【正文】 ? 建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅。 ? 合同法第 270條建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式 73 施工企業(yè)的營業(yè)稅納稅時(shí)間（續(xù) 1） ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。自招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五個(gè)工作日。 ? 注：通常應(yīng)當(dāng)具有標(biāo)明該用途的借款合同 52 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 5） ? 開工前和完工后的利息支出，全部費(fèi)用化計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 尚未預(yù)售之前的建設(shè)期間，全部資本化，一般需要扣減利息收入 ? 注：全部屬于專門借款（單個(gè)項(xiàng)目） ? 已經(jīng)預(yù)售之后的建設(shè)期間的，全部資本化，一般不需要扣減利息收入 ? 注：部分屬于專門借款 53 借款費(fèi)用資本化（續(xù) 6） ? 尚未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)年度，損益表上的財(cái)務(wù)費(fèi)用，僅僅體現(xiàn)銀行手續(xù)費(fèi) ，不可能出現(xiàn)利息支出和利息收入 ? 利息支出扣除利息收入后的余額，直接計(jì)入開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 房地產(chǎn) (實(shí)例） \申報(bào)表 房地產(chǎn) 54 土地增值稅利息 ? 2023國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ? （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 ? 但是，超過 3萬美元必須到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)證明，否則不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報(bào)扣除 39 境外勘察設(shè)計(jì)（續(xù) 4） ? 1999建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場管理規(guī)定 第二十四條 ? 簽訂勘察設(shè)計(jì)合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，使用或?qū)φ帐褂脟抑贫ǖ?《 建設(shè)工程勘察合同 》 和 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同 》 文本。 ? 注：新舊會計(jì)準(zhǔn)則都明確計(jì)入管理科目，類似于工業(yè)企業(yè)的原材料保管費(fèi)用 ? 籌建期間計(jì)入長期待攤費(fèi)用（開辦費(fèi)） 29 土地閑臵費(fèi) ? 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? 2023國稅函 603號關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) （ 現(xiàn)行有效 ） ? 對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的 土地前期開發(fā)成本 不得扣除。房地產(chǎn)匯算清繳（上） 主講：張輝 主要內(nèi)容 ? 一、籌建年度的稅務(wù)稽查 ? 二、建設(shè)年度的稅務(wù)稽查 ? 三、預(yù)售年度的稅務(wù)稽查 ? 四、房屋交付當(dāng)年的稅務(wù)檢查 ? 五、竣工決算當(dāng)年的匯算清繳 ? 六、竣工決算以后年度的匯算清繳 2 籌建費(fèi)用的會計(jì)處理 ? 舊準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入 長期待攤費(fèi)用 科目，不影響當(dāng)年會計(jì)損益，待開始生產(chǎn)經(jīng)營后一次性的計(jì)入當(dāng)年會計(jì)損益（ 管理費(fèi)用 ） ? 新準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入管理費(fèi)用科目，影響當(dāng)年會計(jì)損益，開始生產(chǎn)經(jīng)營后也不進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 14 場地平整條款 ? 如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，并且出讓方實(shí)際履行，則場地平整費(fèi)用與受讓方（開發(fā)商）無關(guān)。 ? 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑臵費(fèi)； ? 但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 ? 《 建設(shè)工程勘察合同 》 和 《 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同 》，應(yīng)當(dāng)依照萬分之五的稅率計(jì)算印花稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? 對招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)合理，不得以營利為目的。 ? 第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 88 混合銷售廢止文件 ? 1996國稅函 447號關(guān)于生產(chǎn)銷售并連續(xù)安裝鋁合金門窗等業(yè)務(wù)收入征收增值稅問題的批復(fù) ? 1997國稅函 186號關(guān)于建筑安裝企業(yè)制售鋁合金門窗征稅問題的通知 ? 1998國稅函 765號關(guān)于工業(yè)企業(yè)安裝鋁合金門窗征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 1999國稅函 601號關(guān)于工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)銷售及安裝護(hù)欄隔離柵征稅問題的批復(fù) ? 1999國稅函 505號關(guān)于工業(yè)企業(yè)制售安裝鐵塔征稅問題的批復(fù) ? 1999國稅函 940號關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù) 89 專業(yè)安裝公司安裝設(shè)備 ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條 ? 除本細(xì)則第七條規(guī)定外 ，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù) (不含裝飾勞務(wù) )的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)， 但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 ? 注：一般按照甲控料的實(shí)際金額換算追加開票金額 ? 房地產(chǎn) (實(shí)例） \甲控料換算 84 工業(yè)企業(yè)安裝設(shè)備（增值稅） ? 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條 ? 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額： ? （一）銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為； 85 工業(yè)企業(yè)安裝設(shè)備（營業(yè)稅） ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條 ? 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： ? (一 )提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； 86 工業(yè)企業(yè)安裝設(shè)備 ? 應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值稅和營業(yè)稅 ? 如果無法取得不含安裝的設(shè)備 公允價(jià)值， 可以 按照成本利潤率先計(jì)算增值稅含稅收入，然后倒擠出營業(yè)稅收入 ? 利潤分割法舉例 ? 分別向甲方開具增值稅發(fā)票（生產(chǎn)地）和營業(yè)稅發(fā)票（安裝地） ? 2023廣東關(guān)于提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物開具發(fā)票問題的通知 87 工業(yè)企業(yè)安裝設(shè)備（續(xù)） ? 2023公告第 23號關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告 ? 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。 ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條第二款 ? 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 62 建筑工程招投標(biāo)（續(xù) 1） ? 第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)出售招標(biāo)文件或資格預(yù)審文件。 ? 專門借款，是指為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)。 38 境外勘察設(shè)計(jì)（續(xù) 3） ? 由于建筑設(shè)計(jì)勞務(wù)不屬于特許權(quán)使用費(fèi)，因此如果在境內(nèi)提供設(shè)計(jì)勞務(wù)的時(shí)間不足規(guī)定時(shí)間（常見標(biāo)準(zhǔn)是六個(gè)月或 183天），不涉及預(yù)提所得稅和外國企業(yè)所得稅。 26 土地使用稅（續(xù) 2） ? 轉(zhuǎn)讓：貫徹法定登記原則， ? 辦理過戶手續(xù)之前，由原產(chǎn)權(quán)人繳納，之后由新產(chǎn)權(quán)人繳納 ? 出讓（含集體用地）： ? 合同約定交付與實(shí)際占有孰先 27 各地終止時(shí)間 ? 房屋交付使用的次月： ? 2023 青島 / 海南 / 西安 ? 2023 河南 ? 2023 杭州 ? 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月（