房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算操作指引(編輯修改稿)
2024-08-16 00:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 核算項(xiàng)目共同歸集、分配有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，成本會(huì)計(jì)應(yīng)建立成本合同臺(tái)賬，跟蹤記錄、核算和歸集開(kāi)發(fā)成本，并按時(shí)與核算會(huì)計(jì)、成本預(yù)算部門(mén)有關(guān)人員交叉核對(duì)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，保證及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地核算有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出（即開(kāi)發(fā)成本）的內(nèi)容如下：1. 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)做物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2. 前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3. 建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5. 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)按上述六大類在開(kāi)發(fā)成本科目下設(shè)置上述六個(gè)二級(jí)科目，并對(duì)其下級(jí)明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)合并后設(shè)置相應(yīng)的三級(jí)科目（現(xiàn)集團(tuán)中心已統(tǒng)一設(shè)置）。(九) 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，依據(jù)有關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議、花名冊(cè)及付款憑證等 借：開(kāi)發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――拆遷補(bǔ)償費(fèi)[待分配成本費(fèi)用] 開(kāi)發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――拆遷補(bǔ)償費(fèi)[相關(guān)成本對(duì)象] 貸：銀行存款――銀行賬戶 (十) 三通一平工程招標(biāo)、發(fā)包工程，簽署有關(guān)合同，并按合同規(guī)定預(yù)付工程款，根據(jù)合同及有關(guān)付款憑證等 借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位――供應(yīng)商[相關(guān)施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶 簽訂工程合同應(yīng)交納印花稅,賬務(wù)處理參照前述規(guī)定(十一) 代付施工單位水電費(fèi)，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位――供應(yīng)商[相關(guān)施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶工程合同一般會(huì)約定：代付施工單位水電費(fèi)在結(jié)算時(shí)抵減工程款。如施工單位不要求提供發(fā)票，則一般按上述處理，結(jié)算時(shí)應(yīng)要求施工單位全額開(kāi)票，但應(yīng)按差額付款。但也存在一定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)行以票管稅的征管制度下，有可能稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代收代付水電費(fèi)按轉(zhuǎn)售水電費(fèi)處理?；蛟诮Y(jié)算時(shí)施工單位要求提供發(fā)票，則代收代付水電費(fèi)應(yīng)分別做其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)支出處理，會(huì)計(jì)處理應(yīng)改為：借：其他業(yè)務(wù)支出――轉(zhuǎn)售水電費(fèi)支出貸：銀行存款――銀行賬戶借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位[相關(guān)施工單位名稱]貸：其他業(yè)務(wù)收入――轉(zhuǎn)售水電費(fèi)收入 應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅 (十二) 工程完工，但未結(jié)算，未支付工程款，期末應(yīng)向工程管理或成本預(yù)算部門(mén)索取有關(guān)工程進(jìn)度記錄，并暫按合同等規(guī)定價(jià)款等信息做最佳估計(jì) 借：開(kāi)發(fā)成本――前期工程費(fèi)――三通一平[待分配成本費(fèi)用] 開(kāi)發(fā)成本――前期工程費(fèi)――三通一平[相關(guān)成本對(duì)象] 貸：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位[相關(guān)施工單位名稱](十三) 結(jié)算支付工程款，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位[相關(guān)施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶 為做好成本核算工作，相關(guān)財(cái)務(wù)人員須定期到施工現(xiàn)場(chǎng)查看，并與工程部、成本預(yù)算部等相關(guān)人員進(jìn)行必要溝通，并向其索取有關(guān)工程施工進(jìn)度、預(yù)結(jié)算資料等，及時(shí)補(bǔ)充、完善成本合同臺(tái)賬與成本計(jì)算單。特別是對(duì)一攬子總包合同，要充分了解有哪些工程項(xiàng)目，哪些受益對(duì)象（即成本對(duì)象），合同變更及施工進(jìn)展情況等。否則，難以按時(shí)完成成本核算工作。(十四) 建筑安裝工程招標(biāo)、發(fā)包合同如涉及甲供材料，按合同要求與建筑材料供應(yīng)商簽定甲供材料合同并預(yù)付部分材料款時(shí)，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位――供應(yīng)商[相關(guān)甲供材料商名稱]貸：銀行存款――銀行賬戶 (十五) 甲供材料供應(yīng)商按照合同要求將甲供材運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，由甲、乙雙方組織驗(yàn)收合格并由乙方出具材料收據(jù)，根據(jù)乙方出具的材料收據(jù)等 借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位――供應(yīng)商[相關(guān)施工單位名稱]貸：銀行存款――銀行賬戶 預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位――供應(yīng)商[相關(guān)甲供材料商名稱] (十六) 工程完工，但未結(jié)算，未支付工程款，期末應(yīng)向工程管理或成本預(yù)算部門(mén)索取有關(guān)工程進(jìn)度記錄，并暫按合同等規(guī)定價(jià)款等信息做最佳估計(jì) 借：開(kāi)發(fā)成本――建筑安裝工程費(fèi)――工程[待分配成本費(fèi)用] 開(kāi)發(fā)成本――建筑安裝工程費(fèi)――工程[相關(guān)成本對(duì)象] 貸：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位[相關(guān)施工單位名稱](十七) 結(jié)算、支付工程款，并按行規(guī)或協(xié)議暫扣保修金。根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：預(yù)付賬款――內(nèi)（外）部單位[相關(guān)施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶 其他應(yīng)付款――保修金 [相關(guān)施工單位名稱]《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。即施工單位在開(kāi)具工程發(fā)票、計(jì)繳稅款時(shí)，甲供材料款應(yīng)與工程款合并為稅基計(jì)稅，但甲供設(shè)備款則不必合并。因此，對(duì)于建筑業(yè)務(wù)（不含裝飾）發(fā)包合同，我們應(yīng)盡量采用甲供設(shè)備形式，以節(jié)約施工單位的稅費(fèi)成本來(lái)最終節(jié)約我們的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。同理，根據(jù)“財(cái)稅[2006]114號(hào)”文件規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款)確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。由于我們長(zhǎng)信集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般為精裝修，裝修材料成本特別高，如果清包工形式，可有效降低我們的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。但在操作時(shí)注意稅法所規(guī)定的“建設(shè)方提供的設(shè)備”與我們常所說(shuō)的設(shè)備具有一定的區(qū)別，有關(guān)人員在簽訂合同及核算時(shí)均應(yīng)正確區(qū)分（具體詳見(jiàn)《建設(shè)部有關(guān)常用設(shè)備與材料的區(qū)分列舉名單》）。除甲供材料、甲供設(shè)備的情形略有不同外，其他建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)中有關(guān)工程成本核算處理與前述三通一平工程成本核算處理原理一樣。 (十八) 分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本分配方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。同時(shí)第三十條規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。因此，分配土地成本最好按占地面積法進(jìn)行分配，以避免不必要的納稅調(diào)整。 借：開(kāi)發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――征地款[相關(guān)成本對(duì)象1] 開(kāi)發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――征地款[相關(guān)成本對(duì)象2]開(kāi)發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――征地款[相關(guān)成本對(duì)象3] …… 貸：開(kāi)發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――征
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