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正文內(nèi)容

淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃(編輯修改稿)

2025-07-25 16:04 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn),這就決定了在銷售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。1. 采用合作建房、代建房方式進(jìn)行。稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地、一方出資金的方式雙方合作建房、建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。納稅人可以利用該政策,在購(gòu)置土地使用權(quán)準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),可以預(yù)先聯(lián)系到購(gòu)買者,預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房資金,簽訂合作建房的合同。這樣就符合了一方出地、一方出資金的條件。另外,納稅人可以采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。2. 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的,按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高,所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例,充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系,從而選擇合理的售價(jià)。其次,通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目來(lái)降低增值額的辦法,主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)。如果企業(yè)能夠最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例,那么肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。3. 整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下,減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下,也可以選擇較低的稅率,從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此,在出售房屋時(shí),可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售,與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同,同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同,將收入進(jìn)行分解,不僅使公司節(jié)約了土地增值稅,同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外,客戶節(jié)約了契稅,實(shí)現(xiàn)雙贏。房屋分次銷售籌劃法案例:某房地產(chǎn)公司建好一批精裝修房屋將要出售,總房?jī)r(jià)為1億元,試給出納稅籌劃方案?!痉治龇桨浮竣賹⒎课菀淮涡允鄢?,只簽一個(gè)合同。已知房屋總售價(jià)為1 億元,允許扣除的各種費(fèi)用為4000 萬(wàn)元,則該公司應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅為100000000 元5%=500 萬(wàn)元,城建稅及教育稅附加為500 萬(wàn)元10%=50 萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可知此批房屋的增值率為(100000000 4000)100% =150% ,應(yīng)繳納土地增值稅:600050% 400015%=2400 萬(wàn)元,企業(yè)的稅前利潤(rùn)為:(1億 4000 萬(wàn) 500 萬(wàn) 50 萬(wàn) 2400 萬(wàn))=3050 萬(wàn)元。②將此批房屋的銷售分為兩個(gè)合同。第一個(gè)合同為毛坯房銷售合同,售價(jià)為7000 萬(wàn)元,允許扣除的成本為3000 萬(wàn)元;第二個(gè)合同為裝修合同,標(biāo)的額為3000 萬(wàn)元,允許扣除的成本為1000 萬(wàn)元。則執(zhí)行第一個(gè)合同需繳納稅費(fèi):①營(yíng)業(yè)稅及附加:7000 萬(wàn)元%=385 萬(wàn)元;②土地增值稅:(7000 3000)50% 300015% =1550 萬(wàn)元;執(zhí)行第二個(gè)合同只需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加:3000% =99 萬(wàn)元, 不需繳納土地增值稅。此批房屋售后實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為(7000 3000 385 1550)+(3000 1000 99)=3966 萬(wàn)元。何種方案孰優(yōu)孰劣,答案顯而易見(jiàn)。(二)企業(yè)所得稅的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象,
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