房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例-展示頁(yè)
2025-01-29 17:50本頁(yè)面
【正文】 款。 167。 2023年 7月 18日， xx市國(guó)稅局稽查局開(kāi)始對(duì)金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2023年 5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無(wú)法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門(mén)的火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)和企業(yè)自述材料，檢查人員對(duì)其財(cái)務(wù)人員就此事件做了訊問(wèn)筆錄。 （二）稽查實(shí)施167。根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。而該企業(yè)銷售收入為零，證明 2023年以前所有樓盤(pán)均未完工。發(fā)現(xiàn)該企業(yè) 成本明顯偏高 ， 毛利率明顯偏低 ，銷售收入同售樓部了解情況不一致。 16（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2023年竣工取得拍賣(mài)地塊 開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目 都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工17三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款計(jì)算 （三）18（一）案頭分析準(zhǔn)備 檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。其中都市花園一期建筑面積 10萬(wàn)平方米，于 2023年竣工 ；都市花園二期建筑面積 10萬(wàn)平方米，尚未竣工。該企業(yè)成立三年以來(lái)，共取得銷售收入和預(yù)售收入，繳納企業(yè)所得稅 ，營(yíng)業(yè)稅金及附加 。11第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二案件查處情況 三定性處理及依據(jù)四12一、案件來(lái)源專項(xiàng)檢查13二、納稅人基本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況（二）14（一）工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況 金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金海岸公司），成立于 2023年 10月。10第一部分 (三 )甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。 容積率。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià) =土地總價(jià) 247。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案 2第一部分一、案例編寫(xiě)人winwind二、 編寫(xiě)目的 通過(guò)本案，使稽查人員掌握對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 少計(jì)收入、多列成本 ，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅 少計(jì)收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費(fèi)用 3偷稅手段收入方面 成本方面 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用代銷收入首付款建筑租金4偷稅手段收入方面 成本方面 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用成本成本成本5偷稅手段收入方面 成本方面 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用對(duì)象6偷稅手段少計(jì)收入 多列成本 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用 5種檢查方法檢查方法表分析查 調(diào)統(tǒng)應(yīng)用查78第一部分 四、基本概念 （一）建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。9第一部分 （二）樓面地價(jià) 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。 建筑總面積；或：樓面地價(jià) =每平方米土地單價(jià) 247。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。工商登記類型： 內(nèi)資有限責(zé)任公司 ；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部門(mén)。 該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15％15（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 該公司 2023年以 取得拍賣(mài)地塊 ，開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積 20萬(wàn)平方米。 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 ， 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入， 2023年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入 12023萬(wàn)元，二期預(yù)售收入 3000萬(wàn)元。對(duì)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)樓盤(pán)銷售情況有了一個(gè)全面的了解。19納稅申報(bào)情況（一） 案頭分析準(zhǔn)備 項(xiàng)目 /年度 2023 2023 2023銷售收入 0 0 預(yù)售收入 3000 計(jì)稅成本 O O 期間費(fèi)用 總計(jì) 利息支出 0業(yè)務(wù)招待費(fèi) 135 120 其他期間費(fèi)用 50 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納所得稅款 0已納所得稅款 020（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析 2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析 321可能存在可能存在虛增成本虛增成本或者少計(jì)或者少計(jì)收入問(wèn)題收入問(wèn)題 （完工項(xiàng)目）繳納所得稅款 所得稅貢獻(xiàn)率為 %3%毛利率為 7%20%收入萬(wàn)元22 該企業(yè) 202 2023年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息。根據(jù) 總局稅收政策規(guī)定 ，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。23 該企業(yè) 202 2023年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 255萬(wàn)元。該問(wèn)題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。調(diào)賬遇阻167。24（二）稽查實(shí)
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