【正文】 條例 》 ，財政部于 1995年 1月 27日頒布的 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》和 《 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 》 （財稅 [2021]21號） （三）房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅稅收政策 房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅稅負(fù)存在于 房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)和 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是對租賃房產(chǎn)而言，適用 5%的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要主要是針對房地產(chǎn)的賣方使用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為 5%；其適用的稅收條例是 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 和 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 S2 第二部分 主要稅種稽查要點 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 1，以房換地、以房抵債不計銷售收入。有些房地產(chǎn)公司以聯(lián)建名義建房，一方出土地，另一方出資金合作建房，而在取得土地使用權(quán)時，不需要支付任何款項，而是以建成的房屋為代價抵頂?shù)貎r款。也有房地產(chǎn)公司用商品房償還貸款，抵頂工程款、抵付其他債務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后不作銷售處理，不計收入，借以房換地、以房抵債手段，偷逃稅款。 2，將售房款或預(yù)售款長期掛賬不申報納稅。收到預(yù)售款或售房款長期掛在往來科目，或不申報納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成賬面上只有成本費用，沒有收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 3，偽造或高估開發(fā)成本。一是利用建筑安裝業(yè)發(fā)票監(jiān)管不夠嚴(yán)密的漏洞，虛列建筑安裝工程成本。二是進(jìn)行成本核算時，不分項目設(shè)立成本明細(xì)，而是將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱瞞巨額利潤。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)列支成本。 4，少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營房成本。當(dāng)開發(fā)項目中既有用于銷售的，也有自用的，企業(yè)將自用部分成本縮水，企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分?jǐn)?，加大用于銷售的成本，以減少銷售部分的利潤； 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 5，利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤?；蛞悦黠@偏低價格銷售給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，或以高手續(xù)費支付代理銷售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。 6，未按標(biāo)準(zhǔn)列支費用。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的各項營業(yè)外支出在稅前列支，或者對稅前準(zhǔn)予扣除項目超標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅。 7，通過資產(chǎn)評估虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)稅所得額，人為加大某些項目的成本，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過資產(chǎn)評估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對外銷售時， 再將評估增值的商 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、主要稅收違法類型 品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對外銷售，按評估后的價值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，減少經(jīng)營利潤。如在以開發(fā)產(chǎn)品對外投資時，先將完工產(chǎn)品或在建項目評估增值，增加對外投資的初始成本價，在收回投資或投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及結(jié)轉(zhuǎn)一次性取得固定利潤時，減少投資收益。 8，公共配套設(shè)施改變用途，出售或租賃，少繳或不繳納稅，小區(qū)的配套工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求無償建造配套 成本已經(jīng)全部攤?cè)肷唐贩砍杀?，有的企業(yè)自行改變其用途，將配套項目有償出售，重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成偷稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 二、企業(yè)所得稅的稅收稽查要點 （一）企業(yè)所得稅的稽查要點 （ 1）檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費用的扣除，是否符合（ 2）各項應(yīng)稅收入是否真實、完整。重點是各種經(jīng)營收入、附營業(yè)務(wù)收入是否全部 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2021〕 31 （ 2）按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長期掛往來賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價轉(zhuǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 3）稅前扣除項目是否真實、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點重點檢查各項準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? （ 4）房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的 “ 會所 ” 是否 （ 5）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 三、土地增值稅的稅收稽查要點 （ 1）是否按規(guī)定申報土地增值稅，其會計處理是否正 （ 2 （ 3）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 四、 營業(yè)稅的稅收稽查要點 （ 1）檢查企業(yè)對應(yīng)稅營業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價外費用。按合同規(guī)定時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否申報納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理 。 （ 2）銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報納稅 。 （ 3） 以房換地 、 參建聯(lián)建 、 合作建房過程中 ， 是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅 。 以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán) ， 未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險 ， 并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅 。 （ 4） 檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為 。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 5）通過對房地產(chǎn)企業(yè) “ 企業(yè)利潤分配 ” 及 “ 營業(yè)外支出 ” 等會計科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈與行為。 （ 6）是否存在低價銷售的行為。檢查企業(yè)在銷售商品房時，是否存在價格明顯偏低而無正當(dāng)理由。若存在這種情況，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。 （ 7）各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅。 （ 8） 動、拆遷補償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報納稅。 （ 9） 建筑施工企業(yè)稅收專項稽查要點： 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） ① 甲方提供材料、動力等的價款是否并入應(yīng)納稅營業(yè)額。 ②納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè) ③納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機關(guān) ④對已開工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長期零申報的異常情況。 ⑤有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)的時候，是否申報繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。 ⑥納稅人和扣繳分包人的營業(yè)稅是否及時申報并繳納入庫。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 S3 第三部分 企業(yè)所得稅納稅籌劃 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 一、收入的稅務(wù)處理 1，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 2，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 3，企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。 4，未正式簽訂 “ 合同 ” 所取得的收入。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 5，視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入 (或利潤 )的實現(xiàn)。銷售收入的計量可采用以下標(biāo)準(zhǔn)核定銷售額： a,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； b,由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； c,按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 6，未完工產(chǎn)品的銷售：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定 。若開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。若開放項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 二、成本和費用扣除的稅務(wù)處理 （一）準(zhǔn)予扣除項目 ? 準(zhǔn)予扣除項目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納收 入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。 準(zhǔn)予扣除項目金額 =成本 +費用 +稅金 +損失 企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費 用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品 計稅成本。 ? 稅法對扣除項目的要求： 真實 合法 ? 稅前扣除應(yīng)遵循的原則： ①權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ②配比原則 ③相關(guān)性原則 ④確定性原則 ⑤ 合理性原則 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （二）稅前扣除項目的內(nèi)容和稅務(wù)處理 1,開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容： (1)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán) (或開發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 (2)前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 (3)建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 （ 5）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （ 6）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等 . 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本項目的稅務(wù)處理 （ 1）借款費用的會計處理 ：為建造開發(fā)產(chǎn)品 完工前發(fā)生的 配比計入成本對象 完工后發(fā)生的 財務(wù)費用稅前扣除 （ 2）配套設(shè)施費的處理 ：公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，是否有償轉(zhuǎn)讓分為： 應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的 不得計入成本的大型配套項目（單獨核算成本） 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得