【正文】 住宅不僅預(yù)售中預(yù)征率低一些，而且在增值率低于 20%時(shí)可以免征土地增值稅。 ? 稅法第十二條規(guī)定，企業(yè)取得收入的貨幣形式，包括現(xiàn)金、存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。 ? B、職工福利費(fèi)：用于職工（集體）福利用餐、內(nèi)部聚餐等福利支出，應(yīng)屬于職工福利費(fèi)支出。（ 行為稅 ） 二、主要稅種解析 印花稅 31 ? ? 印花稅為正列舉的稅種，印花稅上無明確規(guī)定需征稅的合同不需繳納印花稅。 ? 技術(shù)服務(wù)合同的征稅范圍包括： 技術(shù)服務(wù) 合同、 技術(shù)培訓(xùn) 合同和技術(shù)中介合同。 二、主要稅種解析 資源稅 21 ? ? 資源稅稅收征管對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 ? 對(duì)施工企業(yè)影響 —— 施工企業(yè)收購(gòu)的沙石、石灰石等資源稅應(yīng)稅非金屬礦原礦，如開采單位未按照稅法相關(guān)規(guī)定履行應(yīng)稅義務(wù)，則建筑業(yè)施工企業(yè)成為資源稅代扣代繳義務(wù)人，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 及其實(shí)施細(xì)則第六十九條規(guī)定：扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款， 對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。 1 納稅人身份不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 62 ? （ 1） 會(huì)計(jì)核算不健全或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的一般納稅人 ? （ 2） 應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的納稅人 ? （ 3） 應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的小規(guī)模納稅人 ? （ 4） 年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人 ? （ 5） 年應(yīng)稅銷售額超標(biāo)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶（ 可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅 ） 。 ? （ 國(guó)稅發(fā) [1995]192號(hào) ） ： 將資金流 （ 銀行的收付款憑證方向 ） 、 票流 （ 發(fā)票開具方向 ）和物流 （ 或勞務(wù)流的提供方向 ） 相互統(tǒng)一 ， 即所謂 “三流一致 ”作為申報(bào)抵扣的前提 ， 否則不予抵扣 。 ? （ 2） 納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬亍個(gè)人消費(fèi)，迚項(xiàng)稅額丌得抵扣。 ? 為什么？？ ? 土增稅又如何呢？ ?貸款利息 ? 不納入抵扣范圍原因可能是 ： （ 1） 如能抵扣 ， 稅收會(huì) 大幅 減少 ， 考慮財(cái)政的承受力； （ 2） 企業(yè)銀行存款利息丌用交增值稅 ， 體現(xiàn)了對(duì)等； （ 3） 銀行資金成本丌易獲得迚項(xiàng)稅票 。 ? 差旅費(fèi)： 駐外辦事機(jī)構(gòu)與其打的辦公事不如租車， 目的或用途： 用于本公司該地域范圍內(nèi)公司業(yè)務(wù)開展 （含送貨等） 。自來水公司取得專票 只能抵扣 3%， 其他水廠取得專票 可抵扣 13% ? 房屋租賃費(fèi)： 寧可貴一些，但可開專票（ 11%）抵扣。 ? 拖車費(fèi)（ 6%） 其他生活服務(wù) ? 中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi) （ 6%） ? 報(bào)刊雜志（ 13%） 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 64 ? 燃油費(fèi)（ 17%） 公司統(tǒng)一辦理加油卡，根據(jù)加油卡或加油憑證，再開具增值稅專用發(fā)票。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時(shí)，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。如果其差額小于預(yù)繳稅額的話，可結(jié)轉(zhuǎn)次月繼續(xù)留抵。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 會(huì)議費(fèi)處理 企業(yè)取得跨年度的費(fèi)用支出憑證的涉稅處理： ? 首先，費(fèi)用只能在所屬年度扣除，不能提前或結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除。 ? 對(duì)亍農(nóng)副產(chǎn)品，比如青菜、米面、牛羊肉以及鮮活魚類等，要區(qū)別幾種情況處理：一是在超市等經(jīng)營(yíng)單位販買，可以直接去的商業(yè)發(fā)票入賬；二是通過蔬菜公司配送，也可以取得正規(guī)發(fā)票入賬；三是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或集市，取得發(fā)票方式有二： A、在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或集市管理部門出具的販買憑證，例如蘇州，在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)采販農(nóng)副產(chǎn)品，持采販清單讓 市場(chǎng)管理部門蓋個(gè)章 ，就可據(jù)以入賬，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門對(duì)此認(rèn)可。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)銷設(shè)施財(cái) 稅務(wù)處理 22 ? 土增稅清算單位確認(rèn) ? 以 國(guó)家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 為單位清算。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 清算后銷售 ? 廈門市地方稅務(wù)局公告 2023年第 3號(hào)（自 2023年 5月 1日起施行） 第四十七條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓），納稅人應(yīng)按規(guī)定迚行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。實(shí)際支付代收費(fèi)用，計(jì)算 扣除項(xiàng)目金額 時(shí)， 可予扣除 ，但 不許作加計(jì)扣除基數(shù) 。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）土地增值稅清算時(shí)，已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至 財(cái)務(wù)費(fèi)用 中計(jì)算扣除 。 ? （二） 不能 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?或 不能提供 金融機(jī)構(gòu)證明 的，開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 10%以內(nèi) 計(jì)算扣除 。 (國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào) ) ? 問題： ? 企業(yè)支付各種滯納金、罰款 、土地閑置費(fèi) 和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活勱外發(fā)生支出 ，土增稅前可否扣除？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 土地分?jǐn)? ? 情況 1： 同一 開發(fā)項(xiàng)目 ① 丌分期 （同一建筑規(guī)劃許可）的 單一 開發(fā)項(xiàng)目：土地成本直接計(jì)入該項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付金額”中，在丌同類型產(chǎn)品中合理分?jǐn)?，?一次 分?jǐn)?。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 廣西地稅 桂地稅發(fā) 〔 2023〕 44號(hào) 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售 85%進(jìn)行清算后再發(fā)生成本費(fèi)用的，其成本如何確定的問題： 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支幵取得合法有效憑證成本和費(fèi)用的，可在項(xiàng)目銷售結(jié)束之后據(jù)實(shí)迚行重新調(diào)整。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 問題： ? 房屋交付面積差賬務(wù)處理、稅務(wù)處理、土增稅清算處理如何？ 司法解釋 ? 土增稅清算時(shí)未售房產(chǎn)在后期銷售的土增稅如何處理？ 湖北大連廣西政策 ? 土增稅清算后發(fā)生的開支（取得合規(guī)憑證）如何處理？ 廈門政策、湖北大連廣西政策 。 根據(jù)以上規(guī)定，判定營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)用支出是否應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)同時(shí)符合以下條件： （ 1）企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的； （ 2）且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)銷設(shè)施財(cái) 稅務(wù)處理 21 ? 營(yíng)銷設(shè)施有關(guān) 土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定 : ? A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部， 可以依據(jù) 國(guó)稅發(fā)【 2023】 187號(hào) ：“ 全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”； 但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。 B、企業(yè)應(yīng)雇傭季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部派遣用工應(yīng)與企業(yè)簽訂用工協(xié)議，否則只能作為勞務(wù)費(fèi)開支。 ? 會(huì)議費(fèi)的稅務(wù)處理： ? 對(duì)納稅人年度內(nèi)發(fā)生的會(huì)議費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，在計(jì)征企業(yè)所得稅時(shí)準(zhǔn)予扣除： 會(huì)議名稱、時(shí)間、地點(diǎn)、目的及參加會(huì)議人員花名冊(cè)； 會(huì)議材料 (會(huì)議議程、討論專件、領(lǐng)導(dǎo)講話 )； 會(huì)議召開地酒店 (飯店、招待處 )出具的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。憑證明材料向施工地國(guó)稅局說明丌能在國(guó)稅預(yù)繳所得稅的原因。 ? 審核合同中的商品（勞務(wù)）定價(jià)、提供發(fā)票類型及稅率： （ 1）合同中約定的商品（勞務(wù)）涉及多稅率、混合商品服務(wù)，應(yīng)分別定價(jià)，建筑業(yè)包工包料應(yīng)分別對(duì)材料、建筑勞務(wù)服務(wù)分別定價(jià)，涉及抵扣率分別為 17%、 11%； （ 2）營(yíng)改增后，需要在合同價(jià)款中注明是否包含增值稅，增值稅作為價(jià)外稅，一般不包括在合同價(jià)款中（默認(rèn)），最好在合同中注明增值稅的含稅價(jià)格是指“銷項(xiàng)稅額”而非應(yīng)納稅額，以免因合同雙方理解不同帶來糾紛。原地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的上述兩類發(fā)票，可以延用至2023年 6月 30日。 ? 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)： 注意與業(yè)務(wù)招待費(fèi)區(qū)別開，不能直接贈(zèng)送，必須用本公司宣傳專用（袋、盒等）包裝物。 ? “價(jià)外費(fèi)用 “把握原則 —— 同時(shí)滿足兩個(gè)要件： 方向 —— 銷售方向購(gòu)買方收取 成交 —— 整個(gè)交易完成 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 61 ? 不需獲得增值專用發(fā)票： 用于免稅 、簡(jiǎn)易計(jì)稅 、集體福利、個(gè)人消費(fèi)、出差的機(jī)票、船票、車票、打的費(fèi) 、利息及與其相關(guān)其他費(fèi)用或利息性質(zhì)的費(fèi)用、餐費(fèi)、旅游費(fèi)、居民日常服務(wù)費(fèi)（ 對(duì)公除外 ）、娛樂 等。專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 《 證明單 》 留存?zhèn)洳? 已經(jīng)認(rèn)證 ， 則需要其他聯(lián)次的復(fù)印件 、 證明單 丟失前未認(rèn)證 購(gòu)買方可憑銷售方提供的相應(yīng)的專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證相符的可憑專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單 》 ，作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。 ? （ 3） 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 ? （ 2） 增值稅專用發(fā)票無法認(rèn)證、納稅人識(shí)別號(hào)不符以及發(fā)票代碼、號(hào)碼不符等情況之一的其進(jìn)項(xiàng)稅額不允許抵扣 ? （ 3） 開具錯(cuò)誤的增值稅發(fā)票不允許抵扣 ? （ 4）虛開的增值稅專用發(fā)票不得抵扣。納稅人 ? （ 2） 不能抵扣到能抵扣 ： 取得抵扣憑證時(shí)不能抵扣，但是以后能抵扣。 二、主要稅種解析 印花稅 33 ? 2023年 9月 21日國(guó)務(wù)院第 173次常務(wù)會(huì)議通過、公布， 2023年 11月 1日起施行的 〈 中華人民共和國(guó)資源稅暫行條例 〉 及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定如下： ? 條例第十一條 收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人 。 二、主要稅種解析 印花稅 32 ? 國(guó)稅地 [1989]34號(hào)文對(duì)技術(shù)合同的范圍，以及適用印花稅的稅目、稅率有如下規(guī)定： ? 技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同包括：專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實(shí)施許可和非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同。 ? F、董事會(huì)會(huì)費(fèi)：董事會(huì)成員召開董事會(huì)，安排董事就餐，應(yīng)列入董事會(huì)會(huì)費(fèi)。 ? 合法有效憑證分為四大類，一是稅務(wù)發(fā)票；二是財(cái)政收據(jù)；三是境外收據(jù)；四是自制憑證。 二、主要稅種解析 土地增值稅 65 ? 代收費(fèi)用在納稅管理中的妙用 ? 稅法規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收放時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買者一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，相應(yīng)的在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 （ 2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 及其他扣除項(xiàng)目等。 ? 根據(jù) 財(cái)稅 [1994]26號(hào) 文件規(guī)定，代購(gòu)行為是不能墊資的，所以如果業(yè)主自己要買的情況下，一定要溝通好細(xì)節(jié)。含稅銷售額 100 萬(wàn)元，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用 80 萬(wàn)元，征收率 5%。 ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 一般納稅人 提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額， 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。 ? 綜合項(xiàng)目 、提供加工修理修配勞務(wù)、銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于混合銷售，按以下方法確定如何計(jì)稅：（ 1）該銷售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營(yíng)行為相區(qū)別的標(biāo)志；（ 2）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)