淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃(編輯修改稿)
2025-07-25 16:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。1. 采用合作建房、代建房方式進(jìn)行。稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地、一方出資金的方式雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。納稅人可以利用該政策，在購(gòu)置土地使用權(quán)準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，可以預(yù)先聯(lián)系到購(gòu)買者，預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房資金，簽訂合作建房的合同。這樣就符合了一方出地、一方出資金的條件。另外，納稅人可以采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。2. 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。其次，通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目來(lái)降低增值額的辦法，主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)。如果企業(yè)能夠最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例，那么肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。3. 整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。房屋分次銷售籌劃法案例：某房地產(chǎn)公司建好一批精裝修房屋將要出售，總房?jī)r(jià)為1億元，試給出納稅籌劃方案?！痉治龇桨浮竣賹⒎课菀淮涡允鄢?，只簽一個(gè)合同。已知房屋總售價(jià)為1 億元，允許扣除的各種費(fèi)用為4000 萬(wàn)元，則該公司應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅為100000000 元5%=500 萬(wàn)元，城建稅及教育稅附加為500 萬(wàn)元10%=50 萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可知此批房屋的增值率為（100000000 4000）100% =150% ，應(yīng)繳納土地增值稅：600050% 400015%=2400 萬(wàn)元，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為：（1億 4000 萬(wàn) 500 萬(wàn) 50 萬(wàn) 2400 萬(wàn)）=3050 萬(wàn)元。②將此批房屋的銷售分為兩個(gè)合同。第一個(gè)合同為毛坯房銷售合同，售價(jià)為7000 萬(wàn)元，允許扣除的成本為3000 萬(wàn)元；第二個(gè)合同為裝修合同，標(biāo)的額為3000 萬(wàn)元，允許扣除的成本為1000 萬(wàn)元。則執(zhí)行第一個(gè)合同需繳納稅費(fèi)：①營(yíng)業(yè)稅及附加：7000 萬(wàn)元%=385 萬(wàn)元；②土地增值稅：（7000 3000）50% 300015% =1550 萬(wàn)元；執(zhí)行第二個(gè)合同只需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加：3000% =99 萬(wàn)元， 不需繳納土地增值稅。此批房屋售后實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為（7000 3000 385 1550）+（3000 1000 99）=3966 萬(wàn)元。何種方案孰優(yōu)孰劣，答案顯而易見(jiàn)。（二）企業(yè)所得稅的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象，
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1