【正文】 有權(quán)的法定代表人，形成各級政府和各政府部門都是所有者代表，實質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。– 1994年開征– 納稅人：在中國境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。? 稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r實行等級幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)稅制改革的前期研究林家彬主要內(nèi)容? 提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景? 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度的基本概況及存在的主要問題? 房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗? 改革的基本思路? 對房地產(chǎn)市場的可能影響提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景? 不動產(chǎn)稅是完善我國市場經(jīng)濟現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容 我國現(xiàn)行稅制的主體框架確立于 1994年，但那次改革沒有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。土地增值稅： 對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅。? 從收費環(huán)節(jié)看，可分為立項規(guī)劃（含報批）、征地拆遷、工程建筑、銷售（含交易、中介服務(wù)與物業(yè)管理）等，從費項性質(zhì)看，可分為設(shè)施補償型、勞務(wù)補償型、工本補償型及其他。這意味著在國有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過大，缺乏應(yīng)有的市場競爭。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補助費，讓農(nóng)民自謀職業(yè)的安置方法。（ 2）征地費與土地使用費重疊。一般地，房地產(chǎn)稅屬于地方稅體系，是地方財政收入的主要來源，且呈上升趨勢。 少稅種 ，即國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類較少，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負不公現(xiàn)象發(fā)生，降低稅收征管成本。 改革的基本思路4．對新稅制施行前后的新舊房產(chǎn)需要區(qū)別對待由于在現(xiàn)行制度下，購房者實際上相當(dāng)于在購房款中一次性支付了地價和相關(guān)稅費，因此如果在新型房地產(chǎn)稅開征后對這部分房產(chǎn)不加以區(qū)別對待將會有失公平。在市場經(jīng)濟條件下，土地作為生產(chǎn)要素運用于社會再生產(chǎn)過程中，土地所有權(quán)、使用權(quán)等等都是分離的，從而土地運用于社會再生產(chǎn)過程中，會給不同主體帶來不同利益，只有對與土地有關(guān)的不同主體的收益都調(diào)節(jié)到了，才能達到合理利用土地資源之目的。如美國財產(chǎn)稅占稅收總額的 11%左右，英國財產(chǎn)稅占整個稅收收入的 8%左右。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競爭，也不利于促進農(nóng)村土地的集約化利用。根據(jù) 16個?。▍^(qū)市）國土資源部門對 2023年至 2023年各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目占了 22%。 城市土地使用制度方面的問題? 土地市場不夠完善目前，國有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。省級政府在上述幅度內(nèi)自行確定。? 計稅方法和稅率：分為兩種：? 按照房產(chǎn)價值，適用稅率 %。? 針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對外商企業(yè)和外籍人員）。 不動產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源，有利于建立 “與事權(quán)相匹配 ”的財政管理體制，理順各級政府間的關(guān)系，增強政府的執(zhí)政能力。? 納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。耕地占用稅： 對占用耕地征收的一種稅。此外，在部門與部門之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國有土地有關(guān)問題時，各級政府之間，各政府部門之間存在矛盾。 近年來 許 多 經(jīng) 行政劃 撥 的土地實際 已 經(jīng)進 入市 場 ，有的房地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司未 補 交土地使用 權(quán) 出 讓 金就私下與外商 進 行交易；有些利用無償 劃 撥 的土地 進 行投機、從事房地 產(chǎn) 開 發(fā) ，使國有土地收益大量流失。我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜，三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。財政型 ：稅收開征的目的是保證地方政府的財政收入，與國家的土地政策基本無關(guān)。對于房地產(chǎn)而言，無論它處于社會再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價值的 2%左右。另外，當(dāng)前一個比較普遍的認(rèn)識誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的物業(yè)稅是 “ 把幾十年土地出讓費用分年收取 ” ，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)