【正文】 目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 46 47 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的 ， 不得低于 15%。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 43 44 關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 （國務(wù)院令第 248號(hào)） 第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。 財(cái)政部 2023年 11月 3日通報(bào)了對(duì) 39戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實(shí) 93億元，收入不實(shí) 84億元，利潤不實(shí) 33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率最高達(dá) 57%。 同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。” 32 33 以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為 2120元 /平方米，可在上浮不超過 8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。 通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。 27 28 （ 3）向 建設(shè)部門 采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 （ 3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測(cè)繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量 —— “ 庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。 （ 3）購進(jìn)土地“三通一平”后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計(jì)入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。 房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 二是涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。 （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日） （ 4）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 13 14 產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù) 資料 ：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 14 15 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點(diǎn)必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 財(cái)富巨人，納稅侏儒 4 5 本次培訓(xùn)目的 針對(duì)行業(yè)特色 探討稽查策略 剖析稽查內(nèi)容 指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作 關(guān)注涉稅事項(xiàng) 重點(diǎn)項(xiàng)目解析 5 6 本次培訓(xùn)的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)行業(yè)的 特點(diǎn) 及對(duì)稅收檢查的影響 二、房地產(chǎn)行業(yè)的 檢查策略 三、房地產(chǎn)行業(yè) 預(yù)售的檢查 四、房地產(chǎn)行業(yè) 收入的檢查 五、房地產(chǎn)行業(yè) 稅前扣除 的檢查 6 7 一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收稽查的影響 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的 主要業(yè)務(wù) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 審批過程及批件 （三）房地產(chǎn)企業(yè) 行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要 稅收違法行為 7 8 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城 (鎮(zhèn) )住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)。 財(cái)富巨人，納稅侏儒 3 4 2023年，國稅總局公布的 2023年度“中國納稅 500強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前 300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)， 500強(qiáng)中也只有一家。 其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在 15％－ 30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤率更是高達(dá) 100％－ 300％。房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn) 得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京） 二 〇〇 七年七月 1 2 財(cái)富巨人，納稅侏儒 2023年開展的第一次全國經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為 %，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤率都在 7%以下，在全國普查的 16個(gè)行業(yè)中銷售利潤率排在第 7位，僅為中游的水平。 2 3 2023年２月， 中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會(huì)共同 發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)， 稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。 在 2023年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前 200人中有 64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前 20名中，有 11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。 2023年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn) ，這是全國第六次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) 4．代建工程的開發(fā) （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 9 10 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃 立項(xiàng)批復(fù) 10 11 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （ 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （ 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù) ) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 11 12 施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé) （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證 （ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 12 13 銷售審批 依據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù) （ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 15 16 經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 一是經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過程。 《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 17 18 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 19 20 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 21 22 （ 2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營性支出 將應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費(fèi)用中列支，混淆成本費(fèi)用界限，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。 （二）拓展和完善 調(diào)查取證 的渠道和方法 （三）收集企業(yè) 基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) （四）運(yùn)用 整體測(cè)算法分析 企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口 （五） 實(shí)地檢查與詢問調(diào)查 相結(jié)合 （六） 賬內(nèi)檢查與外調(diào)相 結(jié)合 （七）重視房地產(chǎn) 合同憑證 的檢查 24 25 （一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。 （ 2）從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。 （ 2）向 規(guī)劃部門 采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個(gè)分支機(jī)構(gòu)；有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)或掛靠項(xiàng)目。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 30 31 （三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)