 合同、 技術(shù)培訓(xùn) 合同和技術(shù)中介合同。應(yīng)適用“技術(shù)合同”稅目，萬(wàn)分之三稅率。 ? 以常規(guī)手段或者為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的進(jìn)行一般加工、修理、修繕、廣告、印刷、測(cè)繪、標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)試以及勘察、設(shè)計(jì)等所書(shū)立的合同 ,不屬于技術(shù)服務(wù)合同。應(yīng)適用加工承攬合同稅目、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同稅目，萬(wàn)分之五稅率。 二、主要稅種解析 印花稅 33 ? 2023年 9月 21日國(guó)務(wù)院第 173次常務(wù)會(huì)議通過(guò)、公布， 2023年 11月 1日起施行的 〈 中華人民共和國(guó)資源稅暫行條例 〉 及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定如下： ? 條例第十一條 收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人 。 ? 實(shí)施細(xì)則第二條 明確了征稅范圍 ，其第四款“其他非金屬礦原礦，是指上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦” ? 實(shí)施細(xì)則第十二條 條例第十一條所稱(chēng)的扣繳義務(wù)人，是指獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位。 ? 實(shí)施細(xì)則第十三條 條例第十一條把收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位規(guī)定為資源稅的扣繳義務(wù)人，是為了加強(qiáng)資源稅的征管。主要是適應(yīng)稅源小、零散、不定期開(kāi)采、易漏稅等稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不易控管、由扣繳義務(wù)人在收購(gòu)時(shí)代扣代繳未稅礦產(chǎn)品資源稅為宜的情況。 二、主要稅種解析 資源稅 21 ? ? 資源稅稅收征管對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 ? 對(duì)施工企業(yè)影響 —— 施工企業(yè)收購(gòu)的沙石、石灰石等資源稅應(yīng)稅非金屬礦原礦，如開(kāi)采單位未按照稅法相關(guān)規(guī)定履行應(yīng)稅義務(wù)，則建筑業(yè)施工企業(yè)成為資源稅代扣代繳義務(wù)人，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 及其實(shí)施細(xì)則第六十九條規(guī)定：扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款， 對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。 ? 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響 —— 在稅務(wù)實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（例如廣東韶關(guān)）在土地增值稅清算過(guò)程中，會(huì)把資源稅作為前置條件， 未履行資源稅義務(wù)對(duì)應(yīng)的成本發(fā)票稅務(wù)機(jī)關(guān)不予認(rèn)可 。這將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 二、主要稅種解析 資源稅 22 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 61 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯 ? （ 1） 是否可以抵扣 ： 取得可抵扣憑證后，首先區(qū)分是否可以抵扣。納稅人 ? （ 2） 不能抵扣到能抵扣 ： 取得抵扣憑證時(shí)不能抵扣，但是以后能抵扣。 ? （ 3） 能抵扣到不能抵扣 ： 取得抵扣憑證時(shí)能抵扣，并且已經(jīng)抵扣，以后又不能抵扣。 ? （ 4） 如何準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 ： 每期申報(bào)時(shí)，需要做以下三項(xiàng)工作： ? 首先區(qū)分當(dāng)期取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣； ? 其次， 檢查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如果有，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入。 ? 再次 檢查是否有以往能抵扣并已經(jīng)抵扣，但是本期又不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如果有，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。 1 納稅人身份不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 62 ? （ 1） 會(huì)計(jì)核算不健全或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的一般納稅人 ? （ 2） 應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的納稅人 ? （ 3） 應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的小規(guī)模納稅人 ? （ 4） 年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人 ? （ 5） 年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超標(biāo)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶(hù)（ 可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅 ） 。 ? （ 6） 不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)的納稅人 （非法人企業(yè)） 2 扣稅憑證問(wèn)題不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? （ 1） 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 ? 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 ? （ 2） 增值稅專(zhuān)用發(fā)票無(wú)法認(rèn)證、納稅人識(shí)別號(hào)不符以及發(fā)票代碼、號(hào)碼不符等情況之一的其進(jìn)項(xiàng)稅額不允許抵扣 ? （ 3） 開(kāi)具錯(cuò)誤的增值稅發(fā)票不允許抵扣 ? （ 4）虛開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票不得抵扣。 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 63 2 扣稅憑證問(wèn)題不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 （ 續(xù) ） ? （ 5） 增值稅專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)出之日起，超過(guò) 180天未認(rèn)證的（因 客觀原因 導(dǎo)致除外），不能抵扣。 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 78號(hào)） ? （ 6）票款不一致的增值稅專(zhuān)用發(fā)票不得抵扣。 ? 納稅人購(gòu)進(jìn)貨物 、 應(yīng)稅勞務(wù)或服務(wù) 、 無(wú)形資產(chǎn) 、 不動(dòng)產(chǎn)的 ， 支付運(yùn)費(fèi) ， 所支付款項(xiàng)的對(duì)象， 必須與開(kāi)具抵扣憑證的銷(xiāo)貨單位 、 提供勞務(wù)或服務(wù)等的單位一致 ， 才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ，否則不予抵扣 。 ? （ 國(guó)稅發(fā) [1995]192號(hào) ） ： 將資金流 （ 銀行的收付款憑證方向 ） 、 票流 （ 發(fā)票開(kāi)具方向 ）和物流 （ 或勞務(wù)流的提供方向 ） 相互統(tǒng)一 ， 即所謂 “三流一致 ”作為申報(bào)抵扣的前提 ， 否則不予抵扣 。 ? 國(guó)稅函 【 2023】 1211號(hào) ： 對(duì)各分公司購(gòu)買(mǎi)貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票 ， 由總公司統(tǒng)一支付貨款 ， 造成購(gòu)進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購(gòu)貨單位名稱(chēng)不一致的 ， 不屬于國(guó)稅發(fā) [1995]192號(hào)第一條第 （ 三 ） 款有關(guān)規(guī)定的情形 ， 允許其抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 64 3 非正常損失不得抵扣 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 65 ? （ 1） 非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 ? （ 2） 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 ? （ 3） 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 ? （ 4） 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 [咨詢(xún) ]裝修辦公室：營(yíng)改增以后裝修費(fèi)用是否可以抵扣？購(gòu)買(mǎi)柜式的空調(diào)是否可以抵扣？ 4 用于最終消費(fèi)（負(fù)稅人）不得抵扣 ? 營(yíng)改增后，員工出差的 住宿費(fèi) 、培訓(xùn)費(fèi)、廣告費(fèi)、 會(huì)務(wù)費(fèi) 、 通信費(fèi) ，支付的道路、橋、閘通行費(fèi)等，憑抵扣憑證迚行迚項(xiàng)抵扣。 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 66 ? （ 1） 用亍集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的販迚貨物、加工修理修配勞務(wù)、服