某某集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 15:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社交的需要 安全的需要 生存的需要 我需要 …… 一個(gè)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的房子 一套適合居住的房子 一套能夠居住的房子 一套房子 傾聽消費(fèi)者聲音，保持市場(chǎng)領(lǐng)先 物業(yè)管理、品牌經(jīng)營(yíng) 戶型設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、環(huán)境規(guī)劃 建設(shè)、廣告 獲得土地開發(fā)權(quán)，炒樓花 消費(fèi)者角度 開發(fā)商策略 一套適合居住的 房子 戶型設(shè)計(jì)、工程質(zhì) 量、環(huán)境規(guī)劃 27 地理位置和價(jià)格是安陽消費(fèi)者購買住房時(shí)考慮的主要因素 地段 配套 價(jià)格 環(huán)境 物業(yè) 戶型 地段 配套 價(jià)格 環(huán)境 物業(yè) 戶型 地段 配套 價(jià)格 環(huán)境 物業(yè) 戶型 高檔 中檔 普通 住房消費(fèi)是理性的購買過程，用戶會(huì)通過各方面綜合考慮以后慎重的做出決策，需要房地產(chǎn)商不斷的引導(dǎo)消費(fèi)者。目前安陽個(gè)性化的需求在市場(chǎng)表現(xiàn)得不突出。 重要性 28 由于安陽常住人口的增加、住房人均面積的增加和老舊房屋的拆遷，形成了住房的有效需求 … 注：人均建筑面積 2021年為 ， 2021年將達(dá)到 ， 2021年將達(dá)到 22平方米。 資料來源：建委 年份 2021 2021 2021 2021 2021常住人口（萬人） 人均建筑面積（人/平米） 被使用建筑總面積 1414 1469 1526 1586 1648被使用建筑面積增量 53 55 57 60 62舊住房建筑面積減少量 20 22 24 26 28住宅需求量 73 77 81 86 90年份 2021 2021 2021 2021 2021常住人口（萬人） 人均建筑面積（人 / 平米） 被使用建筑總面積 1711 1777 1846 1917 1991被使用建筑面積增量 64 66 69 71 74舊住房建筑面積減少量 30 30 30 30 30住宅需求量 94 96 99 101 104單位：萬平方米 29 安陽住宅 2021年的需求量是 73萬平方米，到 2021年將達(dá)到 104萬平方米， 10年合計(jì)安陽居民將購買住房 900萬平方米 0204060801001202021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021單位：萬平方米 年份 73 77 81 86 90 94 96 99 101 104 30 1305178921202645333738833480 344453511186 1299 14701743210425442985 2848 2842408401000202130004000500060001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021單位：元 年份 人均可支配收入 人均消費(fèi)支出 安陽居民生活水平的提高，有效支撐了安陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 安陽居民恩格爾系數(shù) 資料來源：安陽統(tǒng)計(jì)年鑒、安陽統(tǒng)計(jì)局訪談分析 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999安陽市居民收入、消費(fèi)支出水平的提高和恩格爾系數(shù)的下降說明安陽居民有提高生活條件的需求 31 從居民收入水平看， 2021年人均收入 5696元，家庭收入 17658元，分別比 1999年提高 30%和 19%。 資料來源：安陽統(tǒng)計(jì)局 最低 低 中等 中等 中等 高 最高收入戶 收入戶 偏下戶 收入戶 偏上戶 收入戶 收入戶調(diào)查戶數(shù) 戶 200 20 20 40 40 40 20 20比重 % 100 10 10 20 20 20 10 10平均每戶家庭人口數(shù) 人 就業(yè)人口數(shù) 人 實(shí)際收入 萬元 可支配收入 萬元 消費(fèi)性收入 萬元 平均每人全年2021 年城鎮(zhèn)居民家庭生活基本情況項(xiàng)目 單位 總平均32 7%9%11%36%37%目前有能力購買商品房的居民占安陽常住人口比例 68%，其中能負(fù)擔(dān)高檔住宅的比例為 7%，只能負(fù)擔(dān)中檔住宅的比例為 9%，只能負(fù)擔(dān)普通住宅的比例為 11%，能負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房的比例為41% 10%10%20%40%20%平均能負(fù)擔(dān) 21萬元 平均能 負(fù)擔(dān) 13萬元 平均能負(fù)擔(dān) 10萬元 平均能負(fù)擔(dān) 7萬元 平均能負(fù)擔(dān) 7萬元以下 高檔住宅 20萬元以上 中檔住宅 1520萬元 普通住宅 1115萬元 經(jīng)濟(jì)適用住房 811萬元 自建房 廉租房 或無房 按家庭年收入與住房支付能力比例 1： 6計(jì)算 計(jì)算方法詳見附錄 33 從購買欲望考慮，安陽居民購買高檔住宅的比例為 7%，中檔住宅的比例為 18%，普通住宅的比例為 30%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的比例為 45% 7%18%38%37%7%18%30%45%高檔住宅 20萬元以上 中檔住宅 1520萬元 普通住宅 1115萬元 經(jīng)濟(jì)適用住 房和自建房 20萬元以上 1520萬元 1015萬元 10萬元以下 資料來源：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 34 8%8%11%32%41%通過建委訪談分析，居民住宅購買比例基本與住宅建設(shè)比例一致：高檔住宅占 8%，中檔住宅占8%，普通住宅占 11%，經(jīng)濟(jì)適用房占 32% 高檔住宅 20萬元 中檔住宅 15萬元 普通住宅 11萬元 經(jīng)濟(jì)適用住房 811萬元 自建房、廉租房 35 按照上述 3個(gè)方面分別計(jì)算，按穩(wěn)健原則取每種計(jì)算結(jié)果的最小值，得出安陽居民未來 10年購買住宅面積為：高檔 63萬平米，中檔 72萬平米，普通住宅 99萬平米，經(jīng)濟(jì)適用房 288萬平米 高檔住宅 中檔住宅 普通住宅 經(jīng)濟(jì)適用房百分比 7% 9% 11% 36%購買面積 63 81 99 324百分比 7% 18% 30% 45%購買面積 63 162 270 405百分比 8% 8% 11% 32%購買面積 72 72 99 288按穩(wěn)健原則 購買面積 63 72 99 288計(jì)算方法按支付能力按購買欲望按建委規(guī)劃單位：萬平方米 注：安陽未來 10年住宅總購買量為 900萬平方米。 36 導(dǎo)讀：細(xì)分市場(chǎng)分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃 安陽居民消費(fèi)需求分析 細(xì)分市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 超越戰(zhàn)略選擇 37 住宅市場(chǎng)細(xì)分說明 中檔住宅 高檔住宅 普通商品房 鐵西區(qū) 北關(guān)區(qū) 文峰區(qū) 開發(fā)區(qū)及郊區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 從地域和住宅檔次來細(xì)分安陽房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 檔次 地域 ?高檔住宅：目前價(jià)格高于 1500元 /平米 ?中檔住宅：目前價(jià)格在 1200—1500元 /平米之間 ?普通住宅：目前價(jià)格在 1200元 /平米以下 ?隨著居民生活水平的提高，高、中、低檔住宅的平均價(jià)格會(huì)逐漸提高 ?在今后市場(chǎng)規(guī)范的情況下，檔次越高的商品住宅，利潤(rùn)率越高 38 0%20%40%60%80%100%從價(jià)位上看，中興在低檔市場(chǎng)占有最大份額，國(guó)泰和貞元次之，中檔市場(chǎng)開發(fā)商力量較為平均，目前除了超越外，高檔市場(chǎng)都是小開發(fā)商開發(fā)的別墅式建筑 中興 1200元以下 1200元 1500元 1500元以上 國(guó)泰 貞元 其它 其它 建源 東方 興安 貞元 富通 建源 興安 超越 8萬平方米 39 0%20%40%60%80%100%從區(qū)域劃分看，北關(guān)區(qū)和文峰區(qū)眾多樓盤零星分布，中興占有較大份額，鐵西區(qū)貞元和中興
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