房地產(chǎn)稅收籌劃案例與方案(編輯修改稿)
2024-12-16 11:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 如利用會(huì)計(jì)規(guī)定，將在建期間所發(fā)生的利息記入“開(kāi)發(fā)成本 — 工程間接費(fèi)”中，享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì) 20%的扣除標(biāo)準(zhǔn) （ 4）學(xué)會(huì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 A、把回報(bào)較高的業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去。 —— 如成立商貿(mào)公司利用新成立的商貿(mào)公司免稅一年的優(yōu)惠政策購(gòu)置鋼材、建材等； B、從企業(yè)外部搭建一個(gè)免稅平臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)稅創(chuàng)造調(diào)整 —— 如收購(gòu)一個(gè)虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。 C、利用業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移發(fā)成立郵箱公司，所謂郵箱公司就是指不以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要目的，而是以獲得稅收優(yōu)惠，取得比較稅收優(yōu)勢(shì)，或者方便資金化轉(zhuǎn)而設(shè)立了具有明確經(jīng)營(yíng)地址和聯(lián)系方式的公司。 —— 如收取組建一個(gè)新的廣告公司或咨詢管理類公司利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出。 三 、 營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃 常見(jiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，常見(jiàn)如下事項(xiàng)未并入營(yíng)業(yè)額中計(jì)算繳 納營(yíng)業(yè)稅 ，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn) ： （ 1） 各種代收款項(xiàng)，如代收市政 配套費(fèi)，代收有線電視費(fèi) 。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項(xiàng)，應(yīng)一律并入營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。 （ 2） 違約金、罰款、定金等沒(méi)有及時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅，違約金和罰款 。 （ 3） 以房屋抵債，分配給股東，獎(jiǎng)勵(lì)給職工等，都應(yīng)依法補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。 應(yīng)對(duì)方案：針對(duì)上述（ 1） （ 2）事項(xiàng)，可將上述代收款項(xiàng)由物業(yè)公司或成立的管理公司進(jìn)行代收；對(duì)于（ 3），可根據(jù)一房一價(jià)原則 ，集中出具評(píng)估報(bào)告進(jìn)行處理。 納稅籌劃方法 在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃時(shí)， 主要 是考慮如 何降低營(yíng)業(yè)稅的稅基，即降低收入額；主要運(yùn)用方法： （ 1）收 入分散法 ： 如將 營(yíng)業(yè)收入部分轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)（預(yù)收若干年）、成立裝修公司轉(zhuǎn)化為裝修費(fèi)等； （ 2） 合作建房法：所謂合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房物。根據(jù)國(guó)稅函（ 1995） 156 號(hào)文《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》， 如能實(shí)先確定最終用戶（主要指團(tuán)購(gòu)），可以考慮此方法的運(yùn)用，但前提是需考慮產(chǎn)權(quán)證如何進(jìn)行辦理。 四 、土地增值稅的稅收籌劃 常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 主要是見(jiàn)于國(guó)稅發(fā)〔 2020〕 187號(hào)文件規(guī)定的部分 （ 1） 到達(dá)清算條件應(yīng)該 清算的不清算； （ 2） 收入確認(rèn)不及時(shí)及視同銷(xiāo)售不進(jìn)行收入的確認(rèn)； （ 3） 不合法憑證記入成本或費(fèi)用； 對(duì)策：如無(wú)法
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