【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二條 轉(zhuǎn)讓①國(guó)有土地使用權(quán)、②地上的建筑物及其③附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 ? ? 實(shí)施細(xì)則 ? 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 53 ? 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 ? 一是僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 ? 二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉(zhuǎn)讓不征稅。 ? 三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。 ? （國(guó)稅函發(fā) [1995]110 ） 54 ? 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 ? （一）土地增值稅預(yù)征 ? ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 55 ? （二）土地增值稅清算 ? 基本計(jì)算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收 . ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 —扣除項(xiàng)目金額 ? 增值率 =增值額 247。 扣除項(xiàng)目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 56 ? 扣除項(xiàng)目 ? 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 ? ? 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 加計(jì) 20%扣除 ） ? ? 買價(jià)每年加計(jì) 5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評(píng)估價(jià)格 =重臵成本價(jià) 成新折扣率 ? ? 國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 57 ? 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 ? ? 土地價(jià)款 ? 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關(guān)費(fèi)用 ? 繳納稅金 ? ? 土地價(jià)款 ? 交納的有關(guān)費(fèi)用 ? 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 58 ? 稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項(xiàng)目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過(guò) 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過(guò) 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項(xiàng)目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 59 ? （三）核定征收 ? 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 ? 、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的； ? ； ? ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 。 60 ? 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 53號(hào)規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 ? 61 ? 三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào) ? （一）納稅人符合下列條件之一的， 應(yīng) 進(jìn)行土地增值稅的清算。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 62 ? （二） 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求 納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 ? 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 63 ? （三）清算單位 ? ①國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào)： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否 以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 ；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否 以分期項(xiàng)目為單位 清算；對(duì) 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? ②財(cái)稅字 [1995]048號(hào) : 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。 64 ? 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 187號(hào) ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 清算的總建筑面積 65 ? 四、項(xiàng)目清算收入的范圍及 3步確認(rèn)法 ? （一）一般應(yīng)稅收入 ? ? 條例 ? 第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 ? 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。 66 ? 國(guó)稅函 [2023]220號(hào) ? 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 67 ? （二）價(jià)格問(wèn)題 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： ——隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ——提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。 68 ? （三）視同銷售 ? 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價(jià)格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值 確定。 69 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函 [2023]220號(hào)） ? 六、關(guān)于拆遷安臵土地增值稅計(jì)算問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)[2023]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 70 ? （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2023]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算， 計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) ；異地安臵的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù) 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 71 ? 五、項(xiàng)目清算 5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ? （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）。 72 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ? 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ? ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ? ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 ? 投資取得的土地使用權(quán)如何處理？ 73 ? （二）開發(fā)成本（兼與企業(yè)所得稅比較） ? 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括： ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 開發(fā)間接費(fèi)用。 74 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物 拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安臵動(dòng)遷用房支出等。 ? 所得稅規(guī)定： ? 主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅 、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑臵費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安臵及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 75 ?