對(duì)于房地產(chǎn)稅制改革的前期研究分析-文庫(kù)吧
2024-12-18 10:53 本頁(yè)面
【正文】 量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。– 納稅人在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)其占地之日起 30日內(nèi)一次性繳納。– 地方財(cái)政稅務(wù)部門(mén)征收，收入歸地方政府所有。契稅： 土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向其承受者征收的稅收? 為地方稅， 2023年契稅收入約占當(dāng)年中國(guó)稅收總額的 %。? 計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，實(shí)行 3%到 5%的幅度比例稅率。省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)自行確定。房地產(chǎn)收費(fèi)制度? 中國(guó)目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費(fèi)項(xiàng)目在數(shù)十種之多。收費(fèi)一般進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，成為地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。? 從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，可分為立項(xiàng)規(guī)劃（含報(bào)批）、征地拆遷、工程建筑、銷售（含交易、中介服務(wù)與物業(yè)管理）等，從費(fèi)項(xiàng)性質(zhì)看，可分為設(shè)施補(bǔ)償型、勞務(wù)補(bǔ)償型、工本補(bǔ)償型及其他?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題? 城市土地管理制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地使用制度方面的問(wèn)題? 農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題? 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題? 城市土地所有者權(quán)能虛置雖然《憲法》和有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定城市土地國(guó)家所有，并且具體規(guī)定了各級(jí)政府對(duì)土地征用和土地出讓的行政審批權(quán)利，然而卻并未明確規(guī)定誰(shuí)是國(guó)有土地所有權(quán)的法定代表人，形成各級(jí)政府和各政府部門(mén)都是所有者代表，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。此外，國(guó)有土地缺乏人格化的產(chǎn)權(quán)代表，使得城市國(guó)有土地管理中政府部門(mén)職能交叉、政出多門(mén)、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場(chǎng)管理混亂。土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題? 城市土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊現(xiàn)行法律雖然明確了國(guó)有土地所有權(quán)只能由中央政府即國(guó)務(wù)院代表行使，但實(shí)際上管理和支配城市的大部分職能是由地方政府具體承擔(dān)的。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時(shí)，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有者的職能。此外，在部門(mén)與部門(mén)之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國(guó)有土地有關(guān)問(wèn)題時(shí)，各級(jí)政府之間，各政府部門(mén)之間存在矛盾。如城市政府、土地管理機(jī)構(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、城市建設(shè)管理部門(mén)、各專業(yè)管理部門(mén)等都有理由要求行使國(guó)有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級(jí)政府或政府部門(mén)對(duì)國(guó)有土地事實(shí)上的控制權(quán)之爭(zhēng)。土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題? 土地使用權(quán)和所有權(quán)邊界模糊就城市土地所有權(quán)與使用權(quán)來(lái)說(shuō)，我國(guó)民法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)權(quán)是由若干權(quán)利組成的權(quán)利束，使用權(quán)只是所有權(quán)利束中的一項(xiàng)權(quán)利。而我國(guó)的《憲法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都規(guī)定，土地使用權(quán)可以出售、交換、贈(zèng)予、出租和抵押。土地使用者在獲得土地使用權(quán)時(shí)，不僅獲得了對(duì)土地的一定處置權(quán)，而且還獲得了對(duì)土地的一定收益權(quán)和占有權(quán)。在這里，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)就成了同義詞。尤其在地方保護(hù)主義激勵(lì)下，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)形同虛設(shè)，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象也較為普遍，對(duì)國(guó)有土地的實(shí)際控制權(quán)逐漸演變成地方政府事實(shí)上的所有權(quán)。 城市土地使用制度方面的問(wèn)題? 土地市場(chǎng)不夠完善目前，國(guó)有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。其中招標(biāo)拍賣形式是市場(chǎng)化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院的統(tǒng)計(jì)， 2023年，全國(guó)土地使用權(quán)有償出讓的面積 ，占出讓總面積的 %，比 2023年增加 %，收入上升了 %。但其中招標(biāo)拍賣掛牌的為 ，僅占總出讓土地面積的 %。這意味著在國(guó)有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過(guò)大，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。城市土地使用制度方面的問(wèn)題? 土地有償使用方式單一目前出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式。這種償付方式存在這樣一些問(wèn)題：首先，從土地所有者角度來(lái)看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來(lái)可以一次性為政府帶來(lái)豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來(lái)政府帶來(lái)財(cái)政上的困難。其次，從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次拿出大量資金購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，其結(jié)果是：要么拖欠土地出讓金，要么是政府低價(jià)出讓，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。 城市土地使用制度方面的問(wèn)題? “雙軌制 ”用地制度導(dǎo)致的問(wèn)題“ 雙軌制 ” 用地制度造成大量不平等事實(shí)：資
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