我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 15:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期限有年限限制，從 40年到 70年不等。 近年來許多經(jīng)行政劃撥的土地實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就私下與外商進(jìn)行交易；有些利用無償劃撥的土地進(jìn)行投機(jī)、從事房地產(chǎn)開發(fā)，使國(guó)有土地收益大量流失。 城市土地使用制度方面的問題 ? 土地使用權(quán)出讓年限相關(guān)法律規(guī)定引發(fā)問題 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定了土地使用權(quán)的年限，依該法，土地使用權(quán)出讓期滿產(chǎn)生兩項(xiàng)法律后果：一是土地使用權(quán)國(guó)家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權(quán)由國(guó)家無償取得。其后果可能引發(fā)開發(fā)商的短期行為和投資購(gòu)房者的顧慮，對(duì)于推進(jìn)住房商品化和建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 現(xiàn)行的征地制度使農(nóng)民集體的土地所有權(quán)成為殘缺不全的權(quán)利 在現(xiàn)行制度下， 集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有處分權(quán)，農(nóng)村土地只能通過國(guó)家的征用才能改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)。 《 土地管理法 》 規(guī)定， “ 任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地 ” ， “ 前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體的土地 ” , ―農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 ” 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 憲法規(guī)定 “ 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。 ” 雖然有關(guān)法律均規(guī)定為了公共利益的需要可以征用土地，但是由于對(duì) “ 公共利益 ” 尚無明確的界定，事實(shí)上征地目的早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公共利益的需要。根據(jù) 16個(gè)?。▍^(qū)市）國(guó)土資源部門對(duì) 2023年至 2023年各類建設(shè)項(xiàng)目用地的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目占了 22%。即使在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費(fèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，卻以每畝幾千元的地價(jià)征地，明顯不合理。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 根據(jù)現(xiàn)行 《 土地管理法 》 ，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 1016倍，最多不超過 30倍?，F(xiàn)行補(bǔ)償制度無法與國(guó)家賦予農(nóng)民的長(zhǎng)期而有保障的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)相對(duì)等。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)，讓農(nóng)民自謀職業(yè)的安置方法。但對(duì)農(nóng)民而言，土地被征之后，基本處于 “ 務(wù)農(nóng)無地，經(jīng)商無本，低保無份 ” 的境地，生產(chǎn)和生活失去保障，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 1． 稅費(fèi)種類繁多 ， 稅租費(fèi)概念混淆不清 目前我國(guó)實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá) 12種 ， 占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半 。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜 ， 一般都在幾十種 ， 多的地方甚至超過百種 。 稅、租、費(fèi)性質(zhì)不同。我國(guó)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜，三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長(zhǎng)了亂收費(fèi)的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 2． 稅制結(jié)構(gòu)不合理 ， 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重 目前的稅制基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。如對(duì)土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，促進(jìn)高效、集約用地的作用；對(duì)房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，起不到作為財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入分配進(jìn)行調(diào)節(jié)的作用。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 ? 在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費(fèi)種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達(dá) 30%60%，若再加上 5%的營(yíng)業(yè)稅和 33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)水平達(dá)到 40%以上，高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機(jī)行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 3． 稅制本身存在有欠公平之處 主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個(gè)方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)，有悖于 WTO的國(guó)民待遇原則和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，也不利
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