【正文】 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 三、合作建房的納稅籌劃 （一）合作建房的概念 合作建房 :是指由一方（簡(jiǎn)稱甲方）提供土地，另一方 （簡(jiǎn)稱乙方）提供資金的合作建房。 （二）合作建房的方式 1，第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換。 ① 實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售部分不動(dòng)產(chǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 例 1 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2021萬(wàn)元 資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對(duì)半分成，甲方分得房屋后將 一半出售，售價(jià) 800萬(wàn)，其余自用。乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓 屬 “ 自建建筑物后銷售 ” ，應(yīng)按 “ 建筑業(yè) ” 、 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ”各交 一道營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)成本利潤(rùn)率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格 =2021*50%*（ 1+8%） 247。 （ 13%） = 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅 =*3%= 銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格 =*（ 1+10%） 247。 （ 15%） = 萬(wàn)元 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 =*5%= 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 *5%+800*5%= 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬(wàn)元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 甲方按服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 2，第二種方式甲方以土地使用權(quán) ,乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房 ①雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營(yíng)企業(yè)：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅 ②甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合 營(yíng)企業(yè)提取固定利潤(rùn)，就甲方提取的收入按 “ 轉(zhuǎn)讓 無(wú)形資產(chǎn) ” 征稅。 合營(yíng)企業(yè)：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 例 甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的 20%提成作為投資收益。合營(yíng)企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬(wàn)元，甲方分得投資收益 200萬(wàn)元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營(yíng)業(yè)稅： 200X5%=10萬(wàn)元 合營(yíng)企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅： 1000X5%=50萬(wàn)元 ③雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬(wàn)元投資成立合營(yíng)企業(yè)，采取 “ 利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān) ” 的分配形式。當(dāng)年建成住宅 500套，銷售 400套，每套 15萬(wàn)元。年終，經(jīng)董事會(huì)決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式，不交營(yíng)業(yè)稅。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營(yíng)企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3，通過以上案例，我們得知合作建房的營(yíng)業(yè)稅因合作方式，合作過程中風(fēng)險(xiǎn)利益分擔(dān)方式的不同而產(chǎn)生不同的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。具體依據(jù)如下。 （ 1）房屋建成后，如果合同約定雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 》 (財(cái)稅[2021]191號(hào) )文件 “ 以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅 ” 的規(guī)定，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不繳納營(yíng)業(yè)稅；合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方分得的利潤(rùn)不繳納營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2） 房屋建成后，如果合同約定甲方按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬于投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅；合營(yíng)企業(yè)則應(yīng)按全部房屋的銷售收入依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 3）如果合同約定房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成以無(wú)形資產(chǎn)投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先，甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 繳納營(yíng)業(yè)稅；其次，合營(yíng)企業(yè)在向甲乙方分配房屋時(shí)，合營(yíng)企業(yè)依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；再次，甲、乙方分得房屋后，如果銷售，則按房屋的銷售收入依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 S6 稅務(wù)爭(zhēng)議的應(yīng)對(duì)之策 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 一、稅務(wù)爭(zhēng)議的概述 （一）稅務(wù)爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因 1，法律法規(guī)的不完整性 我國(guó)的稅法還沒有像其它法律一樣達(dá)到相對(duì)完整的地步，這就意味著在出現(xiàn)稅務(wù)爭(zhēng)議或稅務(wù)危機(jī)時(shí)，稅企雙方可以談判的空間還是有的。 2，企業(yè)和稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)之間缺少有效的溝通 由于稅法本省的專業(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于對(duì)稅務(wù)稽查、稅務(wù)爭(zhēng)議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通存在障礙。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3， 2021年是 “ 收入型的稅務(wù)稽查 ” 年 另一方面， 2021年初以來(lái)因受金融危機(jī)的持續(xù)影響，國(guó)家稅收收入大幅降低，國(guó)家加大了稅務(wù)稽核的力度。房地產(chǎn)領(lǐng)域成為重點(diǎn)稽查的對(duì)象。這必將導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大和稅務(wù)爭(zhēng)議案件的增加。 （二）企業(yè)面對(duì)稅務(wù)爭(zhēng)議的策略 企業(yè)雖然面對(duì)的是較為強(qiáng)勢(shì)的稅務(wù)機(jī)關(guān)，但企業(yè)不應(yīng)只選擇 “ 投降 ” ，被動(dòng)接受稅務(wù)機(jī)關(guān)所做出的決定，而是要積極堅(jiān)持維護(hù)自身的合法權(quán)利。在 “ 讀懂稅法 ”的前提下，爭(zhēng)取談判結(jié)果的利益最大化。首先，在發(fā)生稅收爭(zhēng)議時(shí)要盡量和稅務(wù)機(jī)關(guān)取得有效的溝通。其次，要將聽證、復(fù)議作為解決稅務(wù)爭(zhēng)議的首選。需要 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 續(xù) 提醒一點(diǎn)的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟(jì)手段來(lái)選擇。另一方面，我們的經(jīng)驗(yàn)表明，企業(yè)可以借助專業(yè)人員在稅務(wù)聽證、復(fù)議、訴訟等稅務(wù)爭(zhēng)議救濟(jì)程序中提供專業(yè)的意見和幫助將會(huì)起到明顯的效益。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 二、稅務(wù)爭(zhēng)議解決的具體方法 （一）稅務(wù)爭(zhēng)議解決的法律依據(jù)。 稅務(wù)聽證、行政復(fù)議和行政訴訟，都是行政相對(duì)人的合法權(quán)益。國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)予以保護(hù)。 《 中華人民共和國(guó)行政處罰法 》 《 稅務(wù)行政處罰聽證程序?qū)嵤┺k法（試行） 》 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 （二）稅務(wù)聽證概述 1，稅務(wù)聽證的優(yōu)點(diǎn)。 稅務(wù)聽證相對(duì)于稅務(wù)行政復(fù)議和稅務(wù)訴訟，是一種事前解決稅務(wù)爭(zhēng)議的方式，更有利于及早解決稅務(wù)糾紛 , 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 從而避免納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間關(guān)系的惡化。這是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)做出行政處罰決定后，該決定具有效力先定性，企業(yè)必須現(xiàn)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰決定，履行相應(yīng)義務(wù)。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說明自己沒有偷逃稅，仍必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后才能采取權(quán)利救濟(jì)的手段。此時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金已經(jīng)被占用，企業(yè)已經(jīng)遭遇損失。 2，什么是稅務(wù)聽證？ 稅務(wù)聽證是指，在稅務(wù)機(jī)關(guān)作出處罰決定之前，在稅務(wù)機(jī)關(guān)派出的專門人員或者機(jī)構(gòu)的主持下，由直接參與案件調(diào)查取證的稅務(wù)人員或部門為一方，被認(rèn)為違 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 法的當(dāng)事人為一方，有關(guān)證人等共同參加，由稅務(wù)人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處罰建議，當(dāng)事人進(jìn)行申辯和質(zhì)證，以進(jìn)一步澄清事實(shí)，核實(shí)證據(jù)的法定程序。 3，哪些稅務(wù)行政處罰案件，當(dāng)事人有權(quán)要求聽證？ 并不是所有的行政處罰案件都適用聽證程序，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)行政處罰法 》 第四十二條和 《 稅務(wù)行政處罰聽證程序?qū)嵤┺k法（試行）第三條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)公民作出2021元以上（含本數(shù)）罰款或者對(duì)法人或者對(duì)其他組織作出１萬(wàn)元以上（含本數(shù)）罰款的行政處罰之前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人送達(dá) 《 稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書 》 ，告知當(dāng)事人已經(jīng)查明的違法事實(shí)、證據(jù)、行政處罰的法律依據(jù)和擬將給予的行政處罰， 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 并告知有要求舉行聽證的權(quán)利。 4，法律聽證程序有何期限、程序規(guī)定？ （ 1）當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在行政機(jī)關(guān)告知后三日內(nèi)提出； （ 2）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽證的七日前，通知當(dāng)事人舉行聽證的時(shí)間、地點(diǎn)； （ 3）除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私外，聽證公開舉行； （ 4）聽證由行政機(jī)關(guān)指定的非本案調(diào)查人員主持；當(dāng)事人認(rèn)為主持人與本案有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避； 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 5）當(dāng)事人可以親自參加聽證，也可以委托一至二人代理； （ 6）舉行聽證時(shí)，調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處罰建議；當(dāng)事人進(jìn)行申辯和質(zhì)證； （ 7）聽證應(yīng)當(dāng)制作筆錄；筆錄應(yīng)當(dāng)交當(dāng)事人審核無(wú)誤后簽字或者蓋章。 ■ 聽證結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)不同情況，分別作出如下決定： （ 1）對(duì)確有應(yīng)受行政處罰的違法行為的，根據(jù)情節(jié)輕重及具體情況，作出行政處罰決定； 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2）違法行為輕微，依法可不予行政處罰的，不予行政處罰。 （ 3）違法事實(shí)不能成立的，不得給予行政處罰。 （ 4）違法行為已構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)。 （ 5）對(duì)情節(jié)復(fù)雜或者重大違法行為給予較重的行政處罰，行政機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)集體討論決定。 5，行政相對(duì)人在稅務(wù)聽證中的權(quán)利 （ 1）納稅人要求聽證的，有要求稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的期限內(nèi)通知本人的權(quán)利。 （ 2）納稅人有要求延期舉行聽證的權(quán)利 （ 3）納稅人有要求聽證主持人回避的權(quán)利 （ 4）納稅人在聽證中有充分陳述意見的權(quán)利 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 6, 舉行聽證收費(fèi)嗎？ 稅務(wù)機(jī)關(guān)舉行聽證，聽證費(fèi)用由組織聽證的稅務(wù)機(jī)關(guān)支付，不得由要求聽證的當(dāng)事人承擔(dān)或者變相承擔(dān)。 7，要求聽證須提交哪些材料？ 當(dāng)事人提出聽證要求，應(yīng)向行政機(jī)關(guān)提交 《 聽證要 求書 》 ，提出要求聽證的