【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 100萬(wàn)元發(fā)票，則年度結(jié)轉(zhuǎn)完工成本時(shí)應(yīng)預(yù)提建筑安裝成本10000 10%=1000（萬(wàn)元），匯算清繳時(shí)可按9100萬(wàn)元結(jié)算完工計(jì)稅成本。 如果在匯算清繳結(jié)束后又取得發(fā)票 1100萬(wàn)元 ，則應(yīng)先沖減預(yù)提 1000萬(wàn)元。 發(fā)票與預(yù)提的 差額 100萬(wàn)元?jiǎng)t應(yīng)追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除 ，即仍要在 2023年度進(jìn)行納稅扣除。 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知 （ 青地稅函 〔 2023〕 44號(hào) ） 四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒? 根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。 對(duì)于未分別核算的，其扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。 公共配套設(shè)施費(fèi)： 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 ，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 可否銷售原則。 計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。 （ 1） 若公共設(shè)施是與商品房開(kāi)發(fā)同步開(kāi)發(fā)的 ，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入 商品房開(kāi)發(fā)成本 ； 分不清受益對(duì)象或應(yīng)由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過(guò)“ 開(kāi)發(fā)成本 ——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶歸集， 待配套設(shè)施完成后，可按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn) “開(kāi)發(fā)成本 ——房屋開(kāi)發(fā)” 賬戶。 借：開(kāi)發(fā)成本 ——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本 ——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 預(yù)提費(fèi)用 ，年末可以有余額。 （ 2） 若公共設(shè)施后于商品房開(kāi)發(fā) ， 且在合同注明是不可撤消的 。企業(yè)可以預(yù)提土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)， A借：開(kāi)發(fā)成本 ——房屋開(kāi)發(fā) 貸： 預(yù)提費(fèi)用 B實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)， 借：開(kāi)發(fā)成本 ——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：庫(kù)存材料、銀行存款等， C配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費(fèi)用“。 借： 預(yù)提費(fèi)用（ 注意：現(xiàn)在是應(yīng)付賬款等 ） 貸： 開(kāi)發(fā)成本 ——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 范圍：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園 等 1. 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主； 、公用事業(yè)單位 視為公共配套設(shè)施 可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 稅前扣除 ； 有； 、公用事業(yè)單位以外其他單位 應(yīng)單獨(dú)核算成本 自用 : 按建造固定資產(chǎn)處理 非自用 : 一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 配套設(shè)施的 定語(yǔ)分析： 第 17條 九、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 等配套設(shè)施稅收處理是否正確 建造方式 用途 稅收處理 視同銷售 獨(dú)自 建造 出售 建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 正常銷售 出租 建造固定資產(chǎn) 否 贈(zèng)于國(guó)家 建造公共配套設(shè)施 否 合作 建造 有償移交 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償沖成本 實(shí)質(zhì)作為特殊銷售 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 應(yīng)單獨(dú)核算成本 企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、 單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 。 郵電通訊、學(xué)校和醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理 第 18條 在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施、會(huì)所等配套設(shè)施，納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù) ,是不可以的。 企業(yè)所得稅配套設(shè)施的 權(quán)屬 是 稅務(wù)檢查的重點(diǎn) 配套設(shè)施分為三類： 公共配套（過(guò)渡性成本對(duì)象） 單獨(dú)的成本對(duì)象。 屬于 營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明 確產(chǎn)權(quán)歸屬的 如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所，要 單獨(dú)核算成本 公司在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目列有“會(huì)所”明細(xì)。 案例 1：華 X國(guó)際， 2023萬(wàn) 納稅調(diào)整， 案例 2：房地產(chǎn)公司 “會(huì)所”的開(kāi)發(fā)成本 不得稅前扣除 固定資產(chǎn)（其實(shí)也是單獨(dú)核算成本） 廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引 (2023年修訂版 )的通知 穗地稅函 [2023]198號(hào) 九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除的問(wèn)題 （一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 預(yù)提 的公共配套設(shè)施費(fèi) 不予扣除。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門 繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。 （三）對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理： 、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除； 途時(shí)，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知 （ 青地稅函 〔 2023〕 44號(hào) ） 三、關(guān)于公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的理解 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第 1條規(guī)定，公共配套設(shè)施“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”，其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)： 一是法律法規(guī)明確規(guī)定屬于全體業(yè)主共有； 二是經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有； 三是商品房銷售合同、財(cái)產(chǎn)處分合同等契約中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或者依規(guī)定成立的業(yè)主自治組織，由業(yè)主共同支配上述公共配套設(shè)施的各項(xiàng)權(quán)益和負(fù)擔(dān)相應(yīng)成本。 地下人防建設(shè)的停車場(chǎng) 為 公共配套 第三十三條 企業(yè) 單獨(dú)建造 的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象 單獨(dú)核算 。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 注意： 由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場(chǎng)所，其成本很難估計(jì)，所以即使沒(méi)有銷售，也不再保留成本。 33條對(duì)此問(wèn)題做了簡(jiǎn)化處理，即： 地下基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)論是否對(duì)外銷售、無(wú)論是否已經(jīng)對(duì)外銷售 ，均作為公共配套設(shè)施 一次性進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。等到停車場(chǎng)所以后出租或者出售的時(shí)候， 一次性作為收入處理， 但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本， 即無(wú)成本同其配比。 國(guó)家稅務(wù)總局答疑 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文第三十三條如何理解？ 【 發(fā)布日期 】 ： 2023年 12月 24日 問(wèn)題內(nèi)容： 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請(qǐng)問(wèn)對(duì)此理解是否如下： 規(guī)劃為可售車位的，單獨(dú)核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)了？對(duì)于土地成本如何分?jǐn)?？按車位建筑面積和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均分?jǐn)倖幔?如果是利用人防設(shè)施建造車位對(duì)外銷售的，其成本是否按公共配套成本分?jǐn)偟狡渌墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？ 您好： 您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下： 計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車位的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)與其它開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)偡椒ǎ梢园凑眨▏?guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂＠玫叵禄A(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所， 作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對(duì)外銷售，根據(jù)（國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。 上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。 歡迎您再次提問(wèn)。 國(guó)家稅務(wù)總局 2023/12/24 土增稅 配套應(yīng)把握的四個(gè)原則 ? 6月 29日 30日上午總局梁偉處長(zhǎng) 配套應(yīng)把握的四個(gè)原則 國(guó)稅發(fā) [2023]187 一是產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有的，不做收入、成本可扣； 二是產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，屬于政府等部門，不做收入、成本可扣； 三是產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，做收入、成本可扣； 四是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、政府等都無(wú)產(chǎn)權(quán)，但開(kāi)發(fā)商有經(jīng)營(yíng)權(quán)，收入不做，成本不扣。 地下人防車庫(kù)、 幼兒園 地下車庫(kù) 選擇當(dāng)?shù)氐恼咧v 各地對(duì)地下車位雜物間稅務(wù)處理文件 各地稅務(wù)局的做法是 要么同時(shí)不做收入成本，不繳納土增稅， 要么同時(shí)做收入和成本，繳納土地增值稅， 出租：交房產(chǎn)稅，不交土增稅 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知（ 青地稅函 〔 2023〕 44號(hào) ） 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)等配套設(shè)施取得的收入 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》（財(cái)法 [1995]6號(hào)）第四條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”）中的車位、車庫(kù)等配套設(shè)施銷售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。 可售建筑面積，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。 廣東的口徑 問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售屬于地下人防設(shè)施的車位給業(yè)主， 銷售的是 30年使用權(quán) ，產(chǎn)權(quán)歸本公司所有。請(qǐng)問(wèn)我公司銷售地下車位使用權(quán)取得的收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？是否按銷售不動(dòng)產(chǎn) 5%的稅率繳納這部分收入的營(yíng)業(yè)稅？ 答：根據(jù)（國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第三條第二項(xiàng)的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè) 自用或用于出租 等商業(yè)用途時(shí)， 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 ?！?公司 出租 地下車位使用權(quán) ，取得的收入不繳納土地增值稅，其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用也不能作為扣除項(xiàng)目。 按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其有關(guān)規(guī)定，該公司銷售地下車位使用權(quán)取得的收入應(yīng) 按服務(wù)業(yè) 5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅 。 來(lái)源 :廣東省地方稅務(wù)局納服處 發(fā)布時(shí)間： 20230803 “紅線 ”外公共設(shè)施配套扣除問(wèn)題 通過(guò) “以地補(bǔ)路” 等 政府工程取得的土地， 土地成本如何扣除？ 某房產(chǎn)商按政府要求， 建設(shè)一水庫(kù)并予以綠化和景點(diǎn)建設(shè) ，發(fā)生的費(fèi)用房產(chǎn)商和政府都進(jìn)行了負(fù)擔(dān)， 湖區(qū)建設(shè)立項(xiàng)為水利項(xiàng)目。 景點(diǎn)公眾可以免費(fèi)游玩，相關(guān)管理權(quán)屬為房產(chǎn)商 ， 房產(chǎn)商在湖區(qū)分期建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目 ，請(qǐng)問(wèn)，在企業(yè)所得稅、土地增值稅清算中，湖區(qū)建設(shè)費(fèi)用可以攤?cè)敕慨a(chǎn)中嗎 ? 關(guān)鍵點(diǎn)：協(xié)議還是紅線？ 蘇地稅規(guī)（ 2023） 1號(hào) 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告的 解讀 （二）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外 的開(kāi)發(fā)成本（例如對(duì)小區(qū)周邊綠化、 道路進(jìn)行整治 發(fā)生的成本費(fèi)用），在計(jì)算 土地增值稅時(shí) 一律不予扣除 。 紅線外 湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn) 鄂地稅發(fā)（ 2023） 44號(hào) 七、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出， 能提供與本項(xiàng)目 存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的 直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出），不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額 。 浙江省國(guó)家稅務(wù)局 2023年企業(yè)所得稅政策問(wèn)題解答之一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其土地開(kāi)發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當(dāng)?shù)卣?，為緊鄰其開(kāi)發(fā)區(qū)域的市民廣場(chǎng)進(jìn)行了廣場(chǎng)道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費(fèi)用是否可按市政配套費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？ 答： 如政府土地出讓招標(biāo)文件中明確規(guī)定該市民廣場(chǎng)由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的， 廣場(chǎng)道路的改造、綠化等可依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處