【正文】 129 ? （四）開發(fā)間接費用差異 ? 土地增值稅開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，與企業(yè)所得稅相比，沒有包含工程管理費、營銷設(shè)施建造費和利息費用。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施處理，其成本為零。 ? 根據(jù)上述規(guī)定分析，開發(fā)企業(yè)前期發(fā)生的有關(guān)籌建的費用，不計入土地增值稅的前期工程費用中。 125 ? 三是土地增值稅中表述的拆遷補償支出是指“ 凈支出 ” ，這與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。 123 ? 財稅 [2023]70號 ? 一、企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求 （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 ? 土地增值稅政策就 “ 土地征用及拆遷補償費 ”規(guī)定，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安臵動遷用房支出等。 120 ? 完工選擇結(jié)轉(zhuǎn)成本時間 ? 國稅發(fā) [2023]31號 ? 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。 —開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 (四 )屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 116 ? 企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品收入確認 ? 訂合同時確認收入 ? 房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時確認收入，按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。而土地增值稅應(yīng)稅收入僅限于與銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的銷售轉(zhuǎn)讓收入，即使是不動產(chǎn)的租賃收入因不屬于轉(zhuǎn)讓收入，也不屬于土地增值稅應(yīng)稅收入。 110 ? 國稅函 [1999]144號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司從事“ 購房回租 ” 、 “ 抵押擔保 ” 和 “ 存單購房 ” 形式銷售房屋如何征收營業(yè)稅問題，批復(fù)如下： ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用 “ 購房回租 ” 等形式，進行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂 “ 商品房買賣合同書 ” ，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù) ? 營業(yè)稅暫行條例 ? 及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司 100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 107 ? ? 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ? （財稅 [2023]191號）規(guī)定： ? 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 105 ? （三）不動產(chǎn)投資 ? ? 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 ? （財稅字 [1995]048號）第一條關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定： ? 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 ? ⑤屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，可視同稅金扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 96 ? 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 95 ? 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 93 ? ③ 利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理： ? —建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 工程管理費 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費等。 89 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施， ? 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ? 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 90 ? 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? 有關(guān)稅收問題的公告 .doc 87 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā) 小區(qū)內(nèi) 道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ? 甲供材料存在少交營業(yè)稅問題。土建施工單位應(yīng)當計取有關(guān)材料的各項費用，如人工費， 運雜費、 采保費等費用。凡是由甲供材料，進場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 79 ? 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 76 ? 四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得扣除。 ? 投資取得的土地使用權(quán)如何處理？ 73 ? （二）開發(fā)成本（兼與企業(yè)所得稅比較） ? 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括： ? 土地征用及拆遷補償費 ? 前期工程費 ? 建筑安裝工程費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 公共配套設(shè)施費 ? 開發(fā)間接費用。 （三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù) 計入拆遷補償費。視同銷售收入按下列方法和順序確認： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的 市場價格或評估價值 確定。 66 ? 國稅函 [2023]220號 ? 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 63 ? （三）清算單位 ? ①國稅發(fā) [2023]91號： 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否 以分期項目為單位 清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? 61 ? 三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 ? 國稅發(fā) [2023]91號 ? （一）納稅人符合下列條件之一的， 應(yīng) 進行土地增值稅的清算。 扣除項目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 56 ? 扣除項目 ? 轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) 扣除項目 ? ? 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 加計 20%扣除 ） ? ? 買價每年加計 5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評估價格 =重臵成本價 成新折扣率 ? ? 國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 57 ? 轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì) 扣除項目 ? ? 土地價款 ? 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關(guān)費用 ? 繳納稅金 ? ? 土地價款 ? 交納的有關(guān)費用 ? 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 58 ? 稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 59 ? （三）核定征收 ? 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 ? 、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的； ? ； ? ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ? ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 。 ? 三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法。 ? 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)