【文章內容簡介】 社交的需要 安全的需要 生存的需要 我需要 …… 一個能夠提供優(yōu)質服務的房子 一套適合居住的房子 一套能夠居住的房子 一套房子 傾聽消費者聲音，保持市場領先 物業(yè)管理、品牌經營 戶型設計、工程質量、環(huán)境規(guī)劃 建設、廣告 獲得土地開發(fā)權，炒樓花 消費者角度 開發(fā)商策略 一套適合居住的 房子 戶型設計、工程質 量、環(huán)境規(guī)劃 27 地理位置和價格是安陽消費者購買住房時考慮的主要因素 地段 配套 價格 環(huán)境 物業(yè) 戶型 地段 配套 價格 環(huán)境 物業(yè) 戶型 地段 配套 價格 環(huán)境 物業(yè) 戶型 高檔 中檔 普通 住房消費是理性的購買過程，用戶會通過各方面綜合考慮以后慎重的做出決策，需要房地產商不斷的引導消費者。目前安陽個性化的需求在市場表現得不突出。 重要性 28 由于安陽常住人口的增加、住房人均面積的增加和老舊房屋的拆遷，形成了住房的有效需求 … 注：人均建筑面積 2021年為 ， 2021年將達到 ， 2021年將達到 22平方米。 資料來源：建委 年份 2021 2021 2021 2021 2021常住人口（萬人） 人均建筑面積（人/平米） 被使用建筑總面積 1414 1469 1526 1586 1648被使用建筑面積增量 53 55 57 60 62舊住房建筑面積減少量 20 22 24 26 28住宅需求量 73 77 81 86 90年份 2021 2021 2021 2021 2021常住人口（萬人） 人均建筑面積（人 / 平米） 被使用建筑總面積 1711 1777 1846 1917 1991被使用建筑面積增量 64 66 69 71 74舊住房建筑面積減少量 30 30 30 30 30住宅需求量 94 96 99 101 104單位：萬平方米 29 安陽住宅 2021年的需求量是 73萬平方米，到 2021年將達到 104萬平方米， 10年合計安陽居民將購買住房 900萬平方米 0204060801001202021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021單位：萬平方米 年份 73 77 81 86 90 94 96 99 101 104 30 1305178921202645333738833480 344453511186 1299 14701743210425442985 2848 2842408401000202130004000500060001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021單位：元 年份 人均可支配收入 人均消費支出 安陽居民生活水平的提高，有效支撐了安陽房地產業(yè)的發(fā)展 安陽居民恩格爾系數 資料來源：安陽統計年鑒、安陽統計局訪談分析 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999安陽市居民收入、消費支出水平的提高和恩格爾系數的下降說明安陽居民有提高生活條件的需求 31 從居民收入水平看， 2021年人均收入 5696元，家庭收入 17658元，分別比 1999年提高 30%和 19%。 資料來源：安陽統計局 最低 低 中等 中等 中等 高 最高收入戶 收入戶 偏下戶 收入戶 偏上戶 收入戶 收入戶調查戶數 戶 200 20 20 40 40 40 20 20比重 % 100 10 10 20 20 20 10 10平均每戶家庭人口數 人 就業(yè)人口數 人 實際收入 萬元 可支配收入 萬元 消費性收入 萬元 平均每人全年2021 年城鎮(zhèn)居民家庭生活基本情況項目 單位 總平均32 7%9%11%36%37%目前有能力購買商品房的居民占安陽常住人口比例 68%，其中能負擔高檔住宅的比例為 7%，只能負擔中檔住宅的比例為 9%，只能負擔普通住宅的比例為 11%，能負擔經濟適用住房的比例為41% 10%10%20%40%20%平均能負擔 21萬元 平均能 負擔 13萬元 平均能負擔 10萬元 平均能負擔 7萬元 平均能負擔 7萬元以下 高檔住宅 20萬元以上 中檔住宅 1520萬元 普通住宅 1115萬元 經濟適用住房 811萬元 自建房 廉租房 或無房 按家庭年收入與住房支付能力比例 1： 6計算 計算方法詳見附錄 33 從購買欲望考慮，安陽居民購買高檔住宅的比例為 7%，中檔住宅的比例為 18%，普通住宅的比例為 30%，購買經濟適用房的比例為 45% 7%18%38%37%7%18%30%45%高檔住宅 20萬元以上 中檔住宅 1520萬元 普通住宅 1115萬元 經濟適用住 房和自建房 20萬元以上 1520萬元 1015萬元 10萬元以下 資料來源：市場調查報告 34 8%8%11%32%41%通過建委訪談分析，居民住宅購買比例基本與住宅建設比例一致：高檔住宅占 8%，中檔住宅占8%，普通住宅占 11%，經濟適用房占 32% 高檔住宅 20萬元 中檔住宅 15萬元 普通住宅 11萬元 經濟適用住房 811萬元 自建房、廉租房 35 按照上述 3個方面分別計算，按穩(wěn)健原則取每種計算結果的最小值，得出安陽居民未來 10年購買住宅面積為：高檔 63萬平米，中檔 72萬平米，普通住宅 99萬平米，經濟適用房 288萬平米 高檔住宅 中檔住宅 普通住宅 經濟適用房百分比 7% 9% 11% 36%購買面積 63 81 99 324百分比 7% 18% 30% 45%購買面積 63 162 270 405百分比 8% 8% 11% 32%購買面積 72 72 99 288按穩(wěn)健原則 購買面積 63 72 99 288計算方法按支付能力按購買欲望按建委規(guī)劃單位：萬平方米 注：安陽未來 10年住宅總購買量為 900萬平方米。 36 導讀：細分市場分析 全國房地產市場概況 安陽房地產市場概況 安陽政府房地產政策與規(guī)劃 安陽居民消費需求分析 細分市場分析 競爭分析 超越戰(zhàn)略選擇 37 住宅市場細分說明 中檔住宅 高檔住宅 普通商品房 鐵西區(qū) 北關區(qū) 文峰區(qū) 開發(fā)區(qū)及郊區(qū) 經濟適用房 從地域和住宅檔次來細分安陽房地產住宅市場 檔次 地域 ?高檔住宅：目前價格高于 1500元 /平米 ?中檔住宅：目前價格在 1200—1500元 /平米之間 ?普通住宅：目前價格在 1200元 /平米以下 ?隨著居民生活水平的提高，高、中、低檔住宅的平均價格會逐漸提高 ?在今后市場規(guī)范的情況下，檔次越高的商品住宅，利潤率越高 38 0%20%40%60%80%100%從價位上看，中興在低檔市場占有最大份額，國泰和貞元次之，中檔市場開發(fā)商力量較為平均，目前除了超越外，高檔市場都是小開發(fā)商開發(fā)的別墅式建筑 中興 1200元以下 1200元 1500元 1500元以上 國泰 貞元 其它 其它 建源 東方 興安 貞元 富通 建源 興安 超越 8萬平方米 39 0%20%40%60%80%100%從區(qū)域劃分看，北關區(qū)和文峰區(qū)眾多樓盤零星分布，中興占有較大份額，鐵西區(qū)貞元和中興