【文章內(nèi)容簡介】 二條 轉讓①國有土地使用權、②地上的建筑物及其③附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。 ? ? 實施細則 ? 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 53 ? 土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 ? 一是僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。 ? 二是只對轉讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉讓不征稅。 ? 三是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。 ? （國稅函發(fā) [1995]110 ） 54 ? 二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 ? （一）土地增值稅預征 ? ? 土地增值稅暫行條例實施細則 ? 第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。 55 ? （二）土地增值稅清算 ? 基本計算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收 . ? 增值額 =轉讓房地產(chǎn)所取得的收入 —扣除項目金額 ? 增值率 =增值額 247。 扣除項目金額 ? 應納稅款 =增值額 稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 56 ? 扣除項目 ? 轉讓項目的性質(zhì) 扣除項目 ? ? 新建房產(chǎn)轉讓 （ 加計 20%扣除 ） ? ? 買價每年加計 5%后的金額 舊房轉讓 評估價格 =重臵成本價 成新折扣率 ? ? 國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用 57 ? 轉讓項目性質(zhì) 扣除項目 ? ? 土地價款 ? 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關費用 ? 繳納稅金 ? ? 土地價款 ? 交納的有關費用 ? 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 58 ? 稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額 ? 應納稅款 =增值額 稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 59 ? （三）核定征收 ? 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 ? 、行政法規(guī)的規(guī)定應當設臵但未設臵賬簿的； ? ； ? ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ? ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 。 60 ? 國稅發(fā) ? 2023? 53號規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 ? 61 ? 三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 ? 國稅發(fā) [2023]91號 ? （一）納稅人符合下列條件之一的， 應 進行土地增值稅的清算。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? 直接轉讓土地使用權的。 62 ? （二） 對符合以下條件之一的，主管稅務機關 可要求 納稅人進行土地增值稅清算。 ? 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 省級稅務機關規(guī)定的其他情況。 63 ? （三）清算單位 ? ①國稅發(fā) [2023]91號： 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否 以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否 以分期項目為單位 清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? ②財稅字 [1995]048號 : 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。 64 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號 ? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 清算的總建筑面積 65 ? 四、項目清算收入的范圍及 3步確認法 ? （一）一般應稅收入 ? ? 條例 ? 第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。 ? 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。 66 ? 國稅函 [2023]220號 ? 關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 67 ? （二）價格問題 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： ——隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ——提供扣除項目金額不實的； ——轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的 ? 轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 68 ? （三）視同銷售 ? 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確認： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價格 確定； ? ② 由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的 市場價格或評估價值 確定。 69 ? 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 六、關于拆遷安臵土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款規(guī)定確認收入， 同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 70 ? （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算， 計入本項目的拆遷補償費 ；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù) 計入拆遷補償費。 71 ? 五、項目清算 5大扣除項目詳細解析 ? （一）取得土地使用權所支付的金額； ? （二）開發(fā)土地的成本、費用； ? （三）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； ? （四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； ? （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。 72 ? （一）取得土地使用權所支付的金額 ? 是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 ? ——以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金； ? ——以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。 ? 投資取得的土地使用權如何處理？ 73 ? （二）開發(fā)成本（兼與企業(yè)所得稅比較） ? 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括： ? 土地征用及拆遷補償費 ? 前期工程費 ? 建筑安裝工程費 ? 基礎設施費 ? 公共配套設施費 ? 開發(fā)間接費用。 74 ? 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關地上、地下附著物 拆遷補償?shù)膬糁С?，安臵動遷用房支出等。 ? 所得稅規(guī)定： ? 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅 、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑臵費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安臵及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 75 ?