【正文】 本。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。第五篇：淺談稅務(wù)稽查詢問技巧淺談稅務(wù)稽查詢問技巧詢問，是稅務(wù)稽查的重要手段和方法之一。這樣會更顯得詢問人是實事求是、嚴肅認真的態(tài)度，以加深被查人對詢問人敬畏心理和依賴的心情，積極配合，如實陳述。避免所設(shè)想的論據(jù)不真實、不完整，讓被查人摸到虛實。是步步為營，逐步揭露被查人稅收違法與犯罪行為的方法。詢問時要有重點，提問要有針對性，不要泛泛地問。這是為了打亂被查人事先準備的防御辦法和編好的辯解腹稿的詢問方法，適用于案情比較復雜的稅收違法與犯罪案件。五、委婉發(fā)問。防止似是而非，生硬難懂的字眼出現(xiàn)，以免被查人答非所問，或模棱兩可，甚至造成誤解，增加被查人陳述的心理障礙。為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。七、銷售費用的檢查銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施成本貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本配套設(shè)施成本開發(fā)間接費用（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：應(yīng)付工資（累計折舊、銀行存款等）（2）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進行分攤借：開發(fā)間接費用貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。收入確認方法和順序（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；（3）按成本利潤率確定（15%）。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當天。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認收入：采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認收入。八、開發(fā)間接費用的檢查審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。六、管理費用的檢查人工費用的檢查管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。四、營業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。印花稅的檢查（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認；不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。最后將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)成本。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。虛增代理費用。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。根據(jù)詢問情況和策略需要，采用簡單用語。在詢問中，可根據(jù)時間、地點、對象和對案情的掌握程度及策略的需要。有些被查人反稽查能力較強，熟知詢問方法，這時詢問人適當挑出一件或幾件事實情節(jié)發(fā)問，被查人就會措手不及，往往被迫在陳述和辯解中出現(xiàn)矛盾、破綻，而無法自圓其說。為使詢問按順利進行，可就一個時期、一個地方、一種類型、一次或一筆稅收違法與犯罪情況逐一發(fā)問，弄清一個再轉(zhuǎn)入下一個，然后綜合起來研究認定，去偽存真，決不能讓稅收違法與犯罪事實漏網(wǎng)。七、循序漸進發(fā)問。這樣就可以避免直接言詞的刺激性，以免被查人產(chǎn)生反感。因為此時，被查人稅收違法與犯罪事實已基本明朗化，用不著多加修飾的去引導、暗示，只是注意言語不要過于刺激對方，使他感到真誠、正直、可信就夠了。通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務(wù)執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)