【文章內(nèi)容簡介】 023年退稅的計(jì)算。 2023年應(yīng) 補(bǔ)充扣除土地增值稅 2億元 （ %2%） =240（萬元），因此應(yīng)退企業(yè)所得稅240 25%=60萬元。 關(guān)鍵點(diǎn)： 兩個(gè)虧損 29號公告的適用范圍： 只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算當(dāng)年 出現(xiàn) 虧損 ， 并且該虧損持續(xù)至 注銷當(dāng)年 仍未彌補(bǔ)完畢時(shí)，仍然 虧損 才 可以按照 29號公告申請退稅 。 深圳市 蛇口國家稅務(wù)局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前企業(yè)所得稅退稅申請操作指引 『 發(fā)布日期 』 20230607 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅申請退稅的征收管理，根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 及其實(shí)施條例、 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 及其實(shí)施細(xì)則和（國家稅務(wù)總局公告 2023年第 29號）等的有關(guān)規(guī)定，制定本操作指引。 一、納稅人申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅退稅的，應(yīng)按照 29號公告的要求，計(jì)算各年度應(yīng)退（補(bǔ)）的企業(yè)所得稅稅款，填報(bào) 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前企業(yè)所得稅退稅預(yù)審表 》 （以下簡稱預(yù)審表），并連同以下資料提交稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)審。 （一）申請報(bào)告 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前企業(yè)所得稅退稅預(yù)審表 （ 兩個(gè)虧損 ） （三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前企業(yè)所得稅退稅計(jì)算表 （四）土地增值稅申報(bào)表及繳款憑證 （五）其他相關(guān)證明材料二、退稅申請經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)審?fù)夂?，納稅人填制 《 退抵稅申請審批表 》 連同預(yù)審表及相關(guān)證明資料一并提交稅務(wù)機(jī)關(guān)受理。 本操作指引自發(fā)布之日起執(zhí)行，國家稅務(wù)總局如頒布新的規(guī)定，按新的規(guī)定執(zhí)行。 云中飛論土地 增值稅 目前，全國各地的稅務(wù)局對總局 2023年 29號公告執(zhí)行的不積極， 這也是房地產(chǎn)企業(yè)大量計(jì)提土地增值稅的一個(gè)原因， 既然我退不到稅，我就索性計(jì)提，用來抵扣企業(yè)所得稅 。 操作上由各項(xiàng)目公司測算未來要交土地增值稅清算金額上報(bào)給總公司，總公司按匯總計(jì)算后按一定的比例預(yù)提。 總公司不是實(shí)體公司，是投資控股公司，只獲取稅后的投資收益?？偣臼遣挥媒黄髽I(yè)所得稅的，因此，總公司不存在稅前扣除土地增值稅的問題，也就沒有納稅調(diào)增的問題。 萬科怎樣預(yù)提土地增值稅的： 萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于土地增值稅繳納情況的公告 公告日期 :20231127 萬科企業(yè)股份有限公司 關(guān)于土地增值稅繳納情況的公告 本公司及董事會全體成員保證公告內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳 述或者重大遺漏。 近日，有媒體報(bào)道稱多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在拖欠土地增值稅的情況。 本公司已按照土地 增值稅相關(guān)政策和有關(guān)政府規(guī)定，在銷售房產(chǎn)時(shí)，按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行了土地增值稅的預(yù) 繳； 萬科年報(bào)“遞延所得稅資產(chǎn) —— 土地增值稅清算準(zhǔn)備” 是個(gè)什么資產(chǎn)？ 在確認(rèn)收入后，按照會計(jì)準(zhǔn)則要求進(jìn)行了土地增值稅的計(jì)提。 截至 2023 年 12 月 31 日，公 司計(jì)提的 土地增值稅清算準(zhǔn)備金 人民幣 ，詳見公司 2023 年度報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)告附注“ 其 他應(yīng)付款 —土地增值稅清算準(zhǔn)備金”部分 ；在項(xiàng)目清算結(jié)論產(chǎn)生后，按照規(guī)定的金額、期限進(jìn) 行了土地增值稅的繳納。 公司 2023 年度報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)告截至 2023 年 12 月 31 日“應(yīng)交稅費(fèi)”中 土地增值稅人民幣 億元，已在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)入庫。 公司在土地增值稅繳納 與核算方面符合稅法和會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。 請投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。 特此公告。 萬科企業(yè)股份有限公司 董事會 二〇一三年十一月二十六日 云中飛總結(jié)一下，萬科計(jì)提的土地增值稅分為兩部分組成，一部分計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”中 土地增值稅 億元，這部分已在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)入庫； 另一部分其他應(yīng)付款 —土地增值稅清算準(zhǔn)備金 ，分錄應(yīng)該是 借計(jì)遞延所得稅資產(chǎn) ，貸記其他應(yīng)付款 —土地增值稅清算準(zhǔn)備金。 總公司按匯總計(jì)算后按一定的比例預(yù)提的土地增值稅不存在企業(yè)所得稅納稅調(diào)增的問題。 思考：解決之道在哪里？ 提高預(yù)征率？ 北京市地方稅務(wù)局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告 2023年第 3號 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行 2%至 8%的幅度預(yù)征率（見附件 1）。 容積率小于 ，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。 預(yù)計(jì)增值率預(yù)征率 預(yù)計(jì)增值率 ≤50% 2% 50%預(yù)計(jì)增值率 ≤100% 3% 100%預(yù)計(jì)增值率 ≤200% 5% 200%預(yù)計(jì)增值率 8% 預(yù)計(jì)增值率匡算公式： 〔 （擬售價(jià)格 預(yù)售面積 項(xiàng)目成本） 〕247。 項(xiàng)目成本 100% 項(xiàng)目成本 = （土地成本 +建安成本） （ 1+間接費(fèi)用率） 間接費(fèi)用率暫為 30% 全國最高土地增值稅預(yù)征率出爐，住宅 5%，其他房屋8% 烏地稅函 〔 2023〕 99號 關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算工作中預(yù)征率的通知 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地方稅務(wù)局，稽查局、各區(qū)（縣）地方稅務(wù)局，第一分局： 自 2023年開展土地增值稅清算工作以來，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按照清算工作要求完成了自行清算，現(xiàn)清算工作已進(jìn)入重點(diǎn)核查階段。但也有部分企業(yè)對符合土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，到期仍未自行清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)將嚴(yán)格按這些企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際取得銷售收入按從高預(yù)征率補(bǔ)征土地增值稅，現(xiàn)就補(bǔ)征土地增值稅的預(yù)征率（以下簡稱補(bǔ)征預(yù)征率）調(diào)整如下，請遵照執(zhí)行，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及時(shí)反饋市局稅政一處。計(jì)算公式為：補(bǔ)征土地增值稅稅額 =銷售收入 補(bǔ)征預(yù)征率 —已預(yù)征土地增值稅稅額。 一、各類住宅（包含車庫）： 2023年 1月 1日以前年度取得的銷售收入，按 1%的補(bǔ)征預(yù)征率補(bǔ)征土地增值稅； 2023年 1月 1日以后年度取得的銷售收入，按 5%的補(bǔ)征預(yù)征率補(bǔ)征土地增值稅； 二、 別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房，按 8%的補(bǔ)征預(yù)征率補(bǔ)征土地增值稅。 2023年的文件，一直未對外公布， 2023年 8月 27日對外發(fā)布。 可以說是目前國內(nèi)最高的土地增值稅預(yù)征率了。 土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)，對已達(dá)土地增值稅清算條件而未清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)征之后，仍不能免除其清算義務(wù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求企業(yè)限期（ 90日之內(nèi)）進(jìn)行清算，限期內(nèi)仍不清算的，按照稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。對確需核定征收的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型，不同定價(jià)水平，不同盈利水平，按項(xiàng)目提出具體核定征收率，經(jīng)市局報(bào)請自治區(qū)地稅局批準(zhǔn)同意后核定征收其土地增值稅。 二〇一一年四月二十五日 抄送：局各位領(lǐng)導(dǎo)，計(jì)財(cái)處、稅政二處、征管處，政策法規(guī)處。 烏魯木齊市地方稅務(wù)局 2023年 8月 27日印 校對：稅政一處 楊志剛 廣州地稅回應(yīng) 由于土地增值稅清算工作比較復(fù)雜，對干部業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高，而目前各地在土地增值稅征管中力量配備還不足，可清算條件的設(shè)置， 使主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)自身力量及項(xiàng)目的不同情況，按照輕重緩急適當(dāng)安排工作。 從實(shí)踐看，這一規(guī)定是基本符合目前稅務(wù)機(jī)關(guān)工作實(shí)際的。（完） (淡定 ） 吉林省地稅局的回應(yīng) 1月 7日晚，吉林省地稅局回應(yīng)表示，吉林市萬科城一期項(xiàng)目已達(dá)清算條件，但企業(yè)以工程款結(jié)算未結(jié)束，現(xiàn)階段成本核算不準(zhǔn)確為由拒絕清算，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已再次下達(dá)稅務(wù)事項(xiàng)通知書，要求企業(yè)于 2023年 1月 15日前提供無法清算相關(guān)證據(jù)。 （ 緊張 ） 誰正確？ 廣州地稅局的回應(yīng) 雖然萬科柏悅灣和萬科金域藍(lán)灣 銷售比例較高， 但是由于兩個(gè)項(xiàng)目成本、費(fèi)用并未結(jié)算完畢，無法合理界定計(jì)稅成本 ， 按照政策規(guī)定可以暫不進(jìn)行清算 ，待企業(yè)達(dá)到應(yīng)清算條件時(shí)再要求納稅人進(jìn)行清算。 吉林省地稅局的回應(yīng) 吉林市萬科城一期項(xiàng)目 已達(dá)清算條件 ， 但企業(yè)以工程款結(jié)算未結(jié)束，現(xiàn)階段成本核算不準(zhǔn)確為由 拒絕清算， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 已再次下達(dá)稅務(wù)事項(xiàng)通知書 ，要求企業(yè)于 2023年 1月 15日前提供無法清算相關(guān)證據(jù)。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國稅發(fā) [2023]91號 第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的， 應(yīng) 進(jìn)行土地增值稅的清算。 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工 、 完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可 要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 （一） 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請 注銷稅務(wù)登記 但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 思考：什么叫 竣工驗(yàn)收？ 結(jié)論： 即使銷售達(dá)到可清算 85%的比例，但是，如果企業(yè)還沒有 竣工驗(yàn)收， 是不需要進(jìn)行清算的。 竣工驗(yàn)收是清算的前提條件。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函 [2023]220號 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的， 以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 什么叫 竣工驗(yàn)收？ 總局 土地增值稅 沒有文件規(guī)定， 企業(yè)所得稅有規(guī)定。 廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引 (2023年修訂版 )的通知 穗地稅函 [2023]198號 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列 條件之一 的，應(yīng)視為已竣工驗(yàn)收： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已 報(bào)政府有關(guān)部門備案 。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已 取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明 。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 國稅發(fā) [2023]31號 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列 條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工 ： （一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 。 （三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 萬科欠稅門的 焦點(diǎn)問題是 ： 如何判斷 土地增值稅 清算 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ？ 是 應(yīng)清算不是可清算。 稅收義務(wù)是由稅法明確規(guī)定的“時(shí)間”和“程序”構(gòu)成的。按照發(fā)生的先后順序，這些時(shí)間要素包括： 納稅義務(wù)發(fā)生日、納稅申報(bào)日、納稅期限、稅款交納日。 超過了“納稅義務(wù)發(fā)生日”，會計(jì)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則就可以在賬簿上確認(rèn)“應(yīng)交稅費(fèi)”。 超過了“納稅期限”未繳納稅款又未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)延長納稅期限，就構(gòu)成“欠稅”違法行為。 根據(jù) 《 稅收征收管理法 》 第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。” 納稅義務(wù)發(fā)生日： 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 第十條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”可見土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生日是“房地產(chǎn)合同簽訂之日”。 納稅申報(bào)日： 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅