淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃(編輯修改稿)
2025-07-25 16:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。1. 采用合作建房、代建房方式進行。稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定，對于一方出地、一方出資金的方式雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。納稅人可以利用該政策，在購置土地使用權(quán)準(zhǔn)備進行房地產(chǎn)開發(fā)時，可以預(yù)先聯(lián)系到購買者，預(yù)收購房者的購房款作為合作建房資金，簽訂合作建房的合同。這樣就符合了一方出地、一方出資金的條件。另外，納稅人可以采用代建房方式進行稅務(wù)籌劃。2. 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。其次，通過增加可扣除項目來降低增值額的辦法，主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)項目較多的房地產(chǎn)企業(yè)。如果企業(yè)能夠最大限度地擴大費用列支比例，那么肯定會節(jié)省很多稅款。3. 整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。房屋分次銷售籌劃法案例：某房地產(chǎn)公司建好一批精裝修房屋將要出售，總房價為1億元，試給出納稅籌劃方案。【分析方案】①將房屋一次性售出，只簽一個合同。已知房屋總售價為1 億元，允許扣除的各種費用為4000 萬元，則該公司應(yīng)繳的營業(yè)稅為100000000 元5%=500 萬元，城建稅及教育稅附加為500 萬元10%=50 萬元。通過計算可知此批房屋的增值率為（100000000 4000）100% =150% ，應(yīng)繳納土地增值稅：600050% 400015%=2400 萬元，企業(yè)的稅前利潤為：（1億 4000 萬 500 萬 50 萬 2400 萬）=3050 萬元。②將此批房屋的銷售分為兩個合同。第一個合同為毛坯房銷售合同，售價為7000 萬元，允許扣除的成本為3000 萬元；第二個合同為裝修合同，標(biāo)的額為3000 萬元，允許扣除的成本為1000 萬元。則執(zhí)行第一個合同需繳納稅費：①營業(yè)稅及附加：7000 萬元%=385 萬元；②土地增值稅：（7000 3000）50% 300015% =1550 萬元；執(zhí)行第二個合同只需繳納營業(yè)稅及附加：3000% =99 萬元， 不需繳納土地增值稅。此批房屋售后實現(xiàn)稅前利潤為（7000 3000 385 1550）+（3000 1000 99）=3966 萬元。何種方案孰優(yōu)孰劣，答案顯而易見。（二）企業(yè)所得稅的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國家宏觀調(diào)控的對象，
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