【正文】 年8，394，938，）（計算過程詳見《Z稅務(wù)申報成本差異計算表》）（三）此外，Z公司在相應(yīng)年度的所得稅匯算清繳申報時，還通過在企業(yè)所得稅年度申報表上直接增加成本，調(diào)減應(yīng)納稅所得額的方法，造成少繳外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的情況。（3）Z公司2005年度申報的應(yīng)納稅所得額99，524，應(yīng)納企業(yè)所得稅29，854，應(yīng)納地方所得稅2，985。（其中：補申報1999—2002年度的應(yīng)納稅所得額81，685，應(yīng)納企業(yè)所得稅24，505，應(yīng)納地方所得稅2，450，）。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅匯算清繳申報情況1）Z公司2003年度申報的應(yīng)納稅所得額為71，979。該樓盤在2002年以前尚處于開發(fā)建設(shè)期，Z公司在此段時期一直是以預(yù)售的房產(chǎn)收入進行會計核算，按15%的預(yù)計利潤申報繳納外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，并未按實結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。下面介紹一下該案件詳細的檢查情況：（一）納稅人基本情況Z公司是一間中港合作經(jīng)營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年該公司投資40，000萬元，開發(fā)建造某大型樓盤，向國稅部門申報計繳外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，適用稅率為30%，適用地方所得稅率為3%。由此，應(yīng)調(diào)整所預(yù)提的相關(guān)配套設(shè)施費用。例如：以建小學等住宅生活配套設(shè)施為名，在有關(guān)工程尚未實施的情況下，僅憑規(guī)劃圖紙預(yù)提公共配套設(shè)施費，在未取得合法計賬憑證，未向主管稅務(wù)機關(guān)提出預(yù)提公共配套設(shè)施申請、未取得主管稅務(wù)機關(guān)批復(fù)的情況下即在稅前列支。檢查中采用了調(diào)賬檢查方式，對Z公司的財務(wù)經(jīng)理及辦稅員制作了問話筆錄，并先后兩次向Z公司發(fā)出《限期提供資料通知書》。 去年，我局在對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的行業(yè)性稅收專項檢查工作中，完成了對Z房產(chǎn)企業(yè)有限公司(以下見簡稱Z公司)多列成本、費用，少繳稅款行為的查處工作,查補補收入共計7，526萬元已全部執(zhí)行完畢，該案的查處不僅為國家挽回了巨額的經(jīng)濟損失，而且有力地打擊了涉稅違法犯罪行為,治理和凈化了稅收環(huán)境。但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執(zhí)行的《中華人民共和國公司法》第３５條規(guī)定：有限責任公司股東按照實繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外。分析：根據(jù)國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。 對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當對合營企業(yè)對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定營業(yè)稅計稅依據(jù)，征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅（５＋８）１６５％＝。 分析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營業(yè)稅征稅范圍。因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費作為服務(wù)業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)。二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 因此乙企業(yè)支付的２０００萬應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對甲企業(yè)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅在收到預(yù)收款時確認納稅義務(wù)發(fā)生時間，按５％的稅率計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅２０００５％＝１００萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報繳納營業(yè)稅，新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天，因此乙方應(yīng)當在與甲方簽訂合同時即確認建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生．申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅２０００３％＝６０萬元。為此在國稅函（２００５）１００３號《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房。分析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。一、甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬元資金并負責施工。 四是共享利潤、共擔風險現(xiàn)實中許多名義是“合作建房”的實際上都不屬于“合作建房”。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。名為合作建房，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理。（法發(fā)[1996]第2號）關(guān)于以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題規(guī)定，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。如果B單位另外還從金融機構(gòu)獲得了受托建房收入，則也屬代理服務(wù)業(yè)收入。如果B單位按照與A單位的協(xié)議，自己提供資金參與利潤分成，則屬于一種資金借貸和代理建房雙重關(guān)系，應(yīng)按實際獲得的分成收入，分別合理確定資金利息收入和代理收入數(shù)額，分別繳納營業(yè)稅和相應(yīng)稅收；如果B單位本身實際沒有提供資金，只是從購房者方代收代付資金，則僅屬于代理關(guān)系。最終，稅務(wù)稽查部門認定A公司這種行為屬于隱瞞收入造成少繳營業(yè)稅收的偷稅行為，除要求A公司補繳132萬元營業(yè)稅和滯納金外，決定對A公司處以少繳132萬元營業(yè)稅一倍的罰款；，由于是預(yù)繳稅款，只補稅和加收滯納金，不予處罰?！薄　?jù)此，地稅局稽查局認為，B單位收取的2400萬元預(yù)收款項，實際為A公司的房地產(chǎn)項目開發(fā)預(yù)收款項，B單位支付的工程施工款項實質(zhì)上是代A公司付款。該文件在答復(fù)?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示中批復(fù)：“鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。A公司委托B單位代建房屋，并且代收代付款項，雙方之間名義上的合作建房，實質(zhì)上屬于一種代理建房關(guān)系。稅務(wù)稽查部門認定，A、B雙方之間的合作開發(fā)關(guān)系屬于代理關(guān)系，不屬于稅法規(guī)定的合作建房關(guān)系。雙方均未就2400萬元預(yù)收款申報繳納稅款。至2005年10月，B方共收到金融機構(gòu)支付的項目預(yù)付款2400萬元，大部分已經(jīng)由B方直接支付給工程施工單位，余款也暫作為往來款處理。待工程完工結(jié)算驗收合格后，金融機構(gòu)再與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同，據(jù)此辦理相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。協(xié)議規(guī)定，金融機構(gòu)委托B單位在A房地產(chǎn)公司提供的土地上建造辦公大樓。協(xié)議規(guī)定：A、B雙方合作開發(fā)金融機構(gòu)的辦公大樓項目，由A房地產(chǎn)公司提供土地使用權(quán)，B方提供資金，合作開發(fā)項目實現(xiàn)的利潤，雙方按規(guī)定比例分成?！　?，對此進行了稅收籌劃。按照預(yù)算，該項目完工前，房地產(chǎn)公司可以獲得開發(fā)項目的80％，合計2400萬元的預(yù)收款收入?！　±?，A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)，通過開發(fā)項目立項、規(guī)劃、審批后，決定為某金融機構(gòu)開發(fā)建造一個3000萬元的辦公大樓。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地稅局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。房地產(chǎn)公司取得預(yù)售收入時，要按照稅法規(guī)定繳納稅款或預(yù)繳稅款。案例八：“合作建房”，想說愛你不容易。只有徹底搞清楚什么叫委托代建，你才能做委托代建的稅收籌劃。 凡不同時符合上述四個條件的代建行為。20071127（二）對納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋（或其他不動產(chǎn)）的行為，應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 【云中飛點評】：你知道什么叫委托代建嗎？總局從來沒有“委托代建”的定義，總局只講過什么不是委托代建。隨著民營經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我們意識到極少數(shù)不法分子偷稅犯罪的手段更加多樣化，復(fù)雜化，隱蔽性也越來越強。 而應(yīng)該事先充分了解納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營情況，在檢查中要善于動腦，抓住納稅人經(jīng)營要素中的不正?，F(xiàn)象，進行分析研究，挖出其背后的“文章”，這樣才能真正起到加大力度，打擊各種偷稅行為的作用。 稽查建議：通過某房地產(chǎn)開發(fā)公司的查處，我們有兩方面的體會。同時根據(jù)刑法201條規(guī)定，該公司偷稅數(shù)額在1萬元以上且偷稅比例超過10％，決定移送公安機關(guān)立案處理。”東臺市某房地產(chǎn)開發(fā)公司采取私設(shè)“賬外賬”不申報、在帳薄上多列支出、不列和少列收入以及進行虛假納稅申報的手段，合計少申報繳納稅款1251405．38元。處理決定：根據(jù)原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。一方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。事實上，根據(jù)我們稽查人員實現(xiàn)所掌握的情況，輕工局并未提供任何資金，而是以部分土地使用權(quán)換取3—6層的房屋產(chǎn)權(quán)，某房地產(chǎn)公司則以3—6層房屋的產(chǎn)權(quán)換取部分土地使用權(quán)。我們在檢查該單位輕工大廈建設(shè)工程項目時，該公司提供出一份該公司與輕工局簽訂的代建房合同。 ％。在強大的政策攻勢面前，迫使郭某拿出所有的“賬外賬”。我們估計該單位可能存在“賬外賬’’，檢查工作一度處于停滯狀態(tài)?！百~外賬問題”。然后才正式進入單位進行調(diào)查取證，在檢查中，主要發(fā)現(xiàn)了以下問題： 稽查人員根據(jù)舉報線索，在正式進入單位檢查之前，做了大量細致的準備工作。 違章案情：某某市地稅局稽查局根據(jù)人民來信舉報，于2002年5月對東臺市某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了專案檢查。補償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本？任何房子，只要是從土地建起來的房子，成本價必然包含土地成本和建造成本，怎么會沒有土地成本呢？案例七：你知道什么叫委托代建嗎？魔高一尺，道高一丈——某房地產(chǎn)開發(fā)公司偷稅案例分析（轉(zhuǎn)載）20060309 該項目2005年2月完工，經(jīng)過工程竣工決算，得知該項目開發(fā)成本58970000元，其中：土地征用及拆遷補償費14350000元、前期工程費7220000元、基礎(chǔ)設(shè)施費29770000元、建筑安裝工程費4370000元、公共配套設(shè)施費1260000元和開發(fā)間接費用2000000元，同年6月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共6300平方米，具體為：6月份1200平方米、7月份2600平方米、9月份900平方米、10月份600平方米、12月份1000平方米，計算該公司拆遷補償回遷房應(yīng)繳的營業(yè)稅。 換言之，補償房產(chǎn)的成本價就是該房產(chǎn)地上建筑的建造成本?！?土地征用及拆遷補償費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 （三）計稅依據(jù)的規(guī)定《關(guān)于明確幾個營業(yè)稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發(fā)［2005］415號）規(guī)定，“補償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本。 2005年8月1日起，《關(guān)于明確幾個營業(yè)稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發(fā)［2005］415號）規(guī)定，“《2002年全市稅政、規(guī)費管理工作會議紀要》（珠地稅會紀［2002］2號）文件，有關(guān)‘城中村改造拆遷補償房產(chǎn)過戶辦證時不開發(fā)票的，計征營業(yè)稅的計稅價格為最低不能低于每平方米1000元’的規(guī)定停止執(zhí)行；按省地稅局《關(guān)于房管部門舊城改造指揮部補償拆遷戶住房及銷售住房而取得的收入征收營業(yè)稅的批復(fù)》（粵地稅函[2000]285號）規(guī)定：補償?shù)姆慨a(chǎn)面積如與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積相等的，應(yīng)按同類住宅的成本價核定計征‘銷售不動產(chǎn)’的營業(yè)稅；補償房產(chǎn)面積如超過原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積的，其超出部分，應(yīng)按向拆遷戶收取超面積部分的全部款項計征‘銷售不動產(chǎn)’的營業(yè)稅。 2002年10月21日起，《關(guān)于明確城中村改造有關(guān)稅收問題的通知》（珠地稅發(fā)［2002］238號）規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，應(yīng)在補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，按有關(guān)規(guī)定的計稅標準依法申報交納營業(yè)稅等國家稅收；對瞞報稅收的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)認定為偷稅，并立案查處。 其中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償形式需要繳納營業(yè)稅。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償形式可歸納為兩種： （1）作價補償。案例六：拆一還一如何算營業(yè)稅？我市房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式營業(yè)稅的涉稅處理作者:劉美樺本 案的檢查人員并沒有就此打住，而是異常敏銳的檢查了建筑單位的工程發(fā)票金額，發(fā)現(xiàn)工程發(fā)票金額包含了房產(chǎn)開發(fā)商提供的那部分材料價款，從而揭開了該房產(chǎn)開發(fā)商重復(fù)列支材料成本的事實。目前這種“甲方供料工程”并不少見，普遍存在未將材料款計入營業(yè)額導(dǎo)致建筑營業(yè)稅扣繳不足的情況。在