【正文】 生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安臵動(dòng)遷用房支出等。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 44 ? 后續(xù)成本處理 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ② 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 38 ? （三）計(jì)稅成本核算的一般程序 ? 對(duì)當(dāng)期發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ? 前期工程費(fèi)。 ? 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 33 ? ? 先計(jì)入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 科目，然后再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品成本。 ? ? 根據(jù)企業(yè)承付完工價(jià)款，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “ 建筑安裝工程費(fèi) ” 項(xiàng)目，借記 “ 開發(fā)成本 —A項(xiàng)目 ” 科目，貸記 “ 應(yīng)付賬款 —應(yīng)付工程款 ” 科目。 ? （ 2）分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過“ 開發(fā)成本 —自用土地開發(fā)成本 ” 科目歸集，待開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入成本核算對(duì)象，計(jì)入 “ 開發(fā)成本 — 項(xiàng)目 ” 科目借方和 “ 開發(fā)成本 —自用土地開發(fā)成本 ” 科目貸方。 權(quán)益區(qū)分原則 ? 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 分類歸集原則 ? 對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ? 其他費(fèi)用。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安臵拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（ 14％）范圍內(nèi)列支的職工福利費(fèi)。 ? 會(huì)計(jì)核算時(shí)，先記入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 預(yù)算造價(jià)法。 ? 建筑面積法。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 ? 會(huì)計(jì)核算將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。通過竣工決算，反映建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；通過竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投資控制的工作成效。 ? 工程量清單結(jié)算方式。 ? 承包總價(jià)結(jié)算方式。 ? 竣工后一次結(jié)算 ? 分段結(jié)算（按形象進(jìn)度） ? 目標(biāo)（控制界面）結(jié)算 ? 其他結(jié)算方式 13 ? （三）竣工結(jié)算 ? 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個(gè)單位工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價(jià)款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。 10 ? （三）權(quán)屬初始登記 ? 房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 ? 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 ? 規(guī)劃審查、消防設(shè)計(jì)審查、交警支隊(duì)的交通條件審查、人防設(shè)計(jì)審查、用地預(yù)審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)并核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單，同時(shí)發(fā)放 ? 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 ? 。 ? （一）準(zhǔn)備階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 5 ? 取得國(guó)有土地使用權(quán)的最主要途徑： ? 出讓方式 ? 劃撥方式 ? 轉(zhuǎn)讓方式 ? 參加競(jìng)拍取得開發(fā)項(xiàng)目 ? 合作開發(fā)取得土地或項(xiàng)目 ? 收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目 ? 收購(gòu)債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 改制重組臵換方式取得土地或項(xiàng)目 6 ? （二）行政審批階段 ? 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 8 ? 規(guī)劃報(bào)建圖審查階段 ? 消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā) ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? （副本）。開發(fā)商應(yīng)提交材料： ? 申請(qǐng)書； ? 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ? 用地證明文件或者土地使用權(quán)證； ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ? 施工許可證； ? 房屋竣工驗(yàn)收資料； ? 房屋測(cè)繪成果； ? 其他文件。 12 ? （二）工程結(jié)算 ? 是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價(jià)結(jié)（清算）的文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。這種方式的工程承包合同為總價(jià)承包合同。采用清單招標(biāo)時(shí)，中標(biāo)人填報(bào)的清單分項(xiàng)工程單價(jià)是承包合同的組成部分，結(jié)算時(shí)按實(shí)際完成的工程量，以合同中的工程單價(jià)為依據(jù)計(jì)算結(jié)算價(jià)款。 ? 竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對(duì)比分析四個(gè)部分。 17 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? 配套設(shè)施費(fèi)。 19 ? （二）開發(fā)成本核算程序 ? 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 22 ? 工資。 ? 折舊費(fèi)。 23 ? 辦公費(fèi)。 ? 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。 ? 利息支出。指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 27 ? 功能區(qū)分原則 ? 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 30 ? ? （ 1）能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入核算對(duì)象的 “ 前期工程費(fèi) ” 項(xiàng)目，借記 “ 開發(fā)成本 —A(前期工程費(fèi) )”科目。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價(jià)法、建筑面積法等計(jì)算。 ? 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可不分配開發(fā)間接費(fèi)用。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建 、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。 ? 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)支出合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 ? 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 ? 借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 43 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 第二十八條：對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 46 ? ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 ? （國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào)）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì) 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（注：上述費(fèi)用中不包括土地使用權(quán)購(gòu)臵成本） 48 ? 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 “ 三通一平 ” 等支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào)，按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 53 ? 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 ? （國(guó)稅函發(fā) [1995]110 ） 54 ? 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 ? （一）土地增值稅預(yù)征 ? ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 60 ? 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 53號(hào)規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? ②財(cái)稅字 [1995]048號(hào) : 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)