【正文】 定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。印花稅的檢查（1）各類書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。可銷售總面積銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：審查成本計(jì)算是否正確審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款等科目借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開(kāi)發(fā)成本。配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。二、成本核算項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個(gè)納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；不在一個(gè)納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn)；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。收入確認(rèn)時(shí)限在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解一、收入核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。收入確認(rèn)方法和順序（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；（2）同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。前期工程費(fèi)：開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款等科目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)（1）自營(yíng)工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：庫(kù)存材料（應(yīng)付賬款等）工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過(guò)“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工貸：銀行存款（庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等）然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：①開(kāi)工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。配套設(shè)施費(fèi)（1）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施成本貸：應(yīng)付賬款（庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等）借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（1）對(duì)能分清開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本，賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本貸：應(yīng)付工資（累計(jì)折舊、銀行存款等）（2）如有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)偨瑁洪_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等（3）如開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。四、開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本五、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本（或銷售成本）根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：可售面積單位工程成本=項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積經(jīng)營(yíng)成本=已實(shí)現(xiàn)的銷售面積可售面積單位工程成本借：經(jīng)營(yíng)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品檢查技巧一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。四、營(yíng)業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本247。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。六、管理費(fèi)用的檢查人工費(fèi)用的檢查管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。其他方面的檢查檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。七、銷售費(fèi)用的檢查銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偅鄶?shù)企業(yè)不分?jǐn)?。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣(mài)地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法(20101113 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 財(cái)經(jīng)一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。四、營(yíng)業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本247。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接