【正文】 元罰款。 43（ 2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi) 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對(duì)預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問(wèn)題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì) 255萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬(wàn)元。 是否假票金額均要調(diào)減銷(xiāo)售成本？36假票金額一期直接 成本 (已完工 )已售面積部分調(diào)已售面積部分調(diào)減銷(xiāo)售成本減銷(xiāo)售成本未售部分調(diào) 減存貨成本二期直接 成本（未完工）調(diào)減二期開(kāi)發(fā)成本共同成本 配比原則在兩個(gè)成本對(duì)象間分?jǐn)倢儆谝黄诔杀疽咽勖娣e部分，已售面積部分，調(diào)減銷(xiāo)售成本調(diào)減銷(xiāo)售成本未售部分調(diào) 減存貨成本屬于二期成本 調(diào)減二期開(kāi)發(fā)成 本37（ 4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 該企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2300萬(wàn)元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。 31（３）現(xiàn)場(chǎng)核查 違章建筑收租金 為了解樓盤(pán)建設(shè)情況，檢查人員來(lái)到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。 Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會(huì)討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 16（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2023年竣工取得拍賣(mài)地塊 開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目 都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工17三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款計(jì)算 （三）18（一）案頭分析準(zhǔn)備 檢查人員在入戶(hù)前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。10第一部分 (三 )甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱(chēng)作甲方，建筑公司稱(chēng)作乙方。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案 2第一部分一、案例編寫(xiě)人winwind二、 編寫(xiě)目的 通過(guò)本案，使稽查人員掌握對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 少計(jì)收入、多列成本 ，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 ， 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入， 2023年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷(xiāo)售收入 12023萬(wàn)元，二期預(yù)售收入 3000萬(wàn)元。23 該企業(yè) 202 2023年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 255萬(wàn)元。被迫交出賬簿167。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問(wèn)題取得了確鑿證據(jù)。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開(kāi)發(fā)成本 元。42（ 1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國(guó)稅發(fā)[2023]84號(hào)文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該企業(yè) 2023年、 2023年所有樓盤(pán)均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開(kāi)發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出 。48 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十二條規(guī)定，決定對(duì)該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬(wàn)分之五的滯納金。 本案中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。60一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè) 因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。66第三部分收入檢查67一、售樓處檢查 （一）先以購(gòu)樓人員的名義，到售樓處，詢(xún)問(wèn)一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個(gè)人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個(gè)人卡或賬外賬號(hào)。73三、收入檢查一般方法 （一）查 “ 預(yù)收賬款 ” 科目貸方 看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。 尤其還要注意 “其他應(yīng)付款科目 ”是否有大額借款隱瞞收入問(wèn)題76三、收入檢查一般方法 （四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用 如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。80三、收入檢查一般方法（八）核對(duì) “ 銀行對(duì)賬單 ” 與 “ 銀行存款日記賬 ” 可以借助會(huì)計(jì)工作，令其作出 “ 銀行存款余額調(diào)節(jié)表 ” ，從而看是否有未入賬的收入項(xiàng)目。（國(guó)稅發(fā) 〔 1999〕 195號(hào)文件）85三、收入檢查一般方法 （十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項(xiàng)目情況 看是否有企業(yè)財(cái)務(wù)賬目上有明顯的漏項(xiàng)情況。檢查成本項(xiàng)目合同記載內(nèi)容是否相同。92二、合法扣稅憑證檢查 （三）假票檢查新動(dòng)向 目前很多省份在網(wǎng)上可以驗(yàn)證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實(shí)領(lǐng)用，并未開(kāi)具。 3．到開(kāi)票方去外調(diào)以確認(rèn)對(duì)方是否真票虛開(kāi)。97第五部分項(xiàng)目所在地檢查要點(diǎn)98第一步 不妨到樓盤(pán)所在地 “ 云中漫步 ” ，作用：第一，可以發(fā)現(xiàn)違章建筑，比如某電子城，賬目上只有 5層，結(jié)果實(shí)地查看有 6層，另外一層用于了