【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 視了。 3 納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià) 　　年末終了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過(guò)與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無(wú)疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。 　　俗話(huà)說(shuō)亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)， 總結(jié) 經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開(kāi)展，防患于未然。 　　綜上所述，隨著社會(huì)的 發(fā)展 進(jìn)步，法治會(huì)越來(lái)越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來(lái)越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹(shù)立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高 經(jīng)濟(jì) 效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收 法律 、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。 　　合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的代理活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。 　　2006年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀(guān)調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀(guān)調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。 　　稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。 　　企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門(mén)應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過(guò)部分不得扣除。公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。 　　另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷(xiāo)金額比例，通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷(xiāo)商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)，并取得經(jīng)銷(xiāo)商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過(guò)媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過(guò)銷(xiāo)售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在銷(xiāo)售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。 　　納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類(lèi)保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。 　　利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。 　　房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷(xiāo)售旺季，在這段時(shí)間廣告費(fèi)，銷(xiāo)售傭金、加班費(fèi)等各項(xiàng)支出均達(dá)到最高峰。 　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開(kāi)盤(pán)儀式，配合這次活動(dòng)，策劃部分在4月底在電臺(tái)、報(bào)紙等各大強(qiáng)勢(shì)媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來(lái)，各銷(xiāo)售人員加班加點(diǎn)，取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，該月支付的廣告費(fèi)600 000元，加班費(fèi)及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。 則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋ 　　85 000＋15 000）＝700 000（元）。 　　少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 00033%＝231 000（元） 　　這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動(dòng)，或付工程款或購(gòu)置新地，能有效地緩解企業(yè)流動(dòng)資金的不足?？梢?jiàn)，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時(shí)間價(jià)值，其流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕。 　　利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以?xún)?nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。 　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中普通住宅的銷(xiāo)售額為1億元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為5 000萬(wàn)元。，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 500萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬(wàn)元。如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 　　增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15 000－11 500） 　　247。11 500100%＝% 　　適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）30%＝1 050（萬(wàn)元） 　　如果分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 　　普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10 000－8 500）247。8 500100%＝% 　　增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。 　　豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5 0003 000）247。3 000100%＝% 　　適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）40%－30005%＝650（萬(wàn)元） 　　分開(kāi)核算合計(jì)共交650萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交1 050萬(wàn)元少交400萬(wàn)元。 　　房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對(duì)企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見(jiàn)：今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對(duì)本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)概況近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車(chē)船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃分析本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅）進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析。（一）營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷(xiāo)售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售額為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。(1)合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。(2) 甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的用戶(hù)，那么采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅［1］。（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃分析土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是專(zhuān)門(mén)針對(duì)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而設(shè)立的特殊稅種。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，采取30%一60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與扣除項(xiàng)目的比率越大，適用的稅率越高，稅負(fù)越重。從2007年2月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理地對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅=增值額X稅率扣除項(xiàng)目金額X速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務(wù)籌劃中降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃：，（1）降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格房屋銷(xiāo)售價(jià)格的降低會(huì)使銷(xiāo)售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷(xiāo)售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。(2) 與客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽訂兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。，（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分