【文章內(nèi)容簡介】 計(jì)合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，使用或?qū)φ帐褂脟抑贫ǖ?《 建設(shè)工程勘察合同 》 和 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同 》 文本。 ? 《 建設(shè)工程勘察合同 》 和 《 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同 》，應(yīng)當(dāng)依照萬分之五的稅率計(jì)算印花稅。 ? 境外設(shè)計(jì)單位聯(lián)合境內(nèi)設(shè)計(jì)單位共同與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的 《 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同 》 ，如果在境內(nèi)簽訂，應(yīng)當(dāng)在簽訂時(shí)計(jì)算繳納印花稅；如果在境外簽訂，應(yīng)在國內(nèi)使用時(shí)計(jì)算繳納印花稅。 40 勘察設(shè)計(jì)違約金 ? 2023國稅函 42號關(guān)于設(shè)計(jì)勞務(wù)營業(yè)稅納稅人及納稅地點(diǎn)問題的批復(fù) ? 只簽訂勞務(wù)合同、未提供設(shè)計(jì)勞務(wù)并收取價(jià)款的單位和個(gè)人，不能作為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。 ? 違約金： ? 部分違約：提供勞務(wù)，營業(yè)收入 ? 根本違約 ： 沒有提供勞務(wù)，營業(yè)外收入 41 發(fā)票扣除 ? 如果收款行為屬于流轉(zhuǎn)稅征收范圍（應(yīng)稅和免稅），原則上應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票 ? 注：個(gè)人提供免稅勞務(wù)除外 ? 如果收款行為不屬于流轉(zhuǎn)稅征收范圍（應(yīng)稅和免稅），屬于客觀上無法取得發(fā)票的情形，在相關(guān)資料充分的前提下，可以申報(bào)扣除 ? 注：建議最好轉(zhuǎn)帳支付 42 業(yè)務(wù)招待 ? 2023國稅發(fā) 31號 （明確廢止 ） ? 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個(gè)納稅年度。 ? 2023國稅發(fā) 31號文件沒有具體規(guī)定 ? 注：當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果沒有對應(yīng)的營業(yè)收入，既不允許在當(dāng)年申報(bào)扣除，也不允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除 43 建設(shè)年度廣告宣傳 ? 1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2023關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出（不含 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ），屬于非法支出，不允許申報(bào)扣除； 44 廣告宣傳的待攤 ? 2023關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計(jì)制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。 45 廣告宣傳的待攤（續(xù)） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個(gè)會計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 46 建設(shè)年度廣告宣傳（續(xù)） ? 建設(shè)年度發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附表八第二行“不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出”，當(dāng)年不允許申報(bào)扣除，也不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除； ? 建設(shè)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附表八第三行“本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出”，但由于當(dāng)年度沒有對應(yīng)的營業(yè)收入，暫時(shí)不允許扣除，但未來年度允許按照規(guī)定申報(bào)扣除 47 借款費(fèi)用的資本化 ? 中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 ? 第三十七條 企業(yè)為購臵、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和 經(jīng)過 12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購臵、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。 48 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 1） ? 2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理 ? （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 49 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 2） ? 1999關(guān)于執(zhí)行具體會計(jì)準(zhǔn)則和 《 股份有限公司會計(jì)制度 》 有關(guān)會計(jì)問題解答 7 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司 ， 為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 ， 在開發(fā)產(chǎn)品完工之前 ， 計(jì)入開發(fā)成本；在開發(fā)產(chǎn)品完工之后 ， 計(jì)入當(dāng)期損益 。 50 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 3） ? 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 — 借款費(fèi)用 ? 企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者 生產(chǎn) 的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 51 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 4） ? 為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用， 減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入 或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定。 ? 專門借款，是指為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)。 ? 注：通常應(yīng)當(dāng)具有標(biāo)明該用途的借款合同 52 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 5） ? 開工前和完工后的利息支出，全部費(fèi)用化計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 尚未預(yù)售之前的建設(shè)期間，全部資本化，一般需要扣減利息收入 ? 注：全部屬于專門借款（單個(gè)項(xiàng)目） ? 已經(jīng)預(yù)售之后的建設(shè)期間的，全部資本化，一般不需要扣減利息收入 ? 注：部分屬于專門借款 53 借款費(fèi)用資本化（續(xù) 6） ? 尚未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)年度，損益表上的財(cái)務(wù)費(fèi)用，僅僅體現(xiàn)銀行手續(xù)費(fèi) ，不可能出現(xiàn)利息支出和利息收入 ? 利息支出扣除利息收入后的余額，直接計(jì)入開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 房地產(chǎn) (實(shí)例） \申報(bào)表 房地產(chǎn) 54 土地增值稅利息 ? 2023國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ? （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? 注： 此方法下非金融機(jī)構(gòu)借款不得扣除 55 土地增值稅利息（續(xù) 1） ? （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 ? 注：此方法下金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)的利息與其他開發(fā)費(fèi)用合并計(jì)算 56 土地增值稅利息（續(xù) 2） ? 房地產(chǎn) (實(shí)例） \土地增值稅利息扣除 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 ? （四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 ? 注：會計(jì)和企業(yè)所得稅口徑的開發(fā)成本包括資本化利息，但土地增值稅不包括 57 墊資的司法解釋 ? 2023關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第六條當(dāng)事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。 ? 當(dāng)事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。 58 墊資的稅務(wù)處理 ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條 ? 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼