創(chuàng)造稅務(wù)利潤(rùn)—房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之道(編輯修改稿)
2025-02-01 20:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)框架協(xié)議）中必須要有明確的稅務(wù)盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時(shí)間跨度、如出現(xiàn)與被收購(gòu)方承諾有差異時(shí)處理的意見(jiàn)等。 ? 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行調(diào)查。 ? 進(jìn)行稅務(wù)盡查調(diào)查之前應(yīng)建立雙控賬戶，收購(gòu)款暫不支付。 續(xù)： ? 根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容調(diào)整收購(gòu)價(jià)格 （ 2） 、收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實(shí)如何處理 ? 案例 6： 某房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)了某地產(chǎn)公司（該公司為自然人出資），收購(gòu)時(shí)該公司時(shí)為爛尾樓時(shí)，蓋到三層。 ? 收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地成本及建筑工程成本為 9200萬(wàn)，實(shí)際成本才 2023萬(wàn)，股東解釋說(shuō)有很多成本費(fèi)用當(dāng)時(shí)按政府要求繳納了，也有票據(jù)但因故丟失了。 ? 建筑工程為省錢(qián)沒(méi)有要票。 問(wèn)題點(diǎn)： ? 實(shí)際支付股權(quán)款 17000萬(wàn)。 ? 土地成本與建安工程沒(méi)有票據(jù)，沒(méi)有賬怎么辦？ 解決思路： ? 請(qǐng)律師事務(wù)所找當(dāng)?shù)卣块T(mén)查詢企業(yè)已繳納的所有費(fèi)用， ? 建筑成本沒(méi)有票的，多付一部分款獲得稅票。 注意點(diǎn)： ? 個(gè)人所得稅的代扣代繳問(wèn)題 ? 對(duì)方公司經(jīng)營(yíng)期的涉稅問(wèn)題 ? 如：土地使用稅的繳納情況等。 ? 其它稅種的欠稅情況等。 （ 3）、 收購(gòu)爛尾樓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例 ? 甲房地產(chǎn)公司決定收購(gòu)乙公司開(kāi)發(fā)的某爛尾樓，收購(gòu)方式有兩種，一是收購(gòu)乙公司的全部股權(quán)，二是收購(gòu)該樓盤(pán)。 ? 收購(gòu)樓盤(pán)時(shí)一般乙公司不愿意開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票，愿意把原來(lái)的建筑發(fā)票等給甲公司。假設(shè)收購(gòu)款花了 8000萬(wàn)，然后改建加層等投入了 12023萬(wàn)，銷(xiāo)售收入 37000萬(wàn)。稅如何處理？風(fēng)險(xiǎn)何在？ 案例：合作開(kāi)發(fā)還是項(xiàng)目收購(gòu)？ ? 甲公司 2023年（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）在市中心建設(shè) 28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒(méi)有完成。 2023年 6月與乙公司（具有建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議， 合同約定： ? 甲方保留大樓 8至 16層的所有權(quán)，其它樓層的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到乙公司名下。 案例 ? 甲方欠乙方的前期施工費(fèi) 3000萬(wàn)不再追究。 ? 甲方欠銀行貸款 4000萬(wàn)由乙方代為還款。 ? 乙方要完成整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)投入，包括整個(gè)大樓的特別是 8至 16樓的裝修投入、項(xiàng)目配套綠化等。 案例： ? 截止 2023年 12月 31日止，乙公司將 1至 7層全部銷(xiāo)售完， 17至 20層轉(zhuǎn)為自用， 21至 26層銷(xiāo)售完成 95%。 ? 問(wèn)題： ? 該協(xié)議冠名為合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，實(shí)質(zhì)為什么？是合作開(kāi)發(fā)還是項(xiàng)目收購(gòu)。 ? 如為項(xiàng)目收購(gòu)則營(yíng)業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基數(shù)是多少？ 案例： ? 在計(jì)算土地增值稅，如何計(jì)算加計(jì)扣除，基數(shù)如何確定？ 建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例 ? 房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有稅收風(fēng)險(xiǎn)呢？ ? 房地產(chǎn)公司自行采購(gòu)的材料與設(shè)備應(yīng)獲得什么發(fā)票？ ? 增值稅專(zhuān)用發(fā)票？ ? 增值稅普通發(fā)票？ ? 第三方開(kāi)票？ ? 假票真開(kāi)？ 建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例 ? 增值稅失控發(fā)票？ ? 自行采購(gòu)材料是否補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅？ ? 電梯等設(shè)備是否存在重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題？ 增值稅失控發(fā)票的案例 ? 武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務(wù)模式， 共采購(gòu)各類(lèi)材料及裝飾品共計(jì) 12023萬(wàn)， 2023年 7月江蘇某市國(guó)稅局稽查局到武漢市國(guó)稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某生產(chǎn)浴盤(pán)等的企業(yè)共支付采購(gòu)款 2300萬(wàn)，該企業(yè)收款之后未繳納增值稅潛逃了。 ? 結(jié)果：對(duì)房地產(chǎn)獲得的 2300萬(wàn)的成本不認(rèn)。 利息的處理 ? 主要問(wèn)題： ? 關(guān)聯(lián)方之間借款的問(wèn)題 ? （ 1）、 相互之間不計(jì)提利息 ? （ 2）、 計(jì)提不支付或不開(kāi)票發(fā)票 ? （ 3）、 利息如何在稅前扣除的問(wèn)題
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