房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例(存儲(chǔ)版)
【正文】 第一部分 （二）樓面地價(jià) 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià) =土地總價(jià) 247。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預(yù)售收入，繳納企業(yè)所得稅 ，營業(yè)稅金及附加 。而該企業(yè)銷售收入為零，證明 2023年以前所有樓盤均未完工。 2023年 7月 18日， xx市國稅局稽查局開始對(duì)金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2023年 5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對(duì)其財(cái)務(wù)人員就此事件做了訊問筆錄。30（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng) 經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì) 570萬元。 經(jīng)過協(xié)查，共有 19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額。39（ 5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期 根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號(hào)文件對(duì)于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的 1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為 10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本 500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本 500萬元。45項(xiàng)目 年度 2023 2023 2023檢查調(diào)整情況 1 隱瞞收入 1傭金發(fā)現(xiàn) 1000 1000 2違章建筑 400 3隱瞞首付 570 合計(jì) 2970 1000 1570 400 2 多列成本 材料價(jià)款 建安費(fèi) 1200 拆遷協(xié)議 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 500 利息攤?cè)氤杀? 合計(jì) 查補(bǔ)稅款計(jì)算 3 調(diào)整后預(yù)售收入 3000 4 調(diào)整后銷售收入 5 計(jì)稅成本 6 期間費(fèi)用 7 稅金及附加 8 應(yīng)納稅所得額 9 稅率 10 應(yīng)納稅額 11 已納稅額 12 查補(bǔ)稅額 定性處理 13 偷稅數(shù)額 14 非偷稅數(shù)額 15 稅罰款 16 發(fā)票罰款 1 17 行為罰款 5 18 查補(bǔ)合計(jì) 合計(jì) 46四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款 1發(fā)票罰款 2阻撓檢查行為罰款 3涉稅案件移送 447 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第六十三條之規(guī)定，決定對(duì)該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款 稅，并處偷稅數(shù)額 50%的罰款計(jì) 。本案中，金海岸公司 “ 虛列成本偷稅 ” 和 “ 取得假發(fā)票 ” 是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非 “ 一事 ” ，可以依照 《 稅收征管法 》 和 《 發(fā)票管理辦法 》 分別罰款，并不違反 “ 一事不二罰 ” 原則。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān) %的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除 33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了 “ 真票虛開 ” 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。對(duì)該項(xiàng)目有基本的感性認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項(xiàng)目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實(shí)際情況，才能結(jié)合財(cái)務(wù)資料，核對(duì)稅款繳納的真實(shí)性。71二、財(cái)務(wù)部門檢查 （二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。如果有向非金融機(jī)構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的。 2．工抵房問題。87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地?fù)Q房在實(shí)際銷售階段是否納入銷售入。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開發(fā)成本情況。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。95三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查 （一）檢查是否混淆成本對(duì)象例如： 某地產(chǎn)公司共有二期開發(fā)項(xiàng)目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價(jià)款均攤?cè)胍黄?，造成混淆成本?duì)象。104二、隱瞞收入、多列成本 采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真實(shí)性。101第 四 步 到物業(yè)公司去核對(duì)，到底有多少戶入住，到底有多少部車駐扎，進(jìn)行地毯式核對(duì)。 （ 2）自行評(píng)估，將土地價(jià)值按照評(píng)估以后的價(jià)值入賬。兩類問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。90二、合法扣稅憑證檢查 （一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對(duì)應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。 當(dāng)銷售價(jià)格小于買斷價(jià)或基價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照買斷價(jià)格或者基價(jià)來處理，而不能按照銷售合同計(jì)稅。 但是這種方法見效的可能效比較小，因?yàn)閷?shí)踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的?？梢詫?yīng)繳營業(yè)稅除以 5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、利潤表相核對(duì)，看是否有對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隱瞞收入的行為。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。70二、財(cái)務(wù)部門檢查 （一）責(zé)令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。61二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目 要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā) [2023]31號(hào)文件及國稅法 [2023]142號(hào)文件）規(guī)定判斷
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1