房地產(chǎn)稅收制度基礎(chǔ)講義(編輯修改稿)
2025-03-16 09:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土地增值稅 是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，也即 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而就其增值額征收的一種稅 。 其重要意義： 第一 ，城市土地 具有自然增值 的特點(diǎn)。同時(shí)土地的增值得益于國家長期投資、進(jìn)行城市建設(shè)、改善人民生活條件和環(huán)境的結(jié)果，而非轉(zhuǎn)讓者的勞動(dòng)所得。 由國家以稅的形式將這部分收益，收歸全社會(huì)所有 。 土地增值稅 第二 ，征收土地增值稅，可以在一定程度上抑制土地投機(jī)行為，維護(hù)正常的市場秩序。 第三 ，土地供求矛盾日益突出，地價(jià)上漲很快。征收土地增值稅，為國家增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展積累資金。 2．土地增值稅的課稅對象 土地增值額 即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。 法定扣除項(xiàng)目金額包括 ： （ 1）納稅人 取得土地使用權(quán)支付的金額 。 （ 2）開發(fā)土地的 成本費(fèi)用 。 （ 3）新建房及配套設(shè)施的 成本、費(fèi)用 ，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的 稅費(fèi) 。 （ 5）稅法規(guī)定的 其他扣除項(xiàng)目 。 計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額應(yīng)按如下步驟展開： （ 1）計(jì)算增值額 增值額 =收入額一扣除項(xiàng)目金額 （ 2）計(jì)算增值率 增值率 =增值額 247。扣除項(xiàng)目金額 （ 3）依據(jù)增值率確定適用稅率 （ 4）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額 =增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算 扣除系數(shù) 3．土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額 土地增值稅實(shí)行的是 超率累進(jìn)稅率 。 所得多的多征稅，所得少的少征稅 ， 無所得的不征稅 。 土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 第一級(jí)， 20％ 增值率 50％的，稅率為 30％； 第二級(jí)， 20％ 增值率 50％的，稅率為 40％； 第三級(jí)， 20％ 增值率 50％的，稅率為 50％； 第四級(jí)， 20％ 增值率 50％的，稅率為 60％。 速算 扣除系數(shù)分別為： 0、 5％ 、 15％ 、 35％ 。 以下情形 免征土地增值稅 ： （ 1）增值率不超過 20％ 。 （ 2）因國家建設(shè)需要 依法征收的房地產(chǎn) 。 （ 3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的免征（居住滿 3年以上、 5年以下的減半征收）。 4．土地增值稅的減免及懲罰 2023年國家稅務(wù)總局出臺(tái)了 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 ： 稅率過低的 預(yù)征制 以實(shí)征式的 清算制 三種情形應(yīng)清算土地增值稅： 一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售； 二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 對取得銷售（預(yù)售）許可證滿 3年卻仍未銷售完畢的項(xiàng)目，均需征繳。分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 國家稅務(wù)總局 2023年 5月 26日 公布了 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 ： 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的， 以銷售合同的售房金額 及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的 利息支出 ： 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除 ，但最高不能超過按商業(yè)銀行 同類同期貸款利率 計(jì)算的金額； 不能提供證明的，開發(fā)費(fèi)用按 “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利 。 土地增值稅從嚴(yán)清算會(huì)顯著加大企業(yè)的稅收成本， 降低房企利潤水平 ， 進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆?。第三節(jié) 房產(chǎn)稅法律制度 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 是以房屋的價(jià)值為征稅對象，按 房屋的余值或房屋租金 向房屋所有權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 開征房產(chǎn)稅具有以下意義： （ 1）房產(chǎn)稅屬地方稅種， 稅源穩(wěn)定 ，為地方政府籌集資金。 （ 2）有利于 提高房產(chǎn)的使用效率 。 （ 3）適當(dāng) 調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入 。 1．房產(chǎn)稅的課稅對象和征稅范圍 房產(chǎn)稅的 課稅對象 是房屋的價(jià)值和房屋的租金。 2．納稅人 納稅人是房屋所有權(quán)人或者使用權(quán)人。 3．房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)稅采
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