【正文】 “甲方供料”工程中施工單位只按照合同上的價(jià)款繳納建安營業(yè)稅，但由建設(shè)單位提供的那部分材料價(jià)款卻沒有足額繳納營業(yè)稅。作為稽查人員在檢查房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，首先要搞清是否甲供料，一旦有甲供料，就要對(duì)應(yīng)工程決算報(bào)告查看其工程發(fā)票，以妨建筑企業(yè)多開發(fā)票。根據(jù)《稅收征管法》以及《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的有關(guān)規(guī)定，、處偷稅數(shù)額的50%罰款的稅務(wù)處理（處罰）決定。按此規(guī)定，超過決算報(bào)告部分的屬建筑單位多開，多開金額不得在稅前扣除。根據(jù)會(huì)計(jì)核算的客觀性原則，該筆鋼材是直接向鋼材供應(yīng)商購買，且款項(xiàng)也是向鋼材供應(yīng)商支付，記入開發(fā)成本的鋼材發(fā)票也應(yīng)由鋼材供應(yīng)商提供。原來建筑單位的工程發(fā)票金額已包含鋼材款，《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)?；槿藛T對(duì)該公司是采用順查法，在對(duì)其2004年度“開發(fā)成本”帳薄進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司有鋼材購進(jìn)，經(jīng)查閱其與建筑公司協(xié)議合同，合同約定是由甲（房產(chǎn)開發(fā)公司）供料，房產(chǎn)開發(fā)公司為了保證開發(fā)房的質(zhì)量，對(duì)部分主要建筑材料直接從銷售方那里進(jìn)貨，款項(xiàng)也是由房產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商家支付。，經(jīng)某稅務(wù)事務(wù)所審核，；，經(jīng)某稅務(wù)事務(wù)所審核，,。案例五 小心甲供材料重復(fù)列支成本多列建筑成本 偷逃所得稅收一、基本案情：高郵市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是私營獨(dú)資企業(yè)，2004年2月份新辦，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。但是現(xiàn)在，無論這樣定性多么有創(chuàng)造性，他都成為成為歷史了。房地產(chǎn)是強(qiáng)勢(shì)群體，就是查它也很難定它偷稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，追繳甲公司少申報(bào)計(jì)稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金；同時(shí)，對(duì)2005年少申報(bào)的預(yù)售收入根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號(hào)文的規(guī)定按15%的毛利率補(bǔ)預(yù)征2005年企業(yè)所得稅（2003年、2004年少申報(bào)的計(jì)稅收入已結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額）。針對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，檢查人員會(huì)同審理人員會(huì)進(jìn)行了認(rèn)真的研究和分析，并請(qǐng)教有關(guān)法律專家對(duì)定性的看法，最終對(duì)該公司的違法行為定性為“應(yīng)繳未繳”。有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2005年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬元。該公司取得的銷售或預(yù)售收入全部先通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“產(chǎn)品銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營業(yè)稅。二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅收入與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。成立以來，該公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，項(xiàng)目完工情況如下：項(xiàng)目 A項(xiàng)目 B項(xiàng)目 C項(xiàng)目 D項(xiàng)目一期 二期完工情況 2002年12月 2003年8月 2004年11月 2005年9月 正在施工甲公司企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收。房地產(chǎn)綜合稅務(wù)稽查案例廣東地稅 2007年11月06日一、基本情況2006年8月，根據(jù)群眾舉報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）2003年至2005年的納稅情況進(jìn)行了檢查。本案的稽查表明，稅務(wù)局和公安局一樣，都屬于國家機(jī)器，他有無數(shù)種手段對(duì)付你。特別是在新刑法實(shí)施后，更要主動(dòng)繳納稅款，避免刑事責(zé)任?！　∧壳?，在該局的強(qiáng)大攻勢(shì)下，懾于稅法的威嚴(yán)，該公司已足額繳納了余下的329萬元稅款和滯納金，并交出了所有的會(huì)計(jì)帳簿和憑證。三是在該公司逾期未繳納核定應(yīng)征收稅款的情況下，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施在其開戶行扣繳稅款20余萬元，同時(shí)對(duì)余下未繳稅款發(fā)出《限期繳納通知書》，告知其逾期不繳將依法履行查封拍賣抵繳稅款的程序?！　榫S護(hù)稅法的嚴(yán)肅性，在省國稅局和三亞市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，該局多次召開專題會(huì)議研究查辦方案，并制定了切實(shí)可行的具體辦案措施：一是通過國土局、房地產(chǎn)交易管理所取得該公司近兩年來商品房銷售的證據(jù)和第一手?jǐn)?shù)據(jù)，為征管稽查工作奠定基礎(chǔ)。針對(duì)這一疑點(diǎn)，該局派人到房地產(chǎn)主管單位進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該公司20042005年經(jīng)營的5個(gè)樓盤已銷售或預(yù)售了779套，存在重大偷稅嫌疑。三亞市國稅局近日對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為的查處工作取得突破性進(jìn)展，成功征收稅款382萬元、滯納金26萬元。以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓的檢查并不復(fù)雜。因?yàn)檎嬲耐恋赝顿Y入股是沒有資金結(jié)算，并且要到工商局辦理投資入股手續(xù)的。有資金結(jié)算。虛假投資入股也是稅務(wù)的重點(diǎn)。 經(jīng)查，電源公司共逃避繳納營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、。　　至此，張某乘電源公司處于停產(chǎn)狀態(tài)并將進(jìn)入破產(chǎn)程序之際，企圖以土地使用權(quán)作價(jià)入股的手法達(dá)到逃避繳納稅款一案已浮出水面。市國土資源局的經(jīng)辦人員證實(shí)，確有電源公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股彩鋼公司之事，并向稽查人員提供了雙方公司當(dāng)時(shí)提交的申請(qǐng)報(bào)告，出具了文件批復(fù)。至于已收對(duì)方款項(xiàng)是地上建筑物的預(yù)收款，張某不能自圓其說。張某稱已辦的土地權(quán)屬變更是投資入股，還向稽查人員出示了彩鋼公司的股東會(huì)議決議以及市國土資源局的批文?；槿藛T于是向其出具了與彩鋼公司簽訂的《土地、廠房轉(zhuǎn)讓合同》等證據(jù)。　　接著，稽查人員調(diào)取了電源公司的賬冊(cè)進(jìn)行審核，但未發(fā)現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)讓這筆收入，無形資產(chǎn)賬上也未轉(zhuǎn)銷。稽查人員首先找到本案的實(shí)名舉報(bào)人———彩鋼公司法定代表人孫某進(jìn)行約談、詢問。事后，彩鋼公司未按股東會(huì)議決議中規(guī)定的610萬元注冊(cè)資本辦理增資手續(xù)，注冊(cè)資本仍是原有的360萬元。彩鋼公司同意電源公司以資產(chǎn)作價(jià)250萬元投資入股，注冊(cè)資本為610萬元。2007年該公司未有生產(chǎn)和銷售。2007年3月變更為啟東市彩鋼有限公司，法定代表人為孫某。 案例二、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何判斷以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓？如果你追問下去，到底有什么辦法嘛。寫到這里。據(jù)說，本案案發(fā)的緣由是企業(yè)做大了成本后，去稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退稅被發(fā)現(xiàn)的。如果出現(xiàn)開的發(fā)票比預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)大得多，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就可能認(rèn)定房地產(chǎn)公司虛開建筑發(fā)票。那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎么判斷虛開建筑發(fā)票？一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)通過“三價(jià)對(duì)比”方法進(jìn)行判斷，即對(duì)預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)“三價(jià)對(duì)比”。這就是著名的形式重于實(shí)質(zhì)的稅收籌劃。這樣就交點(diǎn)營業(yè)稅，交點(diǎn)營業(yè)稅的利潤率很低，令：收入* 3%=利潤*25%，利潤率=3%/25%=12%，而房地產(chǎn)公司利潤率起碼30%以上。即沒有業(yè)務(wù)，虛開建筑發(fā)票。目前，王福生和公司主要負(fù)責(zé)人孫偉光被另案處理。2007年1月至5月稅務(wù)部門對(duì)天富公司進(jìn)行了調(diào)查，并作出罰款5154萬元的行政處罰決定。檢察機(jī)關(guān)查明，天富公司的虛增建設(shè)成本行為，偷逃了外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅共計(jì)2577萬元?！　≡谔旄还九c中大公司簽訂的工程施工合同中，而實(shí)際上。根據(jù)公訴機(jī)關(guān)的指控，1995年時(shí)，剛剛成立的天富公司沒有建筑資質(zhì)，為了獨(dú)立開發(fā)建設(shè)美惠大廈項(xiàng)目，便以支付管理費(fèi)的方式換取中大實(shí)業(yè)有限公司的建筑承包資質(zhì)，并以中大公司名義成立中大公司美惠大廈工程經(jīng)理部。今天上午，涉嫌偷稅罪的北京天富房地產(chǎn)公司及其總會(huì)計(jì)師張某、會(huì)計(jì)郭某在北京市東城區(qū)人民法院出庭受審。 34案例十三：普通住宅和非普通住宅一定要分開算土增稅 37案例十四：綠化費(fèi)不要挑戰(zhàn)稅務(wù)人員的智慧 40案例十五：城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算沒有你想象的那么簡單。 19案例九：只有不可撤銷的公共配套設(shè)施才可以預(yù)提 25案例十：配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點(diǎn)?！对浦酗w經(jīng)典稅務(wù)稽查案件點(diǎn)評(píng)系列——房地產(chǎn)專輯》案例一、稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么判斷虛開建筑發(fā)票？ 2案例二、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何判斷以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓？ 4案例三、企業(yè)不配合如何實(shí)施稅務(wù)稽查？ 6案例四、：“應(yīng)繳未繳”——聞所未聞的定性。 8案例五 小心甲供材料重復(fù)列支成本 10案例六：拆一還一如何算營業(yè)稅？ 13案例七：你知道什么叫委托代建嗎？ 16案例八：“合作建房”，想說愛你不容易。 31案例十一：隱瞞按揭貸款最不應(yīng)該 32案例十二：秀才遇到兵有理說不清。 41案例十六：銷售不成功收取的違約金征營業(yè)稅沒有道理 43案例十七：虛開發(fā)票是死路一條 45案例一、稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么判斷虛開建筑發(fā)票？北京一房地產(chǎn)公司涉嫌虛增1億成本逃稅2577萬　　，虛增了整整一個(gè)億的建設(shè)成本，而開發(fā)商為此將可以少繳2577萬元稅款?！　”惶撛鼋ㄔO(shè)成本的大廈就坐落在北京東二環(huán)東四十條橋東南側(cè)的黃金地段，名為美惠大廈。而事實(shí)上，工程經(jīng)理部的全部工作人員都由天富公司派駐，實(shí)際行使著項(xiàng)目部的管理權(quán)，其中天富公司的會(huì)計(jì)郭某就擔(dān)任工程經(jīng)理部會(huì)計(jì)。但是，從1996年至2001年，天富公司在對(duì)美惠大廈項(xiàng)目沒有任何財(cái)務(wù)結(jié)算、竣工結(jié)算的情況下，天富公司法定代表人王福生擅自讓會(huì)計(jì)郭某以工程經(jīng)理部名義要求中大公司開具67份外商投資企業(yè)經(jīng)營發(fā)票，以這些發(fā)票列入建筑開發(fā)成本，由天富公司總會(huì)計(jì)師張某向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行了虛假的納稅申報(bào)以及相應(yīng)的退稅申報(bào)。據(jù)了解，天富公司偷稅一事的曝出源于群眾舉報(bào)。2007年7月，北京市公安局以涉嫌偷稅罪對(duì)天富公司展開偵查?！驹浦酗w點(diǎn)評(píng)】：房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)有虛開建筑發(fā)票行為。發(fā)票是真實(shí)的，業(yè)務(wù)是虛假的。這樣就抵減許多企業(yè)所得稅和土增稅。虛開建筑發(fā)票是不符合真實(shí)性原則的，屬于偷稅，是稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)厲打擊的重點(diǎn)。看看開的發(fā)票是不是比預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)大得多。本案就是這樣的一個(gè)典型案例。云中飛在這里提醒大家，不要打虛開建筑發(fā)票的主意。也許你會(huì)說，那很簡單，那我把預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)做成一樣不就沒有問題了嗎？云中飛告訴你，一樣有辦法的，不要小看稅務(wù)局。云中飛只能說：記住哥，哥叫云中飛，哥不是傳說。江蘇省啟東市電源科技有限責(zé)任公司成立于2003年8月，主要從事蓄電池配件（AGM隔板）、保溫材料制造和銷售業(yè)務(wù)，法定代表人和出資人為張某，投資額200萬元。2008年3月又變更為啟東市彩繪有限公司，2008年6月法定代表人變更為宋某?！　‰娫垂緩埬秤?007年7月4日與彩鋼公司孫某簽訂了一份《土地、廠房轉(zhuǎn)讓合同》，規(guī)定電源公司將廠房和土地所有權(quán)以388萬元轉(zhuǎn)讓給彩鋼公司。并于2007年8月3日將土地使用權(quán)變更至彩鋼公司名下?！　?008年12月，啟東市地稅局稽查局接到市公安局經(jīng)偵大隊(duì)轉(zhuǎn)來的舉報(bào)材料，反映電源公司在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方面弄虛作假、逃避繳納稅款。以及已轉(zhuǎn)至彩鋼公司名下的土地使用證。在約談、詢問電源公司法定代表人張某時(shí)，他矢口否認(rèn)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。對(duì)此，張某解釋說，曾經(jīng)簽訂過這份合同，但并未執(zhí)行，因?yàn)殡娫垂九c彩鋼公司達(dá)成了以土地使用權(quán)和部分實(shí)物資產(chǎn)作價(jià)250萬元投資入股的協(xié)議?；槿藛T質(zhì)疑：既然是投資入股，為什么公司賬上“長期投資”科目未有任何記載，原“無形資產(chǎn)”科目也未有任何變動(dòng)，已收取的對(duì)方款項(xiàng)為何至今未歸還？張某搪塞說，由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不正常，所以未及時(shí)記賬。　　由于變更土地使用權(quán)權(quán)屬以及股東投資涉及工商行政管理和國土資源兩部門，故稽查人員決定到這兩個(gè)部門進(jìn)行調(diào)查取證。在市工商局的檔案資料中，稽查人員只發(fā)現(xiàn)公司名稱的多次變更，惟獨(dú)沒有公司更名后兩者之間的土地使用權(quán)和實(shí)物資產(chǎn)作價(jià)投資入股的增減變動(dòng)。電源公司將其土地使用權(quán)變更至彩鋼公司名下，屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征稅?！　∧壳埃瑢O某和張某已為產(chǎn)權(quán)糾紛進(jìn)入司法程序，電源公司已進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，其房產(chǎn)的歸屬有待法院作出裁定?！驹浦酗w點(diǎn)評(píng)】：稅務(wù)機(jī)關(guān)如何判斷以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓？許多公司在實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)候總是不想交營業(yè)稅，因此就想出了虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓的痩主意。那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何判斷以虛假投資入股的呢？如果出現(xiàn)土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。工商局沒有辦理投資入股的增減變動(dòng)的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)認(rèn)為你是虛假投資入股了。本案的檢查人員只按常規(guī)檢查程序就發(fā)現(xiàn)了問題。案例三、企業(yè)不配合如何實(shí)施稅務(wù)稽查？三亞國稅查處一房產(chǎn)企業(yè)偷稅案 征收稅款382萬 來源：作者：佚名日期：091230　　人民網(wǎng)海南視窗5月15日消息：　　經(jīng)過長達(dá)一年半時(shí)間的調(diào)查取證。　　據(jù)介紹，在2005年房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)檢查過程中，該局稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，在三亞市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的20042005年，該房地產(chǎn)公司在符合獨(dú)立企業(yè)所得稅納稅人條件、應(yīng)就地繳納企業(yè)所得稅的情況下，雖經(jīng)營著5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目卻從未在當(dāng)年的企業(yè)所得稅申報(bào)中繳納或預(yù)繳過一分錢稅款。盡管證據(jù)確鑿，但當(dāng)稅務(wù)人員在依法正常履行征管和檢查職能時(shí)，該企業(yè)卻以拒絕配合、拒絕提供納稅資料、拒絕簽收任何稅務(wù)文書等方式百般阻撓，甚至以停止申報(bào)并拒絕接受監(jiān)管的極端方式對(duì)抗執(zhí)法工作，給稅務(wù)人員的查處工作帶來很大難度。二是在該公司拒絕提供帳簿的前提下，根據(jù)其實(shí)際商品房銷售額依法核定應(yīng)納稅額并限期繳納，以法律文書的形式明確其納稅義務(wù)。四是召開國稅局、公安局、檢察院三方聯(lián)席會(huì)議，對(duì)該公司存在的違法犯罪行為進(jìn)行專題研究和討論，并成立專案組立案查處?！驹浦酗w點(diǎn)評(píng)】：企業(yè)不配合如何實(shí)施稅務(wù)稽查？當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)不幸的選中查你時(shí)，你要積極配合。以極端方式對(duì)抗執(zhí)法工作是沒有用的。案例四、：“應(yīng)繳未繳”——聞所未聞的定性。甲公司成立于1998年，是民營企業(yè)，隸屬于某集團(tuán)公司，注冊(cè)資金5億元，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。2005年起對(duì)未完工產(chǎn)品采取預(yù)售方式銷售的按15%的毛利率按季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額預(yù)征企業(yè)所得稅。該公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在三個(gè)區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。檢查人員通過電子表格，將甲公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。甲公司少申報(bào)計(jì)稅收入明細(xì)表 單位：萬元項(xiàng)目 2003年 2004年 2005年 合計(jì)D 200 1500 3000 4700（注：2005年少申報(bào)的計(jì)稅收入為D項(xiàng)目二期預(yù)售收入）【處理決定】檢查人員在對(duì)少申報(bào)計(jì)