【正文】 項(xiàng)目 甲方 乙方 業(yè)主 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 補(bǔ)償 1250萬 組織并投入 3000萬 初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 房屋 甲 乙 業(yè)主 房產(chǎn)過戶并開票 房款 5000萬 支付 1250萬 10 ?例題 3：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金 3000萬元 ， 房屋建成后 ， 乙方取得售房款 5000萬元 ， 全部由甲方開具發(fā)票給購房者 。 后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同 ， 共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù) ，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記 。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。 ?第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 5 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ?第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 ?7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。 ?5. 收到業(yè)主個(gè)人購房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報(bào)納稅。 3 ?3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報(bào)納稅。 ? 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護(hù)。2023年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè) 稅收自查方略 河北省地方稅務(wù)局稽查局 楊文國 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點(diǎn)及發(fā)展變化趨勢(shì) ? 偷稅與反偷稅的斗爭(zhēng)更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 ? 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 2 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計(jì)銷售收入，不申報(bào)納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲(chǔ)在其他銀行賬號(hào)上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。 ?4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 ?6. 價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算在營業(yè)額內(nèi)申報(bào)納稅。 4 銷售不動(dòng)產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對(duì)一個(gè)單位或個(gè)人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件： 一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 二、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 三、是否有償； 四、不動(dòng)產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 ?第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 6 ?例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計(jì)劃部門辦理了立項(xiàng)手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請(qǐng)領(lǐng)取了施工許可證，通過招標(biāo)，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。 7 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 投資 3000萬 并負(fù)責(zé)組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 3層房產(chǎn) 案例一流程示意圖 8 ? 案例 2： 甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán) ， 但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā) 。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜 ， 但乙方銷售房屋時(shí) ， 甲方必須負(fù)責(zé)開具發(fā)票給購房人 。 甲方認(rèn)為 ， 雖其開具了發(fā)票 ， 但實(shí)際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方 ， 因此 ， 其只應(yīng)按 1250萬元交稅 。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。房屋建設(shè)過程中，乙企業(yè)共投入資金 3000萬元。 11 案例三流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權(quán) 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75% 12 案例三處理結(jié)果 ? 甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉(zhuǎn)稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 13 ?8. 返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營業(yè)額。 P22頁 ?10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場(chǎng)攤位出租，其取得的租金收入未申報(bào)納稅。 14 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 ? 2 .偽造或者高估成本。 ? 3 .利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ?5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 ?7 .以轉(zhuǎn)移定價(jià)方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 ?2 .成本核算混亂。 16 （ 三 ） 土地增值稅 ?1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 （ 四 ） 房產(chǎn)稅 P122 ?1 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 （五）土地使用稅 ?1 .開征范圍內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 （ 六 ） 印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同 、 建筑材料購銷合同 、 建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同 、 建筑工程施工合同 、 廣告合同 、 租賃合同 、 借款合同等未貼或者少貼印花稅 。 ?2. 準(zhǔn)備與項(xiàng)目基本信息有關(guān)的證件資料 。 ?4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價(jià)格 、 進(jìn)度 ，注意索取 “ 銷控表 ” 。 ?5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料 ，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè) 。 ? 7. 根據(jù)企業(yè) “ 銷售費(fèi)用 ” 科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入 ， 用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進(jìn)行比較 ， 測(cè)試其業(yè)以辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性 。 注意對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問 ， 結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查 。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正 ，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的 ， 處二千元以上一萬元以下的罰款 。 ? 2. 由于視同銷售行為會(huì)計(jì)處理未確認(rèn)為收益 ， 應(yīng)當(dāng)注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)為收入并在納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 22 視同銷售行為的處理 P327 ?將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用 、 捐贈(zèng) 、 贊助 、廣告 、 樣品 、 職工福利 、 獎(jiǎng)勵(lì)等； ?將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； ?將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者； ?以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ?以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位 、 個(gè)人的非貨幣資產(chǎn) 。 P324頁 ?4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國稅發(fā) [2023]83號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ?6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確 。 25 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 ? 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ? 2023年 6月 30日 建設(shè)部令第 80號(hào) ? 第九條 房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。 ?第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 27 ?企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法 第五條 因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 28 （ 二 ） 扼住成本關(guān) ?1. 是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無虛列 、 重復(fù)列支有關(guān)的成本 、 費(fèi)用 。 ?2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本 ， 是否對(duì)超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進(jìn)行了納稅調(diào)整 。貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實(shí)行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的 ，貸款利率下浮幅度不變。 31 金融利率政策的變動(dòng)過程（三） 中國人民銀行決定 ， 從 2023年 4月 28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率 。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 。 2023年 4月 28日起人民幣貸款利率調(diào)整表 單位：％ ? 項(xiàng)目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率 ? 6個(gè)月 ? 1 年 ? 13年（含） ? 35年（含） ? 5年以上 32 ?例題：星宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 2023年 4月 1日將自有資金 2023萬元借給其子公司星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司充當(dāng)流動(dòng)資金 ,期限為 1年 ,利率為 8%,其子公司注冊(cè)資本為 800萬元 ,則子公司 2023年度納稅調(diào)整如下 : ?1. 超注冊(cè)資本 50%的利息： [2023(800 50%)] 8% 3247。 4=(萬元 ) ? :96+=103. 26(萬元 ) 33 ?3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 尚未建造的公共配套設(shè)施成本 ，是否在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)尚未支付 、 公共配套設(shè)施尚未建造時(shí)就全額估算計(jì)入項(xiàng)目建筑成本 。第一期開發(fā)建筑面積為 15萬平方米， 2023年 6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算， 2023年 12月底一期銷售進(jìn)度為 80%。第一、二期共用的幼兒園從 2023年 7月份開始建造，到 2023年 12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為