房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例-資料下載頁
2025-01-23 17:50本頁面
【正文】 看是否有未入賬的收入項目。81三、收入檢查一般方法 （九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。82三、收入檢查一般方法 （十）到房管局查 “ 銷售合同 ” 情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產(chǎn)權(quán)證明辦理情況、房產(chǎn)證辦理情況，可以有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的收入。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。83三、收入檢查一般方法（十一） 檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的款項結(jié)算 1．因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過 “ 營業(yè)外收入 ” 科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤。 2．工抵房問題。84三、收入檢查一般方法 （十二）檢查應(yīng)付款項 （ 1）內(nèi)資企業(yè)超過三年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（要注意 13號令的前置條件） （ 2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（國稅發(fā) 〔 1999〕 195號文件）85三、收入檢查一般方法 （十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項目情況 看是否有企業(yè)財務(wù)賬目上有明顯的漏項情況。但如果項目在外地，隱瞞項目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。86三、收入檢查一般方法（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認(rèn)收入，而不能按照銷售合同確認(rèn)收入。 當(dāng)銷售價格小于買斷價或基價時，應(yīng)當(dāng)按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。此時要特別注意審查委托代銷合同。87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地換房在實際銷售階段是否納入銷售入。 國稅函 〔 2023〕 172號文件的規(guī)定。88第四部分成本、費用檢查89一、索取成本相關(guān)資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。檢查成本項目合同記載內(nèi)容是否相同。將工程決算書同企業(yè)實際列支的成本進行核對。計算單位工程成本，以驗證成本項目是否真實。90二、合法扣稅憑證檢查 （一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。91二、合法扣稅憑證檢查 （二）合法扣稅憑的 形式真實性 檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計入開發(fā)成本情況。2．運用 ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實性。3．到地稅機關(guān)去核實建安發(fā)票的真實性。92二、合法扣稅憑證檢查 （三）假票檢查新動向 目前很多省份在網(wǎng)上可以驗證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實領(lǐng)用，并未開具。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。 以上檢查應(yīng)注意區(qū)分 假票列支虛假開發(fā)成本 和業(yè)務(wù)真實而取得虛假發(fā)票 問題。兩類問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。93二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 1．查資金回流，檢查真票虛開。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。 資金流往往反映了業(yè)務(wù)的實質(zhì)。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點。 3．到開票方去外調(diào)以確認(rèn)對方是否真票虛開。94二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 4．評估報告列支成本問題 （ 1）以土地投資，被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價值按照評估價入賬。根據(jù)國稅發(fā) [2023]118號文件的原則來處理。 （ 2）自行評估，將土地價值按照評估以后的價值入賬。根據(jù)歷史成本原則，財稅 [1997]77號文件，不得列支成本。95三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查 （一）檢查是否混淆成本對象例如： 某地產(chǎn)公司共有二期開發(fā)項目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價款均攤?cè)胍黄冢斐苫煜杀緦ο蟆?6三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查 （二）檢查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 根據(jù) 31號文件規(guī)定銷售成本的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照已售的建筑面積確認(rèn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。97第五部分項目所在地檢查要點98第一步 不妨到樓盤所在地 “ 云中漫步 ” ，作用：第一，可以發(fā)現(xiàn)違章建筑，比如某電子城，賬目上只有 5層，結(jié)果實地查看有 6層，另外一層用于了出租。99第 二 步 由于人防工程改造的車庫不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫，賬目上往往不反映，而檢查車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù)。100第 三 步 用房源表去檢查，到底賣了多少套房子，一般來說房子賣與不賣是可以看出來的，例如：可以看是否安裝空調(diào)。101第 四 步 到物業(yè)公司去核對，到底有多少戶入住，到底有多少部車駐扎，進行地毯式核對。102第六部分房地產(chǎn)偷稅手法歸納103一、隱瞞項目 隱瞞項目偷稅是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的第一層次手法，可以從五證的辦理情況來核查。104二、隱瞞收入、多列成本 采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真實性。105三、錯用計算方法 （一）已經(jīng)達到完工標(biāo)準(zhǔn)但未結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本而造成少繳稅款 （二）混淆成本對象 （三）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本106四、適用政策錯誤 例如：稅法與會計差異問題等。107 謝謝！演講完畢，謝謝觀看！
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