房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例-wenkub
2023-02-11 17:50:39 本頁面
【正文】 13二、納稅人基本情況工商注冊、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營情況（二）14（一）工商注冊、稅務(wù)登記情況 金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于 2023年 10月。其中都市花園一期建筑面積 10萬平方米，于 2023年竣工 ；都市花園二期建筑面積 10萬平方米，尚未竣工。發(fā)現(xiàn)該企業(yè) 成本明顯偏高 ， 毛利率明顯偏低 ，銷售收入同售樓部了解情況不一致。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費用的嫌疑，需要在檢查中進一步核實取證。 （二）稽查實施167。 167。 在稅務(wù)部門強大的壓力下， 2023年 7月 23日，該企業(yè)被迫交出賬簿， xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進行了全面檢查。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在 2023年就已經(jīng)將首付款項交付給金海岸公司。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認了將違章建筑出租，收取租金 400萬元未申報納稅的違法事實。針對 CTAIS系統(tǒng) “ 發(fā)票流向查詢 ” ，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項目發(fā)票以明細表形式登記造冊的方式，分別錄入 CTAIS系統(tǒng)進行查詢。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議 25份，經(jīng)過分攤計算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本 。40未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（ 1）多列業(yè)務(wù)招待費（ 2）41（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經(jīng)過調(diào)查取證，證實該企業(yè) 2023年初取得了兩年期開發(fā)項目貸款 9000萬元， 2023年和 2023年共多列支 “ 財務(wù)費用－利息出 ” 。 通過計算，金海岸公司共應(yīng)補繳企業(yè)所得稅 萬元，其中 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款。以上共應(yīng)補繳所得稅款 ，罰款 ，合計。51 經(jīng)計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過 1萬元，且偷稅比例達到應(yīng)繳稅金 10%以上比例，根據(jù) 《 中華人民共和國刑法 》 第二百零一條、最高人民檢察院、公安部 《 關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定 》 第四十九條之規(guī)定及 《 行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定 》 第三條之規(guī)定， XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機關(guān)查處。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。 本案中，通過 CTAIS系統(tǒng) “ 發(fā)票流向查詢 ” 、地稅機關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。 57 謝謝！58房地產(chǎn)所得稅檢查方法59第一部分清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當?shù)幕榉椒ǎ〉檬掳牍Ρ兜男Ч?1二、區(qū)分已完工項目還是未完工項目 要嚴格按照稅收政策（國稅發(fā) [2023]31號文件及國稅法 [2023]142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細，可以研究出很多內(nèi)容。70二、財務(wù)部門檢查 （一）責令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。銷售臺賬是比財務(wù)賬更加詳細的銷售情況明細。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。75三、收入檢查一般方法 （三）查 “ 其他應(yīng)付款 ” 科目 一般下設(shè)二級科目 “ 房款 ” 、 “ 訂金 ” 、 “定金 ” 、 “ 保證金 ” 、 “ 誠意金 ” 等都屬于預(yù)售收入?？梢詫?yīng)繳營業(yè)稅除以 5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對，看是否有對稅務(wù)機關(guān)隱瞞收入的行為。 新動向為將預(yù)售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務(wù)機關(guān)帶來了很大的難度。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。（要注意 13號令的前置條件） （ 2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 當銷售價格小于買斷價或基價時，應(yīng)當按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。88第四部分成本、費用檢查89一、索取成本相關(guān)資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。90二、合法扣稅憑證檢查 （一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。3．到地稅機關(guān)去核實建安發(fā)票的真實性。兩類問題應(yīng)當區(qū)分處理。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點。 （ 2）自行評估，將土地價值按照評估以后的價值入賬。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。101第 四 步 到物業(yè)公司去核對，到底有多少戶入住，到底有多少部車駐扎，進行地毯式核對。107 謝謝！演講完畢，謝謝觀看！。104二、隱瞞收入、多列成本 采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真實性。99第 二 步 由于人防工程改造的車庫不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫，賬目上往往不反映，而檢查車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù)。95三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查 （一）檢查是否混淆成本對象例如
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