【文章內(nèi)容簡介】 工的相關法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 （國務院令第 248號） 第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起 30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。 《 商品房銷售管理辦法 》 （建設部令第 88號） 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際商品房預售過程中，為了履行當初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達到入住條件（一般是勉強達到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。（二）檢查中應當主要的幾個問題（二）檢查中應當主要的幾個問題4546預計計稅毛利率的問題 （ 1）經(jīng)濟適用房的批準文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時 ,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（ 國稅發(fā) [2023]31號） 經(jīng)濟適用房必須報送有關部門的批準文件，是指國土資源、建設、物價行政主管部門的批準文件；其他相關證明材料是指 《 國有土地使用證 》 、 《建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程開工許可證 》 以及稅務機關要求報送的其他相關材料（二）檢查中應當主要的幾個問題4647（ 2）預計計稅毛利率政策銜接問題 企業(yè) 2023年 12月 31日賬面預收賬款余額按 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]83號）第二條規(guī)定計算預計營業(yè)利潤額； 2023年 1月 1日以后新增預收賬款按國稅發(fā) [2023]31號第一條規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟適用房項目計稅毛利率不得低于 3%。 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：  （二）檢查中應當主要的幾個問題4748 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20％。  開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。 外資企業(yè) 蘇國稅發(fā) [2023]62號 該省執(zhí)行的預計利潤率分為兩檔： 別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房預計利潤率為 10%－ 20％； 普通住宅預計利潤率為 5%－ 10％。（二）檢查中應當主要的幾個問題4849普通住宅標準的問題 國辦發(fā) 〔 2023〕 26號 中小套型、中低價位普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20%。 （二）檢查中應當主要的幾個問題4950關于預售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預售收入（包括定金）使用地方稅務局監(jiān)制的“ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售預收款憑據(jù) ” ，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具 “ 銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票 ” 。（二）檢查中應當主要的幾個問題5051辛苦了，休息一下！5152四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查（一）銷售收入檢查的 方法（二）銷售收入檢查的 重點5253（一）銷售收入檢查的方法 （ 1）將從外部取得的有關開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項目核對，確認申報的開發(fā)項目。 核實納稅人實際參與開發(fā)的項目數(shù)量，各項目的開發(fā)地點，重點核對基本情況資料，與該項目的 “ 竣工驗收證明書 ” 、 “ 土地規(guī)劃許可證 ” 、“ 土地出讓（轉讓）合同 ” 、 “ 竣工驗收時間 ” 等資料進行核對，對影響主營業(yè)務的有關問題進行審核。 5354 （ 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關部門收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。 與開發(fā)項目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗收報告、施工圖設計文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議 等資料進行核對，核實開發(fā)項目的開發(fā)面積情況。 通過抽查開發(fā)項目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實性，核實開發(fā)項目可售商品房面積的真實數(shù)量。 （一）銷售收入檢查的方法5455 （ 3）驗證審核開發(fā)項目已售商品房面積的真實程度，核實開發(fā)項目是否有隱匿或少轉收入的情況。 收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結果與申報、帳上記錄進行核對 ,以確認銷售（收入時間、數(shù)量、金額）準確性、及時性。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權的部門辦理房屋產(chǎn)權底冊，同企業(yè) “ 銷售收入 ” 和 “ 預收帳款 ” 明細帳進行比對。（一）銷售收入檢查的方法5556 （ 4）根據(jù)企業(yè) “ 銷售費用 ” 科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務費（根據(jù)售房面積按定額費率收?。?，可以估算企業(yè)應按照其會計口徑確認的收入，用倒算結果和企業(yè)的帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 （ 6）核實開發(fā)項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常 （一）銷售收入檢查的方法5657（二）銷售收入檢查的重點 “ 預收賬款 ” 不及時結轉銷售收入或不結轉預計利潤 將預收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預收賬款不及時結轉收入的情況； 分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規(guī)定計入經(jīng)營收入，而計入往來款項，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 5758價外費用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理 。  （二）銷售收入檢查的重點5859以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應按照市場銷售價確認收入申報繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時， 發(fā)現(xiàn)該單位資金相當困難，而與某建筑公司的往來賬戶 “ 應付賬款 ” 卻一次性付清了所欠工程款 ，應進一步檢查。（二）銷售收入檢查的重點5960 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款 名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權。雙方均發(fā)生了納稅義務，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉讓無形資產(chǎn)。 對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴格執(zhí)行代建的四個條件即： （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權、產(chǎn)權的轉移； （ 3）與委托方事前簽訂委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結算。（二）銷售收入檢查的重點6061 銀行按揭貸款資金不及時結轉收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入實現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結轉收入，偷逃稅款。 檢查時可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結轉收入數(shù)比較， 查找涉稅問題。（二）銷售收入檢查的重點6162 檢查人員也可以到當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況。 《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 》 商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶 的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。（二）銷售收入檢查的重點6263 拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即 “ 拆一還一，多增補價 ” 的方式，如需增加面積則以市場價或優(yōu)惠價出售。 （ 1）收取的超面積安置收入，應當并入當期的應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）按照費用與收入配比的原則，為簡化計算，確定單位可售面積成本時，對房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補償標準安置拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安置標準內(nèi)的面積發(fā)生的有關開發(fā)成本，作為取得土地的費用，只就額外取得收入的面積計算單位成本。（二）銷售收入檢查的重點6364合作開發(fā)房地產(chǎn)項目收入 （ 1）合作建房行為的認定 國稅發(fā) [1995]156號 規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方