【正文】 4500000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 225000 C、計提手續(xù)費 借：營業(yè)費用 90000 貸：應(yīng)收帳款 — 乙公司 90000 D、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 3750000 （ 2500X1500） 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 3750000 乙公司會計處理： A、受托代銷住宅樓 借：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸、代銷開發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、本月售樓 1500平方米 借：銀行存款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲公司 4500000 C、轉(zhuǎn)銷代銷開發(fā)產(chǎn)品款 借：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸、受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 4500000 D、計提手續(xù)費，對甲開具發(fā)票 借：應(yīng)付帳款 — 甲公司 90000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 90000 E、計提稅金，按 5%計算營業(yè)稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 4500 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 4500 （ 2）視同買斷方式： 是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價收取代銷開發(fā)產(chǎn)品的價款，實際售價由受托方自定，實際售價與協(xié)議價之間的差額歸受托方所有 討論題 : 為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以采用視同買斷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 ? 例、接上例，假設(shè)甲與乙的協(xié)議價仍是每平方米 3000元，乙公司對外售價每平方米 3200元，乙公司收入為銷售差價，其他條件不變 甲公司會計處理 A、按協(xié)議價將住宅樓委托乙公司代銷 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到代銷清單，對乙開具發(fā)票 借：應(yīng)收帳款 4500000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 225000 C、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 3750000 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 3750000 乙公司會計處理 A、受托代銷住宅樓 借：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、售樓 1500平方米（直接對購房人開發(fā)票） 借：銀行存款 4800000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4800000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 15000（ 480 450） X5% 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 15000 C、收到甲發(fā)票，結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲 4500000 借：主營業(yè)務(wù)成本 4500000 貸：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 4500000 乙公司毛利： 300000— 15000=285000 （ 3）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委 托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 受托方對購房人開具發(fā)票、委托方對受托方開具發(fā)票 受托方發(fā)票： 發(fā)票金額 =基價＋超基價全額 計稅營業(yè)額 =發(fā)票金額 — 委托方發(fā)票金額 委托方發(fā)票金額 =計稅營業(yè)額 =基價＋超基價分成 （ 4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 納稅籌劃要點：注意營業(yè)稅計稅營業(yè)額的稅前減除，避免誤繳稅 （ 5）委托銷售結(jié)算期應(yīng)按月或按季，在合同中明確 代銷清單主要內(nèi)容：開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等 討論題： 財稅 [2023]16號文件對營業(yè)稅計稅營業(yè)額稅前減除的規(guī)定，引起房地產(chǎn)企業(yè)銷售方式的變化，增加了視同買斷方式、包銷方式、基價加超基價分成方式等，這種銷售方式的變化是否會引起公司治理結(jié)構(gòu)的改革？ 配比原則在營業(yè)收入中的應(yīng)用： 財稅 [2023]16號文的規(guī)定： “ 已交納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時 ， 允許從營業(yè)額中扣減 ” 會計制度規(guī)定：包括在商品售價內(nèi)的服務(wù)費 ， 應(yīng)在商品銷售實現(xiàn)時按售價扣除該項服務(wù)費后的余額為商品銷售收入 ， 服務(wù)費遞延至提供服務(wù)的期間內(nèi)確認(rèn)為收入 。” 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用分期收款方式銷售一棟寫字樓 ,售價 1000萬元，開發(fā)成本 840萬元，合同約定，售樓款分四次收回，寫字樓已交付買方，第一期樓款 250萬已存入銀行?！? ⑦郵政電信計稅營業(yè)額 =全部收入－支付給合作方價款 ⑧運輸企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－支付給其他運輸企業(yè)的運費 ⑨旅游企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部旅游收入－代游客支付的房費、餐費、交通費、門票費、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費 ⑩廣告代理業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－支付的廣告發(fā)布費 ⑾物業(yè)企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－代業(yè)主（承租者）支付的 水費、電費、燃?xì)赓M、房屋租金 關(guān)于營業(yè)額減除項目的憑證 ① 營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的 ， 該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證 ② 營業(yè)額減除項目支付款項支付給境外的 ， 該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證 、 外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明 討論：計稅營業(yè)額的稅前扣除是否會引起房地產(chǎn)行業(yè)銷售形式的變化 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 ，“ 應(yīng)于實際收取價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)”。 （二）營業(yè)收入確認(rèn)時間的籌劃 營業(yè)稅計稅營業(yè)額的稅前減除： 單位和個人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計稅營業(yè)額的計算：包括購置的資產(chǎn)、抵債資產(chǎn) 財稅 [2023]16號規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn) 、 土地使用權(quán)的 ， 以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額 計稅營業(yè)額 =全部收入 — 購置（受讓）原價 或抵債作價 ①保險業(yè)：計稅營業(yè)額 =全部保費收入－分保保費 ②金融企業(yè)買賣金融商品：計稅營業(yè)額 =賣出價－買入價 ③金融企業(yè)受托收款：計稅營業(yè)額 =全部收入－支付委托方價款 ④金融企業(yè)融資租賃：計稅營業(yè)額 =全部價款－租賃物成本 ⑤勞務(wù)公司營業(yè)額： 營業(yè)額 = 從用工單位收取的全部價款 — 轉(zhuǎn)付工資及福利費 — 代辦社會保險 — 代辦住房公積金 — 代辦報銷業(yè)務(wù)費 ⑥建筑安裝、通訊線路工程、輸送管道工程計稅營業(yè)額： 計稅營業(yè)額 =工程價款－設(shè)備價款 財稅 [2023]16號規(guī)定：“通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。（ 1 — 稅率） 例、某公司欲處理一臺設(shè)備，原價 200萬，已提折舊 18萬，應(yīng)如何定價 解：臨界點銷售價格 =200247。年終，經(jīng)董事會決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風(fēng)險共擔(dān)的分配形式，不交營業(yè)稅。合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取“利潤分成、風(fēng)險公擔(dān)”的分配形式。（ 15%） 5%= 第二種方式甲方以土地使用權(quán) ,乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 ①雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅 ②甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè) 提取固定利潤 就甲方提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅 例 甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。（ 15%） = 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 =*5%= 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)，應(yīng)交營業(yè)稅 *5%+800*5%= ②甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動產(chǎn)交稅： 1000（ 1+10%）247。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換 ①土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售部分不動產(chǎn) 計稅營業(yè)額：按《細(xì)則》第 15條核定 例 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2023萬元資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價800萬，其余自用 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬“自建建筑物后銷售” ，應(yīng)按“建筑業(yè)”、“銷售不動產(chǎn)”各交一道營業(yè)稅，計算組成計稅價格，假設(shè)成本利潤率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計稅價格 =2023*50%*（ 1+8%）247。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 ” 這條規(guī)定包含著兩層含義 ， 一是賠償金收入應(yīng)計入企業(yè)營業(yè)稅的計稅營業(yè)額；二是賠償金收入應(yīng)使用營業(yè)稅發(fā)票 關(guān)于轉(zhuǎn)讓在建項目的稅收政策和納稅籌劃 （ 1） 轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā) ，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項目按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目征收營業(yè)稅 （ 2） 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目 ， 按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅 例 、 甲企業(yè)有一在建項目 ， 評估 500 萬賣給乙企業(yè) ，乙企業(yè)繼續(xù)完成該項目 ， 又投入開發(fā)費用 400 萬 。 由于質(zhì)量原因 ， 2023年 10月售出的一套住房 ， 客戶提出退房 ， 該房售價