房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計核算操作指引-資料下載頁
2025-07-20 00:14本頁面
【正文】 體、廣告公司等有關(guān)單位制作，發(fā)布廣告，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：銷售費用――廣告及宣傳費[相關(guān)行政組織] 貸：銀行存款――銀行賬戶(二) 取得《商品房預(yù)售許可證》，開盤、預(yù)登記或簽約，取得預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、誠意金或代收費用等，根據(jù)有關(guān)收款憑證和匯總報表等借：銀行存款――銀行賬戶 貸：預(yù)收賬款――期普通住宅收入 預(yù)收賬款――期非普通住宅收入 預(yù)收賬款――期商鋪收入 預(yù)收賬款――期車位收入其他應(yīng)付款――代收費用收入其他應(yīng)付款――誠意金 ……(三) 支付預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)稅費，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交稅費――應(yīng)交城建稅 應(yīng)交稅費――應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅 應(yīng)交稅費――應(yīng)交企業(yè)所得稅 應(yīng)交稅費――應(yīng)交堤圍防護費（或河道管理費） 應(yīng)交稅費――應(yīng)交價格調(diào)節(jié)基金 貸：銀行存款――銀行賬戶目前，華南區(qū)域采取計提的方法，按稅法規(guī)定計提有關(guān)稅費時暫掛“預(yù)付賬款”科目借方，和“應(yīng)交稅費”科目貸方，繳交稅費后“應(yīng)交稅費”科目無余額。其優(yōu)點是清晰明了，預(yù)收賬款余額與預(yù)付賬款科目有關(guān)稅費明細一一對應(yīng)，比較容易檢查核對。但嚴格來說其賬務(wù)處理并不規(guī)范。而華東區(qū)域處理與上述一致。(四) 交樓，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、取得銀行按揭款等收入或當(dāng)期因銷售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取得收入，根據(jù)有關(guān)收款憑證和匯總表借：銀行存款――銀行賬戶 預(yù)收賬款――期普通住宅收入 預(yù)收賬款――期非普通住宅收入 預(yù)收賬款――期商鋪收入 預(yù)收賬款――期車位收入 貸：主營業(yè)務(wù)收入――期普通住宅收入 主營業(yè)務(wù)收入――期非普通住宅收入 主營業(yè)務(wù)收入――期商鋪收入 主營業(yè)務(wù)收入――期車位收入(五) 計繳預(yù)收賬款應(yīng)交稅費、計提當(dāng)期收到按揭款收入或當(dāng)期因銷售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取得收入應(yīng)交稅費。根據(jù)有關(guān)計算表借：營業(yè)稅金及附加管理費用――管理稅金――堤圍防護費（或河道管理費）管理費用――管理稅金――價格調(diào)節(jié)基金貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交城建稅 應(yīng)交稅費――應(yīng)交教育費附加應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交稅費――應(yīng)交堤圍防護費（或河道管理費） 應(yīng)交稅費――應(yīng)交價格調(diào)節(jié)基金(六) 結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本：根據(jù)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十四條規(guī)定：已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：①可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。成本對象總可售面積；②已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。根據(jù)有關(guān)匯總報表借：主營業(yè)務(wù)成本――開發(fā)產(chǎn)品…… 貸：開發(fā)產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品……(七) 期末自動結(jié)轉(zhuǎn)損益。七、自營階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理(一) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用物業(yè)，能單獨分開的自用設(shè)備應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)有關(guān)決定或?qū)嶋H情況 借：固定資產(chǎn)――房屋建筑物 固定資產(chǎn)――設(shè)備無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)――土地使用權(quán) 貸：開發(fā)產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品(二) 開發(fā)產(chǎn)品用于賺取租金或資本增值，將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，能單獨分開的出租設(shè)備應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)有關(guān)決定或?qū)嶋H情況借：投資性房地產(chǎn)――開發(fā)產(chǎn)品 固定資產(chǎn)――設(shè)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品能單獨分開的自用、出租設(shè)備單獨結(jié)轉(zhuǎn)成本的好處一是計提折舊時有優(yōu)勢，二是在出租時可分別列示租金或分別訂立合同，設(shè)備租金無須負擔(dān)房產(chǎn)稅。(三) 計收投資性房地產(chǎn)租金，根據(jù)有關(guān)合同和收款憑證等借：銀行存款――銀行賬戶其他應(yīng)收款――內(nèi)（外）部單位[相關(guān)單位名稱] 貸：其他業(yè)務(wù)收入――租賃收入 (四) 投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷），根據(jù)有關(guān)計算表借：其他業(yè)務(wù)支出――投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）(五) 期末自動結(jié)轉(zhuǎn)損益。八、投資分配的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理(一) 支付關(guān)聯(lián)方往來款、歸還銀行貸款、購買金融產(chǎn)品或?qū)ν馔顿Y等，根據(jù)有關(guān)付款憑證和合同等借：其他應(yīng)付款――內(nèi)部往來 [相關(guān)單位名稱]短期借款――銀行長期借款――銀行交易性金融資產(chǎn)長期股權(quán)投資――公司――投資成本 貸：銀行存款――銀行賬戶(二) 回饋社會，參與捐贈慈善活動。根據(jù)有關(guān)合同付和款憑證等借：營業(yè)外支出――捐贈支出 貸：銀行存款――銀行賬戶(三) 采用權(quán)益法核算時，被投資單位所有者權(quán)益變動，根據(jù)有關(guān)報告等借：長期股權(quán)投資――公司――損益調(diào)整長期股權(quán)投資――公司――其他權(quán)益變動 貸：投資收益――股權(quán)投資收益 資本公積――其他資本公積(四) 被投資單位宣告分配股利，根據(jù)有關(guān)決議 借：應(yīng)收股利 貸：投資收益――股權(quán)投資收益 （成本法時） 長期股權(quán)投資――公司――損益調(diào)整 （權(quán)益法時）(五) 收到被投資單位分配股利，根據(jù)有關(guān)收款憑證借：銀行存款――銀行賬戶 貸：應(yīng)收股利(六) 轉(zhuǎn)讓被投資單位股權(quán)，根據(jù)有關(guān)合同和收款憑證等借：銀行存款――銀行賬戶 貸：長期股權(quán)投資――公司――投資成本 長期股權(quán)投資――公司――損益調(diào)整 長期股權(quán)投資――公司――其他權(quán)益變動 借：資本公積――其他資本公積 貸：投資收益――股權(quán)投資收益 (七) 計提企業(yè)所得稅，根據(jù)《企業(yè)會計準則》規(guī)定企業(yè)所得稅核算采用資產(chǎn)負債表債務(wù)法。對應(yīng)納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異應(yīng)分別確認遞延所得稅負債和遞延所得稅資產(chǎn)。根據(jù)有關(guān)計算表 借：所得稅費用 遞延所得稅資產(chǎn) 貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交企業(yè)所得稅 遞延所得稅負債 遞延所得稅負債和遞延所得稅資產(chǎn)轉(zhuǎn)回時做相反分錄，對所有應(yīng)納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異，主管會計應(yīng)設(shè)置備查賬逐筆登記發(fā)生、轉(zhuǎn)回時間和金額等。(八) 企業(yè)所得稅匯算清繳，根據(jù)有關(guān)匯算清繳報告及付款憑證 借：以前年度損益調(diào)整 遞延所得稅資產(chǎn) 貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交企業(yè)所得稅 遞延所得稅負債 借：應(yīng)交稅費――應(yīng)交企業(yè)所得稅 貸：銀行存款――銀行賬戶 (九) 利潤分配，根據(jù)董事會或股東會決議等 借：利潤分配――未分配利潤 貸：盈余公積――法定盈余公積 應(yīng)付利潤――公司或自然人名稱(十) 支付股利，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：應(yīng)付利潤――公司或自然人名稱 貸：銀行存款――銀行賬戶 (十一) 期末自動結(jié)轉(zhuǎn)損益。 九、附注(一) 以上為一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理，特殊業(yè)務(wù)或未列示業(yè)務(wù)請參照《企業(yè)會計準則》及其應(yīng)用指南的有關(guān)規(guī)定處理，必要時須與集團計財中心聯(lián)系，共同討論決定后處理。(二) 本指引由長信集團計財中心負責(zé)制訂、解釋和修訂。(三) 本指引按長信集團有關(guān)審批流程規(guī)定審批后，自公布之日起執(zhí)行。 22 / 22
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