【正文】 完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務(wù)執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。通過試探性發(fā)問，看對方能否交待稅收違法與犯罪事實，了解被查人配合稅務(wù)稽查的態(tài)度，同時可以觀察了解他的個性、特點、智力水平、道德品質(zhì)和他采取什么方法對付詢問。因為此時，被查人稅收違法與犯罪事實已基本明朗化，用不著多加修飾的去引導、暗示，只是注意言語不要過于刺激對方，使他感到真誠、正直、可信就夠了。駁斥式是被查人說了假話、謊話和毫無事實依據(jù)的話以后，詢問人用事實直接予以駁斥，揭穿被查人的偽裝和謊言。這樣就可以避免直接言詞的刺激性，以免被查人產(chǎn)生反感。迂回發(fā)問，從與案件無關(guān)緊要的問題問起，被查人就不會過于戒備而能隨意交談，往往回答的正是詢問人不詳知的問題。七、循序漸進發(fā)問。詢問人要認真做好筆錄，一次詢問不完可以二次、三次詢問，只要被查人不拒絕陳述又不有意東扯西拉拖延時間，就盡量讓被查人詳細講。為使詢問按順利進行，可就一個時期、一個地方、一種類型、一次或一筆稅收違法與犯罪情況逐一發(fā)問，弄清一個再轉(zhuǎn)入下一個，然后綜合起來研究認定，去偽存真，決不能讓稅收違法與犯罪事實漏網(wǎng)。使用這種方法，詢問人必須認真閱卷，熟悉了解案件情況，將問題按時間順序或按不同性質(zhì)列出詳細的詢問提綱和計劃。有些被查人反稽查能力較強，熟知詢問方法，這時詢問人適當挑出一件或幾件事實情節(jié)發(fā)問，被查人就會措手不及，往往被迫在陳述和辯解中出現(xiàn)矛盾、破綻，而無法自圓其說。另一種方法是用含蓄、閃爍的話，即使本意模糊起來，又使被查人隱隱約約地得到暗示，放棄僥幸心理防線，如實陳述稅收違法與犯罪事實。在詢問中，可根據(jù)時間、地點、對象和對案情的掌握程度及策略的需要。質(zhì)問式是當被查人在陳述和辯解中出現(xiàn)矛盾時，運用的詢問方法。根據(jù)詢問情況和策略需要，采用簡單用語。在被查人處于戒備狀態(tài)下，不能一開始就問關(guān)鍵重大問題。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。虛增代理費用。印花稅的檢查（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。最后將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)成本。配套設(shè)施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認；不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。虛增代理費用。印花稅的檢查（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。第一篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧一、檢查項目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。四、營業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247。配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。六、管理費用的檢查人工費用的檢查管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。七、銷售費用的檢查銷售人員的人數(shù)以