【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭銷(xiāo)售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷(xiāo)清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。（3）以包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售的，按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷(xiāo)售收入。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。收入確認(rèn)時(shí)限在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。收入確認(rèn)方法和順序（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解一、收入核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭銷(xiāo)售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷(xiāo)清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。（3）以包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售的，按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷(xiāo)售收入。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。收入確認(rèn)時(shí)限在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。收入確認(rèn)方法和順序（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。二、成本核算項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。前期工程費(fèi)：開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款等科目借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅缓笥?jì)入開(kāi)發(fā)成本。借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款等科目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)（1）自營(yíng)工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：庫(kù)存材料（應(yīng)付賬款等）工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過(guò)“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工貸：銀行存款（庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等）然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：①開(kāi)工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按