房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查案例-全文預覽
【正文】 。 31（３）現(xiàn)場核查 違章建筑收租金 為了解樓盤建設情況，檢查人員來到了項目所在地進行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務樓居然比施工圖多出了一層。30（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項 經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復印件，金額合計 570萬元。 Xx市局稽查局業(yè)務會討論認為，該企業(yè)辦公樓僅僅財務室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報市局批準，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。 2023年 7月 18日， xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2023年 5月財務室失火中燒毀無法提供，并出具了當時消防部門的火災事故認定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財務人員就此事件做了訊問筆錄。根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號文件第八條規(guī)定，預售階段不允許扣除廣告費用、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。而該企業(yè)銷售收入為零，證明 2023年以前所有樓盤均未完工。 16（二）企業(yè)經(jīng)營情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2023年竣工取得拍賣地塊 開發(fā)了兩個項目 都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工17三、案件查處情況案頭分析準備（一）稽查實施（二）查補稅款計算 （三）18（一）案頭分析準備 檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負債表、利潤表。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預售收入，繳納企業(yè)所得稅 ，營業(yè)稅金及附加 。10第一部分 (三 )甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。它的計算公式是：樓面地價 =土地總價 247。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案 2第一部分一、案例編寫人winwind二、 編寫目的 通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè) 少計收入、多列成本 ，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復核方法在查前、查中的運用。9第一部分 （二）樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地成本，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。工商登記類型： 內(nèi)資有限責任公司 ；企業(yè)所得稅主管稅務機關(guān)：國稅部門。 2023年實現(xiàn)預售收入 ， 2023年實現(xiàn)預售收入， 2023年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入 12023萬元，二期預售收入 3000萬元。19納稅申報情況（一） 案頭分析準備 項目 /年度 2023 2023 2023銷售收入 0 0 預售收入 3000 計稅成本 O O 期間費用 總計 利息支出 0業(yè)務招待費 135 120 其他期間費用 50 主營業(yè)務稅金及附加 應納稅所得額 應納所得稅款 0已納所得稅款 020（一）案頭分析準備申報表比率分析1財務費用分析 2業(yè)務招待費分析 321可能存在可能存在虛增成本虛增成本或者少計或者少計收入問題收入問題 （完工項目）繳納所得稅款 所得稅貢獻率為 %3%毛利率為 7%20%收入萬元22 該企業(yè) 202 2023年利息支出在財務費用中列支，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。23 該企業(yè) 202 2023年列支業(yè)務招待費 255萬元。調(diào)賬遇阻167。被迫交出賬簿167。2526（二）稽查實施收入檢查 1成本核查 2期間費用審查 327側(cè)面突破查出少計收入（ 1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項（ 2）現(xiàn)場核查違章建筑收租金（ 3）28（ 1） 側(cè)面突破 查出少計收入營業(yè)費用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè) “營業(yè)費用－傭金支出 ”賬簿支付銷售傭金按代銷手續(xù)按代銷手續(xù)費費 3％推算出實％推算出實際的預售收入際的預售收入該企業(yè)申報預售收入只有隱匿收入2023萬元29（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項 該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認為，可能存在兩種情況：一是可能存在 “ 假按揭 ”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。32綜合評估確定檢查突破點（ 1）地稅機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票 （ 2）CTAIS“發(fā)票流向查詢 ”查出假材料發(fā)票 （ 3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 （ 4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期 （ 5）33（ 1）綜合評估確定檢查突破點總成本 單位工程成本 3039元（單位工程成本偏高）總地價 8000萬元樓面地價 800元（排除異常）建安成本 單位建安成本 2023元（高出預警值）拆遷補償款2300萬元（可能存在問題）甲供材料成本（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費7731萬（發(fā)票當?shù)亻_具）地稅機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢
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