【文章內(nèi)容簡介】 視了。 3 納稅籌劃事后應(yīng)進行績效評價 　　年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結(jié)果進行分析對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。 　　俗話說亡羊補牢，猶未晚矣，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評價， 總結(jié) 經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動的開展，防患于未然。 　　綜上所述，隨著社會的 發(fā)展 進步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高 經(jīng)濟 效益，另一方面會促進稅務(wù)機關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收 法律 、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。 　　合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。 　　2006年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。 　　稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。 　　企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。 　　另外，對于企業(yè)當年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。 　　納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。 　　利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準確計算當期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。 　　房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。 　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。 則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋ 　　85 000＋15 000）＝700 000（元）。 　　少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 00033%＝231 000（元） 　　這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足?？梢姡{稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。 　　利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。 　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 　　增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500） 　　247。11 500100%＝% 　　適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）30%＝1 050（萬元） 　　如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 　　普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）247。8 500100%＝% 　　增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。 　　豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 0003 000）247。3 000100%＝% 　　適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）40%－30005%＝650（萬元） 　　分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。 　　房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負概況近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃分析本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅）進行稅務(wù)籌劃分析。（一）營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點進行稅收籌劃，(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。(1)合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。(2) 甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅［1］。（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃分析土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是專門針對高投入、高風險、高收益的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而設(shè)立的特殊稅種。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照增值額超過扣除項目的比率，采取30%一60%的四級超率累進稅率形式，增值額與扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，稅負越重。從2007年2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有稅費中占有相當大的比重。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，合理地對土地增值稅稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風險。土地增值稅=增值額X稅率扣除項目金額X速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務(wù)籌劃中降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從以下幾個方面入手進行稅務(wù)籌劃：，（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行稅收籌劃。(2) 與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。，（1）選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴剩环N情況是依靠負債籌資，預(yù)計利息用較高，應(yīng)計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，以據(jù)實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，應(yīng)不計算應(yīng)分