【正文】 對(duì)一項(xiàng)混合銷售行為，無(wú)論是否分開(kāi)核算銷售額，均按上述規(guī)定執(zhí)行。 ? 對(duì)一項(xiàng)混合銷售行為，即使分開(kāi)核算銷售額，也得按照混合銷售涉稅處理。 反避稅措施、如何應(yīng)對(duì)？ 兼營(yíng) 二、主要稅種解析 增值稅 ? 納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)適用丌同稅率或者征收率的， 應(yīng)當(dāng)分別核算 適用丌同稅率或者征收率的銷售額， 未分別核算 銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。 ? 綜合項(xiàng)目 、提供加工修理修配勞務(wù)、銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。 、銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)。 （免）稅辦法的增值稅零稅率應(yīng)稅服務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 。 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 41 ? 特殊應(yīng)稅服務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 （ 金融業(yè) ） （ 差額納稅 ） （ 金融業(yè) ） （ 差額納稅 ） ， 向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資 、 福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用 ， 不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開(kāi)具普通發(fā)票 。 （ 差額納稅 ） ， 向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn) 、 住房公積金 ， 不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開(kāi)具普通發(fā)票 。 （ 差額納稅 ） 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 42 ? 銷售特殊貨物不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ，適用簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。放棄 2%，按照 3%可開(kāi)專票。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得自行開(kāi)具或者代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。 、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費(fèi)品，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 ，可以按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，但不得對(duì)外開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 （簡(jiǎn)易辦法） 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 43 ? 營(yíng)改增試點(diǎn)前發(fā)生業(yè)務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 2023年 5月 1日后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 ，其 2023年 4月 30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 44 ? 管理不規(guī)范不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，不得開(kāi)具增值稅發(fā)票。 ，按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)也不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 一般納稅人 提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額， 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。 ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 小規(guī)模納稅人 提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 3%的征收率計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額， 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。 ? 選擇差額納稅的納稅人 ，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用， 不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ，可以開(kāi)具普通發(fā)票。 （ 5%） 二、主要稅種解析 增值稅 ? 增值稅 人力資源外包服務(wù) ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 納稅人提供 人力資源外包服務(wù) ，按照 經(jīng)紀(jì)代理服務(wù) 繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可以開(kāi)具普通發(fā)票。 稅率多少？ ? 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 23號(hào) ： 增值稅發(fā)票開(kāi)具，按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的（財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外），納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評(píng)估額）和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印 “差額征稅 “字樣，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。 二、主要稅種解析 增值稅 ? 例 2： 一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)適用差額征稅。含稅銷售額 100 萬(wàn)元，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用 80 萬(wàn)元，征收率 5%。 ? 選擇 差額納稅 增值稅 =（ 1000000 800000） /（ 1+5%） 5%= 元 ? （用工單位所得稅前可抵扣進(jìn)行） 金額 = 1000000 = 元 ? （用工單位勞務(wù)成本） ? 選擇一般計(jì)稅 開(kāi)具專用發(fā)票，銷售額 ，增值稅 ? [注 ]真的需要開(kāi)兩張票嗎？ 二、主要稅種解析 增值稅 差額開(kāi)票系統(tǒng)：一票足矣 二、主要稅種解析 增值稅 兼有多項(xiàng)差額征稅項(xiàng)目應(yīng)分別核算 ? 納稅人兼有多項(xiàng)差額征稅應(yīng)稅服務(wù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)根據(jù)適用的差額征稅政策按具體 應(yīng)稅服務(wù)項(xiàng)目、免稅和免抵退稅應(yīng)稅服務(wù)項(xiàng)目 分別核算 含稅銷售額、扣除項(xiàng)目金額和計(jì)稅銷售額。 ? 納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額； 未分別核算的，從高適用稅率。 ? 納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。 二、主要稅種解析 增值稅 及時(shí)辦理差額征稅備案登記 ? 享受差額征稅政策的納稅人，應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理差額征稅備案手續(xù)。納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)差額征稅的， 應(yīng)在首筆業(yè)務(wù)發(fā)生后的納稅申報(bào)前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理增值稅備案登記，未按規(guī)定辦理增值稅備案登記的，不得按差額征稅。 ? 差額征稅申報(bào)需事先辦理備案登記，差額征稅納稅人在納稅申報(bào)前，應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理備案登記，并提供 《增值稅登記備案表》 納稅人在享受稅收優(yōu)惠政策的首個(gè)納稅申報(bào)期內(nèi)，將備案資料，包括減免稅的項(xiàng)目、依據(jù)、范圍、期限等作為申報(bào)資料的一部分一并提交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，符合減免稅條件期間內(nèi)備案資料內(nèi)容 不發(fā)生變化的，可進(jìn)行一次性備案 。 二、主要稅種解析 增值稅 業(yè)主采購(gòu)材料，并支付供應(yīng)商資金 ，增值稅不能抵扣 ? 根據(jù) 國(guó)稅發(fā) [1995]年 192號(hào) 文件第 1條第 3項(xiàng)規(guī)定，票款不一致的，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此，如果業(yè)主直接把款支付給供應(yīng)商，供應(yīng)商雖然把發(fā)票開(kāi)給了建筑公司，因?yàn)槠笨畈灰恢?，所以不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。 ? 根據(jù) 財(cái)稅 [1994]26號(hào) 文件規(guī)定，代購(gòu)行為是不能墊資的，所以如果業(yè)主自己要買的情況下，一定要溝通好細(xì)節(jié)。 二、主要稅種解析 增值稅 解決辦法： ? 第一種方法：業(yè)主每次付款給供應(yīng)商之前，施工企業(yè)先給業(yè)主開(kāi)增值稅專用發(fā)票，比如業(yè)主給供應(yīng)商付了 500萬(wàn)元的采購(gòu)款，施工企業(yè)就先給業(yè)主開(kāi) 500萬(wàn)的增值稅專用發(fā)票，讓業(yè)主先收到票，再把款付給供應(yīng)商。同時(shí)，施工企業(yè)、業(yè)主、供應(yīng)商三方簽訂委托付款協(xié)議，施工企業(yè)委托業(yè)主將材料采購(gòu)款支付給供應(yīng)商。 ? 第二種方法：如果施工企業(yè)不開(kāi)發(fā)票，施工企業(yè)和業(yè)主之間要簽訂一份無(wú)利息的借款協(xié)議，然后在簽訂三方委托付款協(xié)議，約定由業(yè)主將材料采購(gòu)款直接支付給供應(yīng)商。 二、主要稅種解析 增值稅 ? 在現(xiàn)有環(huán)境下，不是所有涉及建筑成本供貨企業(yè)都是增值稅一般納稅人，并非每項(xiàng)支出都可以取得增值稅專用發(fā)票，增值稅發(fā)票取得不易。 如何選擇供應(yīng)商，參考四條規(guī)則： ，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu) ，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利 、集體福利、個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，普通發(fā)票單價(jià)只要小于專用發(fā)票含稅價(jià)，選擇小規(guī)模納稅人就更為有利 為什么？？ ? 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算起來(lái)比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。 ? 把握兩個(gè)概念 （ 1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。 （ 2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 及其他扣除項(xiàng)目等。 二、主要稅種解析 土地增值稅 61 ? ? 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定 。 ? 各地方稅務(wù)局對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預(yù)售收入）制定有具體的預(yù)征辦法和預(yù)征率。 ? 計(jì)稅基礎(chǔ)包括預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入， 違約金、更名費(fèi) 等價(jià)外收入。 ? 根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào)規(guī)定： ? （ 1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除； ? （ 2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng) 。 二、主要稅種解析 土地增值稅 62 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ? （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表； ? （ 2）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； ? （ 3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等 。 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 清算的總建筑面積 二、主要稅種解析 土地增值稅 63 ? 區(qū)分下普通住宅、非普通住宅，兩者土地增值稅率差異較大，其主要區(qū)分按國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)規(guī)定，同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。所以各地要查詢清楚公司開(kāi)發(fā)的住宅將來(lái)是否屬普通住宅，是否可享受稅務(wù)優(yōu)惠。 ? 普通住宅不僅預(yù)售中預(yù)征率低一些，而且在增值率低于 20%時(shí)可以免征土地增值稅。 二、主要稅種解析 土地增值稅 64 ? 報(bào)批報(bào)建過(guò)程中，應(yīng)合理劃分各期土地占地面積，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證中應(yīng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。 對(duì)于商住混合用地等性質(zhì)的，如果是住宅項(xiàng)目，最好是向普通住宅、住宅類上面靠，注明“住宅”“公寓”等，前面不要加“商務(wù)公寓”等，因?yàn)椤案呒?jí)公寓“是非普通住宅，土地增值稅預(yù)征率較高，而普通