【文章內容簡介】 在進行土地前期開發(fā) ，但尚未進行施工階段的在建項目按 “ 轉讓無形資產 ” 稅目中轉讓土地使用權項目征收營業(yè)稅 （ 2） 轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目 ， 按 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅 例 、 甲企業(yè)有一在建項目 ， 評估 500 萬賣給乙企業(yè) ，乙企業(yè)繼續(xù)完成該項目 ， 又投入開發(fā)費用 400 萬 。 該項目建成后 ， 售價為 1000 萬 籌劃前：甲方交稅 25萬；乙方交稅 50萬 財稅 [2023]191號文件規(guī)定：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。” 甲方投在建工程 500萬 乙方投現金 400萬 （投資免稅） 項目建成對外銷售交納 1000 5%的營業(yè)稅 關于合作建房的納稅籌劃： 合作建房 :是指由一方（簡稱甲方）提供土地，另一方（簡稱乙方）提供資金的合作建房 第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權和部分房屋所有權相互交換 ①土地使用權和房屋所有權相互交換 甲方 以地換房 轉讓部分土地使用權 乙方 以房換地 銷售部分不動產 計稅營業(yè)額：按《細則》第 15條核定 例 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2023萬元資金并負責施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價800萬，其余自用 乙方將建成后的一半轉讓屬“自建建筑物后銷售” ，應按“建筑業(yè)”、“銷售不動產”各交一道營業(yè)稅，計算組成計稅價格，假設成本利潤率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計稅價格 =2023*50%*（ 1+8%）247。（ 13%） = 建筑業(yè)營業(yè)稅 =*3%= 銷售不動產計稅價格 =*（ 1+10%）247。（ 15%） = 銷售不動產營業(yè)稅 =*5%= 甲方轉讓了土地使用權、銷售不動產，應交營業(yè)稅 *5%+800*5%= ②甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實質是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權 例 甲方將土地所有權出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動產交稅： 1000（ 1+10%）247。（ 15%） 5%= 甲方按服務業(yè) 租賃業(yè)交稅： 1000（ 1+10%）247。（ 15%） 5%= 第二種方式甲方以土地使用權 ,乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 ①雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營企業(yè)轉讓土地使用權征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產征稅 ②甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成 將土地使用權轉讓給合營企業(yè) 提取固定利潤 就甲方提取的收入按“轉讓無形資產”征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產征稅 例 甲方以土地所有權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的 20%提成作為投資收益。合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉讓土地使用權交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取“利潤分成、風險公擔”的分配形式。當年建成住宅 500套，銷售 400套，每套 15萬元。年終，經董事會決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風險共擔的分配形式，不交營業(yè)稅。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營企業(yè)交營業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 固定資產處置的定價技巧 免稅臨界點銷售價格 =原價247。（ 1 — 稅率） 例、某公司欲處理一臺設備，原價 200萬，已提折舊 18萬，應如何定價 解：臨界點銷售價格 =200247。（ 1 — 2%） = 原價 處置固定資產定價范圍 原價 （固定資產原價） （定價系數 ） （低收益區(qū)） 假設售價為 200萬，企業(yè)收益 200萬；假設售價為 202萬，應交增值稅： ，企業(yè)收益為 ；假設售價為 210萬，應交增值稅 ，企業(yè)收益為 售價 ≤ 原價 毛利為售價； 售價 ＞ 原價 毛利 = 售價 － 增值稅額 財稅 [2023]029號：納稅人銷售自己使用過的應征消費稅的機動車、摩托車、游艇，售價超過原值的，按 4%的征收率減半征收增值稅，售價未超過原值的，免征增值稅 價外費用的計算 價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費 例、某房地產公司 2023年取得銷售收入 2023萬元，代有關部門收取燃氣費、管道費、有線電視初裝費 100萬元，預收房款收入 300萬元 應交營業(yè)稅 =（ 2023+100+300） X5%=120萬元 國稅發(fā) [2023]69號《關于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通知》：開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金免征營業(yè)稅 《關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用是否計征營業(yè)稅的問題的通知》（國稅發(fā) [1998]217號）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費電費、燃氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，不計征營業(yè)稅。 （二）營業(yè)收入確認時間的籌劃 營業(yè)稅計稅營業(yè)額的稅前減除： 單位和個人銷售不動產或轉讓土地使用權計稅營業(yè)額的計算：包括購置的資產、抵債資產 財稅 [2023]16號規(guī)定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產 、 土地使用權的 ， 以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額 計稅營業(yè)額 =全部收入 — 購置（受讓）原價 或抵債作價 ①保險業(yè)：計稅營業(yè)額 =全部保費收入－分保保費 ②金融企業(yè)買賣金融商品：計稅營業(yè)額 =賣出價－買入價 ③金融企業(yè)受托收款：計稅營業(yè)額 =全部收入－支付委托方價款 ④金融企業(yè)融資租賃：計稅營業(yè)額 =全部價款－租賃物成本 ⑤勞務公司營業(yè)額： 營業(yè)額 = 從用工單位收取的全部價款 — 轉付工資及福利費 — 代辦社會保險 — 代辦住房公積金 — 代辦報銷業(yè)務費 ⑥建筑安裝、通訊線路工程、輸送管道工程計稅營業(yè)額： 計稅營業(yè)額 =工程價款－設備價款 財稅 [2023]16號規(guī)定：“通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額，也不包括設備價款，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉?！? ⑦郵政電信計稅營業(yè)額 =全部收入－支付給合作方價款 ⑧運輸企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－支付給其他運輸企業(yè)的運費 ⑨旅游企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部旅游收入－代游客支付的房費、餐費、交通費、門票費、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費 ⑩廣告代理業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－支付的廣告發(fā)布費 ⑾物業(yè)企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－代業(yè)主（承租者）支付的 水費、電費、燃氣費、房屋租金 關于營業(yè)額減除項目的憑證 ① 營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的 ， 該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證 ② 營業(yè)額減除項目支付款項支付給境外的 ， 該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證 、 外方公司的簽收單據或出據的公證證明 討論：計稅營業(yè)額的稅前扣除是否會引起房地產行業(yè)銷售形式的變化 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品 ，“ 應于實際收取價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現”。 分期收款銷售收入的確認：“應按銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認收入的實現。” 例、某房地產開發(fā)公司采用分期收款方式銷售一棟寫字樓 ,售價 1000萬元，開發(fā)成本 840萬元，合同約定，售樓款分四次收回，寫字樓已交付買方，第一期樓款 250萬已存入銀行。 會計核算操作程序：“一交四分期” （ 1）將寫字樓交付買方 借：分期收款開發(fā)產品 840萬 貸：開發(fā)產品 840萬 （ 2）收到第一期樓款 借：銀行存款 250萬 貸：主營業(yè)務收入 250萬 （ 3）開具發(fā)票計算營業(yè)稅 借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：應交稅金 — 應交營業(yè)稅 （ 4）結轉成本 銷售成本率 = 840 / 1000 = 84% 本期成本 = 250 X 84% = 210萬 借：主營業(yè)務成本 210萬 貸：分期收款開發(fā)產品 210萬 銀行按揭方式銷售開發(fā)產品 委托代銷銷售方式的納稅籌劃 （ 1）收取手續(xù)費方式： 稅法規(guī)定：“采取支付手續(xù)費方式銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現”。 增設三個會計科目：委托代銷開發(fā)產品 受托代銷開發(fā)產品 代銷開發(fā)產品款 委托方 受托方 購房人 房產 房產 發(fā)票 收費 例：甲房地產公司將一棟已建好的住宅樓委托乙公司代銷，面積 5000平方米，單位售價每平米 3000元，成本價每平方米2500元，截止 2月已售房 1500平方米，乙公司已將代銷清單送甲公司，手續(xù)費按 2%支付 甲公司會計處理： A、將樓交予受托方 借：委托代銷開發(fā)產品 12500000 貸：開發(fā)產品 12500000 B、收到受托方代銷清單，對購房人開具發(fā)票 借、應收帳款 — 乙公司 4500000 貸：主營業(yè)務收入 4500000 借：主營業(yè)務稅金及附加 225000 貸：應交稅金 — 應交營業(yè)稅 225000 C、計提手續(xù)費 借：營業(yè)費用 90000 貸：應收帳款 — 乙公司 90000 D、