【文章內(nèi)容簡介】 稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2021〕 31號）規(guī)定 :公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）成本對象完工后實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、配套設(shè)施費如何進行會計處理。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 4）關(guān)于拆遷補償費的稅前扣除： ①、根據(jù)稅前扣除真實性的要求，拆遷補償費的稅前扣除必須有真實合法的憑證 ——發(fā)票。 ②、國稅函 [1997]87號文：土地承包人被征用的建筑物、構(gòu)筑物、土地青苗補償費，征收 5%的營業(yè)稅，不征個人所得稅。 補交的拆遷補償 費、配套設(shè)施費 未完工 已完工 計入開發(fā)成本 未出售 已出售 計入開發(fā)產(chǎn)品 計入主營業(yè)務(wù)成本 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） ③ 、 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 》 （財稅 [2021]45號） A、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 B、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 3,經(jīng)營成本的新稅收政策 （ 1）已轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品可提折舊 （ 2）銷售成本：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、代建工程結(jié)算成本 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 銷售成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 可售面積單位工程成本 = 成本對象總成本 /總可售面積 管理費用的新稅收政策和稅務(wù)處理 （ 1）管理費用的費用項目設(shè)置 ?有扣除標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)予稅前扣除的費用項目及核算范圍：工資、職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、住房補貼、壞帳及跌價準(zhǔn)備。 ?無扣除標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)予稅前扣除的費用項目及核算范圍： 勞動保護費、勞動保險費（社會保障性繳款 、企業(yè)勞動保險支出 ）、差旅費（國稅發(fā) [1994]89號） 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 會議費、辦公費、郵電費、涉外費、董事（股東）會費、租賃及物業(yè)管理費、水電取暖費、車輛使用費、修理費（固定資產(chǎn)改良支出）、長期待攤費用攤銷（含開辦費）、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、折舊費、咨詢審計費等。 （ 2）管理費的新稅收政策及稅務(wù)處理 ①關(guān)于企業(yè)提取的各項準(zhǔn)備的政策規(guī)定 國稅發(fā) [2021]45號文重申：除壞賬準(zhǔn)備允許在稅前列支外，其余企業(yè)提取的任何形式的準(zhǔn)備金不得在稅前扣除。 A、企業(yè)可提取 5‰ 的壞帳準(zhǔn)備金在稅前扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） B、企業(yè)已提取準(zhǔn)備的資產(chǎn)，并且納稅申報時已調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，因價值恢復(fù)或轉(zhuǎn)讓處置有關(guān)資產(chǎn)而沖銷的準(zhǔn)備，允許做相反納稅調(diào)整。 C、企業(yè)已提取并作納稅調(diào)整的各項準(zhǔn)備，如因確鑿證據(jù)表明屬于不恰當(dāng)運用了謹(jǐn)慎原則，并已作為重大會計差錯進行了更正的，可作相反納稅調(diào)整。 ②關(guān)于養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險的政策規(guī)定 A、企業(yè)為全體雇員按國務(wù)院或省級政府規(guī)定的比例或標(biāo)準(zhǔn)繳納的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險 ,可在稅前扣除。 B、企業(yè)補繳的基本和補充養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險可在當(dāng)期扣除；金額較大的 ,主管稅務(wù)機關(guān)可要求企業(yè)在不短于三年內(nèi)分期均勻扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） ③ 關(guān)于辦公通訊費用標(biāo)準(zhǔn)由省級稅務(wù)機關(guān)的確定：國稅發(fā) [2021]45號文件規(guī)定：企業(yè)發(fā)給職工與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費用標(biāo)準(zhǔn)，由省一級國稅局、地稅局協(xié)商確定。京國稅發(fā) [2021]255號文規(guī)定，“ 納稅人支付給職工的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費用，稅前扣除的最高限額為每人每月 300元 ” 。從 2021年 1月 1日起執(zhí)行。 ④住房補貼 ：國稅發(fā) [2021]45號規(guī)定：企業(yè)發(fā)給停止實物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無房老職工一次性住房補貼資金，省級人民政府未規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由省一級國稅局、地稅局協(xié)商確定。 國稅發(fā) [2021]39號 :企業(yè)按省級人民政府規(guī)定發(fā)給停止實物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 房老職工的一次性住房補貼資金 ,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后可在不少于 3年的期間內(nèi)均勻扣除 。 財會 [2021] 5號：企業(yè)按規(guī)定發(fā)給 1998年 12月 31日以前參加工作的無房老職工一次性住房補貼和房屋未達(dá)標(biāo)老職工補差的一次性住房補貼 ,按實際發(fā)放金額 ,借記： “ 利潤分配 —未分配利潤 ” ,貸記： “ 其他應(yīng)交款 ” 科目。按規(guī)定專戶存儲時 ,借記： “ 其他應(yīng)交款 ” ,貸記 :“銀行存款 ” 科目。 借：盈余公積 —法定公益金 法定盈余公積 資本公積 —其他資本公積 貸：利潤分配 —未分配利潤 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 建議方法： 第一種方法是把住房補貼通過帳務(wù)處理進行稅前抵扣 ①提取并專戶存儲時 借：長期待攤費用 貸：其他應(yīng)交款 借：其他應(yīng)交款 貸：銀行存款 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） ② 按稅務(wù)機關(guān)核定每年稅前抵扣額 借：管理費用 —住房補貼 貸：長期待攤費用 第二種方法是把經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)核定的住房補貼每年稅前扣除額，填入 《 企業(yè)所得稅納稅申報表 》 第 62行 “ 其他納稅調(diào)整減少項目 ” ，直接抵減應(yīng)納稅所得額。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 營業(yè)費用的新稅收政策及會計處理 （ 1）營業(yè)費用的費用項目設(shè)置 工資、職工福利費、運雜費、維修費、差旅費、展覽費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、保險費、業(yè)務(wù)費、代銷手續(xù)費、傭金、其他。 （ 2）新稅收政策及稅務(wù)處理 ①關(guān)于已售開發(fā)產(chǎn)品共用部分維修費 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備承擔(dān)維護、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額扣除，提取的維修基金不得扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） ② 關(guān)于 “ 住房專項維修基金 ” 的規(guī)定 :國稅發(fā)[2021]69號規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施的維修和更新改造，開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 ③關(guān)于業(yè)務(wù)宣傳費的新規(guī)定 :新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售之前發(fā)生的與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 財務(wù)費用的新稅收政策 （ 1）向金融企業(yè)（含信用社）借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)扣除。 （ 2）向非金融機構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機構(gòu)同類、同期貸款利率（國稅函 [2021]1114號文件規(guī)定：含人民銀行規(guī)定的浮動利率）計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。 （ 3）為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關(guān)資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費用，應(yīng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本；有關(guān)資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當(dāng)期扣除的，納稅人借款未指明用途的，其借款費用應(yīng)按經(jīng)營性活動和資 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 本性支出占用資金的比例，合理計算應(yīng)計入有關(guān)資產(chǎn)成本的借款費用和可直接扣除的借款費用。 （ 4）從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接扣除。（國稅發(fā) [2021]83號）。 （ 5）納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。集團公司統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用，管理方式的變化，不影響所屬企業(yè)使用的銀行信貸資金 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 的性質(zhì)不屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款。因此，國稅函[2021]827號規(guī)定：對集團公司所屬企業(yè)從集團公司取得使用的金融機構(gòu)借款支付的利息，凡集團公司能夠出具從金融機構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用集團公司轉(zhuǎn)貸的金融機構(gòu)借款支付的利息，不高于金融機構(gòu)同類同期貸款利率的部分，允許在稅前全額扣除。 （ 6）納稅人為對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，可以直接扣除，不需要資本化計入有關(guān)投資的成本。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） （ 7）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 利用加速折舊政策進行納稅籌劃 （ 1）加速折舊的依據(jù) 1993年，我國財務(wù)會計制度進行了全面改革，財政部制定了 《 企業(yè)財務(wù)通則 》 和分行業(yè)的財務(wù)制度，制度對固定資產(chǎn)折舊規(guī)定了期間折舊年限。 1996年，財政部、國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于促進企業(yè)技術(shù)進步有關(guān)財務(wù)稅收問題的通知 》 （財工字 [1996]41號）規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限可以選擇財務(wù)制度規(guī)定的期間折舊年限的下限。 2021年，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 的通知（國稅發(fā) [2021]84號）規(guī)定，除另有規(guī)定者外，固定資產(chǎn)計提折舊的最低年限為：房屋、建筑物為 20年；火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn) 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 設(shè)備為 10年；電子設(shè)備和火車、輪船以外的運輸工具。 為 5年。 2021年，國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊審批項目后續(xù)管理工作的通知 》 （國稅發(fā)[2021]113號）規(guī)定，允許實行加速折舊的企業(yè)或固定資產(chǎn)包括： 對在國民經(jīng)濟中具有重要地位、技術(shù)進步快的電子生產(chǎn)企業(yè)、船舶工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn) “ 母機 ” 的機械企業(yè)、飛機制造企業(yè)、化工生產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)的機器設(shè)備。 對促進科技進步、環(huán)境保護和國家鼓勵投資項目的關(guān)鍵設(shè)備，以及常年處于震動、超強度使用或受酸、堿等強烈腐蝕的機器設(shè)備。 稅 務(wù) 咨 詢 轉(zhuǎn)讓 定價稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭 議 解決 （續(xù)） 證券公司電子類設(shè)備。 集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備。 外購的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件。 （ 2）固定資產(chǎn)加速折舊方法： 固定資產(chǎn)加速折舊方法不允許采用縮短折舊年限法，對符合上述加速折舊條件的固定資產(chǎn)，應(yīng)采用余額遞減法或年數(shù)總和法。 下列資產(chǎn)折舊或攤銷年限最短為 2年。 A、證券公司電子類設(shè)備 B、外購的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件。