對(duì)于房地產(chǎn)稅制改革的前期研究分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 兼顧滿足地方財(cái)政收入和推行國家土地政策的目標(biāo)，日本為代表。因此，多數(shù)國家將其作為地方稅，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。 各國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn)? 土地稅收主要是地方稅種，并且是地方財(cái)政收入的主要來源。寬稅基 ，即對(duì)除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對(duì)象。 改革的基本思路3．房地產(chǎn)稅的開征需要房地產(chǎn)估價(jià)體系、房籍地籍管理體系的配套根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)土地的評(píng)估價(jià)值。建議在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上，實(shí)行 “新房新辦法，老房老辦法 ”，對(duì)于舊房在其土地使用權(quán)期限內(nèi)適用差別稅率。另外，當(dāng)前一個(gè)比較普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的物業(yè)稅是 “ 把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取 ” ，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別。所以，各國在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。對(duì)于房地產(chǎn)而言，無論它處于社會(huì)再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費(fèi)種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的 2%左右。發(fā)展中國家平均僅為 5%6%。財(cái)政型 ：稅收開征的目的是保證地方政府的財(cái)政收入，與國家的土地政策基本無關(guān)。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問題4．計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。我國目前房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜，三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費(fèi)的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。即使在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費(fèi)的企業(yè)經(jīng)營行為，卻以每畝幾千元的地價(jià)征地，明顯不合理。 近年來 許 多 經(jīng) 行政劃 撥 的土地實(shí)際 已 經(jīng)進(jìn) 入市 場 ，有的房地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司未 補(bǔ) 交土地使用 權(quán) 出 讓 金就私下與外商 進(jìn) 行交易；有些利用無償 劃 撥 的土地 進(jìn) 行投機(jī)、從事房地 產(chǎn) 開 發(fā) ，使國有土地收益大量流失。其中招標(biāo)拍賣形式是市場化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。此外，在部門與部門之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國有土地有關(guān)問題時(shí)，各級(jí)政府之間，各政府部門之間存在矛盾。房地產(chǎn)收費(fèi)制度? 中國目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，且各地方的情況差異較大。耕地占用稅： 對(duì)占用耕地征收的一種稅。? 按照房租收入，適用稅率 18%。? 納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。? 在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 不動(dòng)產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，有利于建立 “與事權(quán)相匹配 ”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。本資料來源提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景? 不動(dòng)產(chǎn)稅將對(duì)我國市場經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 對(duì)企業(yè)與居民的不動(dòng)產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稅，將有力地推動(dòng)各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場經(jīng)濟(jì)的基石。? 針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。房產(chǎn)稅：? 1986年開征。? 計(jì)稅方法和稅率：分為兩種：? 按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率 %。– 地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)自行確定。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時(shí)，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國有土地所有者的職能。 城市土地使用制度方面的問題? 土地市場不夠完善目前，國有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。 城市土地使用制度方面的問題? “雙軌制 ”用地制度導(dǎo)致的問題“ 雙軌制 ” 用地制度造成大量不平等事實(shí)：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，無需支付土地出讓金，且使用權(quán)是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期限有年限限制，從 40年到 70年不等。根據(jù) 16
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