【文章內容簡介】 核算項目共同歸集、分配有關開發(fā)產品之開發(fā)成本。同時，成本會計應建立成本合同臺賬，跟蹤記錄、核算和歸集開發(fā)成本，并按時與核算會計、成本預算部門有關人員交叉核對相關信息和數據，保證及時、準確、完整地核算有關開發(fā)產品之開發(fā)成本。根據國稅發(fā)[2009]31號文件第二十七條規(guī)定，開發(fā)產品計稅成本支出（即開發(fā)成本）的內容如下：1. 土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農做物補償費、危房補償費等。2. 前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3. 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。4. 基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5. 公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。6. 開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。因此，項目財務部應按上述六大類在開發(fā)成本科目下設置上述六個二級科目，并對其下級明細項目進行適當合并后設置相應的三級科目（現(xiàn)集團中心已統(tǒng)一設置）。(九) 支付拆遷補償費，依據有關拆遷補償協(xié)議、花名冊及付款憑證等 借：開發(fā)成本――土地征用及拆遷補償費――拆遷補償費[待分配成本費用] 　　　　開發(fā)成本――土地征用及拆遷補償費――拆遷補償費[相關成本對象]　 貸：銀行存款――銀行賬戶　(十) 三通一平工程招標、發(fā)包工程，簽署有關合同，并按合同規(guī)定預付工程款，根據合同及有關付款憑證等 借：預付賬款――內（外）部單位――供應商[相關施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶 簽訂工程合同應交納印花稅,賬務處理參照前述規(guī)定(十一) 代付施工單位水電費，根據有關合同和付款憑證等借：預付賬款――內（外）部單位――供應商[相關施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶工程合同一般會約定：代付施工單位水電費在結算時抵減工程款。如施工單位不要求提供發(fā)票，則一般按上述處理，結算時應要求施工單位全額開票，但應按差額付款。但也存在一定稅務風險，在現(xiàn)行以票管稅的征管制度下，有可能稅務機關要求代收代付水電費按轉售水電費處理?；蛟诮Y算時施工單位要求提供發(fā)票，則代收代付水電費應分別做其他業(yè)務收入和其他業(yè)務支出處理，會計處理應改為：借：其他業(yè)務支出――轉售水電費支出貸：銀行存款――銀行賬戶借：預付賬款――內（外）部單位[相關施工單位名稱]貸：其他業(yè)務收入――轉售水電費收入 應交稅費――應交增值稅 (十二) 工程完工，但未結算，未支付工程款，期末應向工程管理或成本預算部門索取有關工程進度記錄，并暫按合同等規(guī)定價款等信息做最佳估計 借：開發(fā)成本――前期工程費――三通一平[待分配成本費用] 　　　　開發(fā)成本――前期工程費――三通一平[相關成本對象]　 貸：預付賬款――內（外）部單位[相關施工單位名稱](十三) 結算支付工程款，根據有關合同和付款憑證等 借：預付賬款――內（外）部單位[相關施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶　　　　　　　　　　　為做好成本核算工作，相關財務人員須定期到施工現(xiàn)場查看，并與工程部、成本預算部等相關人員進行必要溝通，并向其索取有關工程施工進度、預結算資料等，及時補充、完善成本合同臺賬與成本計算單。特別是對一攬子總包合同，要充分了解有哪些工程項目，哪些受益對象（即成本對象），合同變更及施工進展情況等。否則，難以按時完成成本核算工作。(十四) 建筑安裝工程招標、發(fā)包合同如涉及甲供材料，按合同要求與建筑材料供應商簽定甲供材料合同并預付部分材料款時，根據有關合同和付款憑證等 借：預付賬款――內（外）部單位――供應商[相關甲供材料商名稱]貸：銀行存款――銀行賬戶　　　　　　(十五) 甲供材料供應商按照合同要求將甲供材運達施工現(xiàn)場，由甲、乙雙方組織驗收合格并由乙方出具材料收據，根據乙方出具的材料收據等 借：預付賬款――內（外）部單位――供應商[相關施工單位名稱]貸：銀行存款――銀行賬戶　　　　　　 預付賬款――內（外）部單位――供應商[相關甲供材料商名稱] (十六) 工程完工，但未結算，未支付工程款，期末應向工程管理或成本預算部門索取有關工程進度記錄，并暫按合同等規(guī)定價款等信息做最佳估計 借：開發(fā)成本――建筑安裝工程費――工程[待分配成本費用] 　　　　開發(fā)成本――建筑安裝工程費――工程[相關成本對象]　 貸：預付賬款――內（外）部單位[相關施工單位名稱](十七) 結算、支付工程款，并按行規(guī)或協(xié)議暫扣保修金。根據有關合同和付款憑證等 借：預付賬款――內（外）部單位[相關施工單位名稱] 貸：銀行存款――銀行賬戶　　　　　　　　　　　其他應付款――保修金 [相關施工單位名稱]《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。即施工單位在開具工程發(fā)票、計繳稅款時，甲供材料款應與工程款合并為稅基計稅，但甲供設備款則不必合并。因此，對于建筑業(yè)務（不含裝飾）發(fā)包合同，我們應盡量采用甲供設備形式，以節(jié)約施工單位的稅費成本來最終節(jié)約我們的開發(fā)產品成本。同理，根據“財稅[2006]114號”文件規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設備價款)確認計稅營業(yè)額。由于我們長信集團的房地產開發(fā)產品一般為精裝修，裝修材料成本特別高，如果清包工形式，可有效降低我們的開發(fā)產品成本。但在操作時注意稅法所規(guī)定的“建設方提供的設備”與我們常所說的設備具有一定的區(qū)別，有關人員在簽訂合同及核算時均應正確區(qū)分（具體詳見《建設部有關常用設備與材料的區(qū)分列舉名單》）。除甲供材料、甲供設備的情形略有不同外，其他建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施費中有關工程成本核算處理與前述三通一平工程成本核算處理原理一樣。　(十八) 分配土地征用及拆遷補償費：根據國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條規(guī)定：開發(fā)成本分配方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。同時第三十條規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意。因此，分配土地成本最好按占地面積法進行分配，以避免不必要的納稅調整。 借：開發(fā)成本――土地征用及拆遷補償費――征地款[相關成本對象1]　　　　 開發(fā)成本――土地征用及拆遷補償費――征地款[相關成本對象2]開發(fā)成本――土地征用及拆遷補償費――征地款[相關成本對象3]　　　　 …… 貸：開發(fā)成本――土地征用及拆遷補償費――征