【正文】 稅所得額 ， 但與土地增值稅無關(guān) 。 14 場地平整條款 ? 如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，并且出讓方實際履行，則場地平整費用與受讓方（開發(fā)商）無關(guān)。 13 土地契稅（續(xù) 2） ? 2023財稅 162號關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù) ? 土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等 (包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物 )轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安臵補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 10 籌建期間業(yè)務(wù)招待費 ? 如果開辦費選擇在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)年一次性扣除，則開辦費中業(yè)務(wù)招待費與 當(dāng)年 管理費用中的招待費一并計算扣除限額 ? 如果開辦費選擇從開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月分 36個月分期扣除，則開辦費中業(yè)務(wù)招待費 分期與各年 管理費用中的招待費一并計算扣除限額 11 土地契稅 ? 2023國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ? 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 9 業(yè)務(wù)招待 ? 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的規(guī)定大地稅函 [2023]18號 ? 企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費等，不包括業(yè)務(wù)招待費、廣告和業(yè)務(wù)宣傳費。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知 》 （ 國稅函 [2023]98號 ）第九條規(guī)定執(zhí)行。 (不少于 3年） ? 企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。房地產(chǎn)匯算清繳（上） 主講：張輝 主要內(nèi)容 ? 一、籌建年度的稅務(wù)稽查 ? 二、建設(shè)年度的稅務(wù)稽查 ? 三、預(yù)售年度的稅務(wù)稽查 ? 四、房屋交付當(dāng)年的稅務(wù)檢查 ? 五、竣工決算當(dāng)年的匯算清繳 ? 六、竣工決算以后年度的匯算清繳 2 籌建費用的會計處理 ? 舊準(zhǔn)則：發(fā)生時計入 長期待攤費用 科目，不影響當(dāng)年會計損益，待開始生產(chǎn)經(jīng)營后一次性的計入當(dāng)年會計損益（ 管理費用 ） ? 新準(zhǔn)則：發(fā)生時計入管理費用科目，影響當(dāng)年會計損益，開始生產(chǎn)經(jīng)營后也不進行相應(yīng)調(diào)整。 ? 注：應(yīng)當(dāng)計入開發(fā)成本的除外，如前期工程費等 3 籌建年度 ? 2023國稅函 98號關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知 ? 新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但 一經(jīng)選定，不得改變。 4 籌建年度（續(xù) 1） ? 2023國稅函 79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 ? 七、企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題 ? 企業(yè)自 開始生產(chǎn)經(jīng)營 的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。 5 籌建年度（續(xù) 2） ? 如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，先在長期待攤費用科目歸集，會計規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月一次性進入會計損益，稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性申報扣除，即會計和稅法基本一致，或者按照不低于 36個月分?jǐn)? ? 資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)發(fā)生的開辦費，損益表和所得稅申報表均為零，不涉及納稅調(diào)整 6 籌建年度（續(xù) 3） ? 如果執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，直接確認(rèn)為管理費用進入會計損益，但稅法認(rèn)為尚未進入生產(chǎn)經(jīng)營期，不允許申報扣除，一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性申報扣除，形成時間性差異，或者按照不低于 36個月分?jǐn)? ? 損益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報，未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少 申報表 房地產(chǎn) 7 籌建期結(jié)束 ? 一般認(rèn)為：建設(shè)工程開工日，即為開始生產(chǎn)經(jīng)營之日，不考慮相關(guān)證件是否齊全 ? 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ? 商業(yè)和服務(wù)業(yè)：取得第一筆收入 ? 工業(yè)和建筑業(yè)：開始?xì)w集生產(chǎn)成本 ? 房地產(chǎn)開發(fā)：開始施工（不含前期工程，如 地質(zhì)勘探、平整土地、拆除舊有建筑物、施工用臨時道路等 ） 8 施工許可證 ? 中華人民共和國建筑法 ? 第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。 ? 稅前扣除的開辦費中，如包括業(yè)務(wù)招待費、廣告和業(yè)務(wù)宣傳費應(yīng)按照稅法規(guī)定執(zhí)行，即此兩項費用稅前扣除的前提必須有銷售 (營業(yè) )收入。 ? 成本 /費用：是否存在特定的對象 12 土地契稅（續(xù) 1） ? 2023財稅 134號關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 ? 以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。 ? 以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及 各種補償費用 應(yīng)包括在內(nèi)。 ? 2023國稅函 603號關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù) （ 現(xiàn)行有效 ） ? 對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的 土地前期開發(fā)成本 不得扣除。 ? 如果土地出讓合同明確約定由受讓方（開發(fā)商）依規(guī)劃自行平整，則土地買價或出讓金不包括場地平整費用，但開發(fā)商實際發(fā)生的場地平整費用應(yīng)交計入土地成本計算繳納契稅。 17 土地成本的返還 ? 開發(fā)商向土地部門支付土地買價或者出讓金后，也有可能會取得相應(yīng)的返還，稅收待遇是不一樣的。 19 土地出讓金憑據(jù) ? 1993國稅發(fā) 149號營業(yè)稅稅目注釋 ? 土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅 ? 開發(fā)商向土地部門實際支付的土地買價或出讓金，不屬于營業(yè)稅的征收范圍，客觀上無法取得營業(yè)稅發(fā)票，但必須取得相應(yīng)的財政收據(jù)，一般情況下要求開票方與收款方保持一致。 21 土地印花稅 ? 2023財稅 162號關(guān)于印花稅若干政策的通知 ? 對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 22 印花稅的會計核算 ? 印花稅屬于財產(chǎn)行為稅，按照財政部頒布的會計規(guī)范，應(yīng)當(dāng)在管理費用科目核算，不能計入土地成本。 ? 企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的 房屋建筑物成本。 ? 2023財稅 186號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 ? 2023財稅 56號關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 25 土地使用稅（續(xù) 1） ? 2023國稅發(fā) 89號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 ? 購臵新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 2023財稅 152號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 ? 納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 ? 注：新舊會計準(zhǔn)則都明確計入管理科目，類似于工業(yè)企業(yè)的原材料保管費用 ? 籌建期間計入長期待攤費用（開辦費） 29