【文章內(nèi)容簡介】 按實際取得的價款征稅 。 ?不動產(chǎn)申報納稅 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時 ， 有無扣除 “ 還本 ” 支出后再申報納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ?17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報納稅 。 47 ?18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向對方收取兩份價款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時結轉收入 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費是否作為收入申報納稅 。 ? “ 主營業(yè)務收入 ” 科目的同時是否申報納稅 。 48 ? 一般不適用 財稅字 [2023]16號文第二十條： “ 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權 ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 。 ” P319頁 要點 :(1)上述不動產(chǎn)應是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈的不動產(chǎn) ， 也不應包括接受投資計入資本總額的不動產(chǎn) 。 （ 2） 上述不動產(chǎn)是購置后未再對原不動產(chǎn)進行建筑開發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動產(chǎn) ，因此不包括自己立項獨立開發(fā)的不動產(chǎn)或購進在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產(chǎn) （ 3） 不動產(chǎn)購置或受讓原價 ， 不包括在購置不動產(chǎn)時由購買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費及其他應由購買者直接負擔而由銷售方代收的各項稅 、 費 。 49 四 、 土地增值稅檢查要點 ?稅 ， 項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務機關匯算清繳 。 ?括貨幣收入 、 實物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? 3. 納稅人的行政管理部門 （ 總部 ） 為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用 ， 是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除 。 50 ? ， 計入有關房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計算土地增值稅時 ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 否則 ， 會造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費用方面得到重復扣除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按 “ （ 取得土地使用權所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計算扣除 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進行了扣除 。 51 ? ， 對已計入管理費用的印花稅是否重復扣除 。 ? 權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之加計了 20%進行扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應納稅額是否正確 ， ? 注意納稅人建造普通標準住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的要免征土地增值稅 。 增值額超過扣除項目金額 20%的 ， 應就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 ? 對于納稅人計建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應分別核算增值額 。 不分別核算增值額或不能準確核算增值額的 ， 其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 52 普通住宅標準 （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 （財法字 [1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 53 普通住宅標準 （二） 2023年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應同時符合以下三個條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 倍以下 ， 各地可在上述標準基礎上浮動 20%。 54 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點 ?、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 ?，是否按規(guī)定申報納稅。 ?、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號 一、 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 56 ? 二、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 57 ?不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 ?、擴建后，應作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅 58 附屬設備和配套設施房產(chǎn)稅政策 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財稅地字 （ 87） 第 003號 ） 第二條 、 關于房屋附屬設備的解釋：房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施 。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風 、 照明 、 煤氣等設備；各種管線 ， 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導線；電梯 、 升降機 、 過道 、 曬臺等 。 屬于房屋附屬設備的水管 、 下水道 、 暖氣管 、 煤氣管等從最近的探視井或三通管算起 。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進線盒聯(lián)接管算起 。 59 附屬設備和配套設施房產(chǎn)稅政策 財稅地字 （ 87） 第 028號規(guī)定：經(jīng)研究 ，新建房屋交付使用時 ， 如中央空調(diào)設備已計算在房產(chǎn)原值之中 ， 則房產(chǎn)原值應包括中央空調(diào)設備；如中央空調(diào)設備作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 單獨核算并提取折舊 ， 則房產(chǎn)原值不應包括中央空調(diào)設備 。 關于舊房安裝空調(diào)設備 ， 一般都作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 不應計入房產(chǎn)原值 。 60 附屬設備和配套設施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施 計征房產(chǎn)稅有關問題的通知 國稅發(fā) [2023]173號 一 、 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求 ， 凡以房屋為載體 ， 不可隨意移動的附屬設備和配套設施 ，如給排水 、 采暖 、 消防 、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設備等 ， 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算 ， 都應計入房產(chǎn)原值 ， 計征房產(chǎn)稅 。 二 、 對于更換房屋附屬設備和配套設施的 ， 在將其價值計入房產(chǎn)原值時 ， 可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞 、 需要經(jīng)常更換的零配件 ， 更新后不再計入房產(chǎn)原值 。 三 、 城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行 。 61 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財稅地字第 008號 ） 第十一條：為鼓勵利用地下人防設施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 因此 ， 地下人防設施作為車庫使用符合 “ 房產(chǎn) ” 定義 ， 但是為了平戰(zhàn)結合而鼓勵利用地下人防設施 ， 暫不征收房產(chǎn)稅 。 62 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財稅 [2023]181號 財政部 國家稅務總局 關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2023年 1月 1日起 ， 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設施等 ， 均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 ? 對于出租的地下建筑 ， 將按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅 。 63 ? 對于自用的地下建筑 ， 分三種情況計算征稅 。 它們分別是： ? 工業(yè)用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 50%—60%作為應稅房產(chǎn)原值； ? 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 70%—80%作為應稅房產(chǎn)原值； ? 對于與地上房屋相連的地下建筑 ， 如房屋的地下室 、地下停車場 、 商場的地下部分等 ， 應將地下部分與地上房屋視為一個整體 ， 按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅 。 64 ? 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 2023年 3月 8日 國稅發(fā) [2023]44號 二、關于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產(chǎn)稅。 凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計賬，是否確定產(chǎn)權，均應照章征收城市房地產(chǎn)稅。 P125頁 65 六 、 土地使用稅檢查要點 ? 地是否按規(guī)定申報繳納了土地使用稅 。 ? 了土地使用稅 。 ? 《 土地使用稅計算表 》 ， 依次填列：項目名稱 、 坐落地點 、 土地性質 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準征用時間 、 開始計稅時間 、 年度應納稅額 （ 辦理土地使用證轉移手續(xù)開始后分段計算 ）已納稅額 、 應補稅額 。 66 集體土地土地使用稅稅收新政策 財政部 國家稅務總局關于集體土地 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知 財稅 [2023]56號 ? 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的 ，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 本通知自 2023年 5月 1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準。 67 七 、 印花稅檢查要點 ? 1. 各類商品購銷合同 、 建筑安裝工程承包合同 、 財產(chǎn)租賃合同 、 借款合同 、 建設工程勘察設計合同 、 廣告合同和測繪合同 （ 按照加工承攬合同 ） 、 商品房銷售合同 、 房屋產(chǎn)權證 、 工商營業(yè)執(zhí)照 、 商標注冊證 、 專利證 、土地使用證 、 賬簿等是否按規(guī)定貼花 。 此外 ，“ 實收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補帖印花 。 P165 ? 68 ? 國稅發(fā) [1991]155 號第十一條規(guī)定： “ 土地使用權出讓 、 轉讓書據(jù) (合同 )， 不屬于印花稅列舉征稅的憑證 ， 不貼印花 。 ” 因此 ， 如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓 、 轉讓方式取得土地使用權簽定的合同 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉讓土地使用權的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 ? 企業(yè)之間的借款合同或者單據(jù)不貼花 ， 因為 《 印花稅